中國樓市“變軌”：正在駛?cè)搿百徸獠⑴e”

    一項共識正在各級政府與企業(yè)之間形成：建立“購租并舉”的住房制度將是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

    去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導小組組長習近平在此后召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十四次會議上進一步指出，要準確把握住房的居住屬性。

    8個月后，住建部、國家發(fā)改委等九個部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點的12個城市。

    種種跡象表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購租并舉”。當前的實際情況顯示，一些熱點城市在出讓土地時已要求開發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開始探索自持長租公寓的經(jīng)營模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，未來也將豐富整個租賃房市場，改善民生。

    土地政策助力租賃房

    《通知》表示，當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。

    “購租并舉”的邏輯則是在供給側(cè)增加有效的住房供應(yīng)，在租賃和購房兩端同時發(fā)力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場預期，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對第一財經(jīng)記者表示，一個完善的樓市格局應(yīng)是“三足鼎立”：新房、存量房和租賃住房同時為解決城市住房問題發(fā)揮作用。

    但鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租嚴重失衡。

    打破這一失衡，土地政策率先發(fā)力。《通知》指出，鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建住房項目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應(yīng)；還明確提出，在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

    目前，廣州、佛山、成都已出臺加快發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)實施方案。比如，廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價格標準；佛山除明確開展賣地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤活存量房源。

    北京、上海和杭州等熱點城市則已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達70年。

    一些土地上所建房屋的限售正從一二線城市向三四線城市蔓延，以10年的限售期最為嚴格。比如，保定在前不久推出的編號為“2017-030號”的地塊中首次采用“雙限雙競”出讓方式，要求競得土地人告知此宗地商品住房購買人在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣；珠海也推出了附加10年限售條件的土地，其中一宗商業(yè)地塊要求競得者10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售，還有3宗住宅用地規(guī)定僅銷售給限定區(qū)域內(nèi)注冊的工業(yè)企業(yè)員工，且取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。

    房企布局長租公寓

    在政策的引導下，房企也開始布局租賃房市場。越來越多的開發(fā)商意識到，資產(chǎn)管理將成為未來競爭的另一種能力。

    早在去年11月，北京首批控地價限房價的土地進入競拍流程，首創(chuàng)、天恒和中糧組成聯(lián)合體拿下海淀永豐的一宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商業(yè)自持比例10%。

    萬科則是最早進入長租公寓市場的地產(chǎn)商，2015年就單獨成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。2016年12月，萬科拿下北京海淀的兩宗自持地塊，自持比例是100%；今年4月，萬科在廣州拿下兩宗自持宅地，自持比例分別為50%和55%；6月，萬科又在佛山拿下一宗自持比例為100%的宅地。

    除了萬科、首創(chuàng)、天恒、中糧，龍湖、保利等房企也進行了自持土地的嘗試。也有開發(fā)商正在加速進入，作為入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領(lǐng)寓，在半年時間規(guī)模已達到5000間，并提出5年20萬間集中式公寓，進入行業(yè)前三的業(yè)務(wù)目標。

    根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通過不同方式介入租賃房市場。

目前，業(yè)界對房企競拍自持用地的爭論焦點集中在盈利模式和回報率上。過去，開發(fā)商依靠高周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，但自持用地卻會拖低資金使用率，在短期內(nèi)，自持產(chǎn)品無法變現(xiàn)。

    在7月召開的電話銷售會議上，萬科董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現(xiàn)金回流速度均不如銷售型的高周轉(zhuǎn)模式，但萬科在北京、佛山等城市適當拿一些全自持物業(yè)，是為未來轉(zhuǎn)型經(jīng)營性物業(yè)做鋪墊。

    一位房企高管表示：“如果你沒有在紅利收割期來之前提前布局，那你怎么可能享受到時的紅利呢?！?/p>

    試點集體土地建租賃房

    除國有土地外，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房成為未來租賃房發(fā)展的另一個亮點。

    作為超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點申請獲得了國土部批準。

    從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套。

    北京住建委近日表示，今后5年，北京將進一步加大租賃住房供應(yīng)，計劃建設(shè)租賃住房50萬套，主要通過集體建設(shè)用地安排。

    建設(shè)在集體土地上的租賃住房如何進入市場？北京住建委表示，北京市利用集體土地建設(shè)的租賃住房，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，入住項目統(tǒng)一設(shè)置租賃管理服務(wù)站，提升服務(wù)管理水平，提高承租家庭的歸屬感和生活質(zhì)量。

    集體建設(shè)用地上的租賃住房要實現(xiàn)的是政府、社會、農(nóng)民和住房保障家庭的共建共贏共享?！盀榱吮Ｕ限r(nóng)民利益，租賃住房由政府按市場價格躉租過來，再向保障房家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼?！北本┳〗ㄎ嚓P(guān)負責人說。

    外界之所以關(guān)注集體土地建租賃房，根源在于這與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。

    集體土地與國有土地所有權(quán)有所不同，屬于農(nóng)村集體所有。國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

    因此，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，并集中向城市居民出租，這在當前相關(guān)法律法規(guī)之下存在一定的模糊地帶。

    此外，在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題？

    2012年，當時還在擔任北京市國土局局長的魏成林就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房的差別就在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

    他認為，有一個辦法可以避免小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，就是由政府把集體土地統(tǒng)一租過來，由政府統(tǒng)一建設(shè)。政府跟村集體簽協(xié)議，收益由政府跟村集體分成，政府從分成里拿一部分，把投資成本收回。在規(guī)定的期限之后，政府可以把房子還給集體，或繼續(xù)合作。

    事實上，利用集體土地建租賃房“好處”不小，僅不占用地方國有建設(shè)用地指標，且可降低建設(shè)保障房的用地和拆遷成本。