“共有產(chǎn)權(quán)房”未雨綢繆 防止投資客鉆空子

    廣州樓市預(yù)售同權(quán)的政策風(fēng)潮還沒有過，北京的共有產(chǎn)權(quán)就已成為樓市的熱點(diǎn)話題。近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征集意見。

    《暫行辦法》的大意是把預(yù)備在2017年——2021年入市的25萬套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權(quán)住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，并且還將充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主， 尤其是通過“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無需補(bǔ)差價(jià)”的鼓勵(lì)永久居住。

    這個(gè)新穎的 “共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，簡單說就是購房人個(gè)體與政府合伙買下一套房，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但房屋的使用權(quán)全部在購房人手上，甚至允許出租。5年之后，購房人可以繼續(xù)加持，從政府手里購得完全的所有權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)。

    共有產(chǎn)權(quán)房一推出，便成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場上有的觀點(diǎn)認(rèn)為大量入市的共有產(chǎn)權(quán)房必將對房價(jià)產(chǎn)生沖擊；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，完整產(chǎn)權(quán)的商品房反而會因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的推出顯得更加珍貴。但事實(shí)上，據(jù)北京青年報(bào)記者了解，共有產(chǎn)權(quán)房的推出是政府實(shí)施“長效機(jī)制”的重要一環(huán)，也是對原有經(jīng)濟(jì)適用房以及自住房制度的完善和調(diào)整，雖然帶有商品房屬性，但因?yàn)閮?yōu)先采取“內(nèi)循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場，更談不上對房價(jià)產(chǎn)生直接影響。

    具有商品房屬性的保障房

    個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

    這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。這種模式的推出，初衷是因?yàn)橐獙Α敖?jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟(jì)適用房，來解決“夾心層”的購房需求。

    早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開了一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，經(jīng)過了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將成為長效機(jī)制中的重要一環(huán)，承擔(dān)商品房和保障房的過渡部分。

    在各地的探索中，對共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，其實(shí)有細(xì)微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系？

    比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)住房打造成保障房和商品房之間的“過渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購置型保障房的主體形式。

    在一些學(xué)者看來，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因?yàn)閭€(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來將可以回購政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對的需求人群和過去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的?！?/p>

    至于共有產(chǎn)權(quán)到底是商品房屬性還是保障房屬性，業(yè)內(nèi)尚存爭論，但有一點(diǎn)值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)意見稿明確提出了將共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)按照普通商品房標(biāo)準(zhǔn)來打造。

這在以往，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是自住房都從未提過的。共有產(chǎn)權(quán)房意見稿不但明文規(guī)定，未來提供的戶型大多數(shù)都是60平方米以上的多居室；而且還提出將緊靠地鐵線、公交線；1戶至少1車位；圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配備；實(shí)現(xiàn)小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)（WiFi）全覆蓋；安裝人臉識別系統(tǒng)等，這一系列的要求在普通商品房小區(qū)里都是少有的高端配置，這次全部被共有產(chǎn)權(quán)房所提及，也代表著共有產(chǎn)權(quán)房將成為品質(zhì)不次于普通商品房的新產(chǎn)品，定位上也更趨向于商品房。

    對此，一位房企負(fù)責(zé)人對北青報(bào)記者表示，自住房在實(shí)際投入市場后，產(chǎn)生了很多弊端，由于土地出讓時(shí)，自住房部分的土地成本較低，商品房部分的土地成本較高，所以建成后，商品房小區(qū)的環(huán)境、配套都遠(yuǎn)勝于自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍墻，產(chǎn)生了許多摩擦。與之相比，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)基礎(chǔ)，就是看齊普通商品房，也符合調(diào)控“長效機(jī)制”，鼓勵(lì)購房者長期居住。

    共有產(chǎn)權(quán)房在出租出售上更具彈性 規(guī)避“開豪車住經(jīng)適房”的漏洞

    不僅如此，在制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)房與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強(qiáng)了市場彈性。

    在以往模式下，保障房價(jià)格明顯低于周邊商品房，是因?yàn)檎疇奚送恋爻鲎屖找?，或者投入?cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性的交給購房者，為了避免購房者的謀利行為，設(shè)計(jì)了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)際操作中很難監(jiān)管。

    相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強(qiáng)。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)份額具體如何確定，并沒有硬性規(guī)定，而是提出了，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例來確定。

    這樣的彈性使得未來共有產(chǎn)權(quán)房的買入門檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購房需求。比如，如果地塊在郊區(qū)、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購房者負(fù)擔(dān)，政府可以出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

    另外，允許租賃是此類住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租。但因?yàn)橛姓a(chǎn)權(quán)，所以出租需要和代持機(jī)構(gòu)分配利益。意見稿中對此明確：已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

    同時(shí)，為體現(xiàn)保障的要求，共有產(chǎn)權(quán)房出租時(shí)，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。

    不僅如此，在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和轉(zhuǎn)變成商品房上市方面，也增加了市場因素?！掇k法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

    但同時(shí)，也對轉(zhuǎn)讓對象做了嚴(yán)格限定。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

    不難看出，像以往那樣鉆空子買下共有產(chǎn)權(quán)房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。

    不難看出，北京此次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)際上是自住型商品房的升級與完善。

    以往自住商品房項(xiàng)目，往往因?yàn)榈陀谥苓吷唐贩康膬r(jià)格而受到追捧。不少開著豪車排隊(duì)買經(jīng)濟(jì)適用房、自住商品房的例子也屢見不鮮。雖然有5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)交土地收益的要求，但因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于商品房，一旦禁售期結(jié)束，購房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^的利潤。

    但在此次推出的共有產(chǎn)權(quán)模式下，由于設(shè)置了政府優(yōu)先回購，即使房屋增值，購房者也只能拿到部分產(chǎn)權(quán)的增值收益，而且政府會優(yōu)先回購再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的購房人。

    因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、出租收益分成和產(chǎn)權(quán)收益上都有明確的劃分，是對原有保障房制度的升級和補(bǔ)缺。

    解決“夾心層”住房問題 環(huán)京購房熱可能退燒

    共有產(chǎn)權(quán)房雖然主要是對北京現(xiàn)有保障房體系的升級和完善，但需要注意的是，這次的征求意見稿，明確規(guī)定將有三成的新北京人享受共有產(chǎn)權(quán)房紅利，相比經(jīng)濟(jì)適用房和自住房，更加放開的戶籍要求，被業(yè)界認(rèn)為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房價(jià)外溢的購房需求，和被限購限制的購房需求，都可能通過共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

    一位國企的銷售總監(jiān)向北青報(bào)記者透露，在他看來，5年內(nèi)25萬套的共有產(chǎn)權(quán)房如果按計(jì)劃推出，必然對首次剛需置業(yè)的群體有一定沖擊。

    首次剛需置業(yè)的群體有兩個(gè)特點(diǎn)，一是對價(jià)格敏感，二是買房確實(shí)是用來住的，至少住5年（與共有產(chǎn)權(quán)房的變現(xiàn)時(shí)限對應(yīng)）。而這部分購房者現(xiàn)有的購房指向是兩大塊，一是低總價(jià)二手房，二是環(huán)京地區(qū)的普通新房。

    而此次政策中提到的新建共有產(chǎn)權(quán)房的選址會優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡，這很可能對北京外溢的購房需求產(chǎn)生回流的影響。

    因此，如果共有產(chǎn)權(quán)政策順利出臺，共有產(chǎn)區(qū)房的供應(yīng)數(shù)量也能符合要求，那可以預(yù)計(jì)，相差不多的價(jià)格下，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)的普通住宅和低品質(zhì)的小戶型二手房將受影響最大。

不過，對于北京的改善需求來說，由于改善類產(chǎn)品在空間、配套、品質(zhì)要求上更加嚴(yán)格，加上共有產(chǎn)權(quán)房具有嚴(yán)格的購買限制，因此，對改善類產(chǎn)品的沖擊反而較小。

    業(yè)內(nèi)聲音

    趙秀池：

    共有產(chǎn)權(quán)住房有利于職住平衡

    緩解交通擁堵

    首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池表示，盡管目前高房價(jià)下租房居住更劃算，但由于受傳統(tǒng)觀念和一些客觀因素影響，人們還是習(xí)慣買房居住。但是，由于目前北京房價(jià)較高，使很多人沒有購房能力，望房興嘆。通過提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購房人的房價(jià)，有助于百姓住房夢的實(shí)現(xiàn)。

“北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。”趙秀池說，北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏⒕偷鼐蜆I(yè)的人員購買，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問題的解決。

    馬光遠(yuǎn)：

    “共有產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)鍵是定價(jià)問題

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”，是對過去“自住房”的升級優(yōu)化版。

    尤其是“共有產(chǎn)權(quán)房”的商品屬性增多，將使得房屋的產(chǎn)權(quán)和政府的出資更加透明。所以，問題的關(guān)鍵仍然是“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)問題。既然北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”取代了以前的“自住房”，而自住房和周邊的商品房比較，政府定價(jià)低于周邊商品房30%。那共有產(chǎn)權(quán)房會低于周邊售價(jià)30%嗎？

    按照目前的意見稿，“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)規(guī)則是其銷售均價(jià)，低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

    還是以“自住房”的定價(jià)為例，以前自住房的售價(jià)低于周邊同地段普通商品房售價(jià)的30%，但以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價(jià)也可能低于同地段售價(jià)的30%，但得到的是一個(gè)只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。

    因此馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房最后的定價(jià)和政府出資的比重將更多影響這類房屋是否能夠真正保障更多的剛需購房群體。

    楊紅旭：

    北京共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入門檻比上海的要低

    早在北京推出共有產(chǎn)權(quán)房概念以前，上海就開始嘗試共有產(chǎn)權(quán)房了。易居研究院副院長楊紅旭表示，上海在2010年就開始實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房了。北京的共有產(chǎn)權(quán)房意見稿與上海的運(yùn)行模式相比，最大的不同點(diǎn)來自于準(zhǔn)入門檻：上海實(shí)行雙困線限制：居住困難，人均住宅面積15平方米以下；收入困難，人均月可支配收入6000元以下、人均財(cái)產(chǎn)18萬元以下。而北京只要求無房，暫時(shí)沒有對收入及財(cái)產(chǎn)做出更多的要求。很明顯，如果最終按照意見稿的方式推出，北京的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋范圍將遠(yuǎn)大于上海的共有產(chǎn)權(quán)房。

    楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，上海的共有產(chǎn)權(quán)房，是由經(jīng)濟(jì)適用房演變過來的；而北京的共有產(chǎn)權(quán)房，是由自住型商品房演變過來的。上海的政策門檻高，所以一般不需要排隊(duì)、輪候、搖號。而北京的共有產(chǎn)權(quán)房由于意見稿中規(guī)定的政策門檻低，很可能未來會有大堆的人排長隊(duì)，通過搖號方式中簽，因此，他認(rèn)為，應(yīng)該對申請人有更加細(xì)致的界定，保證困難家庭優(yōu)先享有政策紅利。

    他山之石

    新加坡組屋：

    “內(nèi)循環(huán)”制保證了組屋價(jià)格的長期穩(wěn)定

    對于北京新推出的共有產(chǎn)權(quán)房概念，其實(shí)新加坡早在十幾年前就推出了類似的保障低收入群體居住需求的房屋——組屋。

    在新加坡，由于組屋的存在，商品房與保障房成為了完全不同的兩個(gè)市場。相比于價(jià)格隨市場波動的商品房，實(shí)際只提供給占居民總數(shù)15%（實(shí)際少于15%）的高收入者，對占居民總數(shù)80%以上的中低收入者則供應(yīng)政府組屋，對占居民總數(shù)5%的最低收入者供應(yīng)廉租屋。

    政府組屋以中低收入者買得起為前提，并考慮土地緊缺這一重要條件，因而開始一段時(shí)間，主要建設(shè)42至70平方米的小套型住宅。后來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高，才逐步加大套型，并堅(jiān)決不建設(shè)過大套型的組屋。近20年建設(shè)的主要是50至125平方米套型的組屋。

    開始建設(shè)政府組屋時(shí)，需要政府的資金支持。后來在居民收入提高后，組屋開始出售，除了稅費(fèi)和低息貸款支持外，可以做到政府的建房資金投入能夠全部收回來。

    新加坡還著重推行了政府組屋“內(nèi)循環(huán)”制：規(guī)定每戶居民只能擁有一套政府組屋；如果有的居民因收入提高，要購買更大套型的政府組屋甚至購買商品房，則由政府回購其現(xiàn)住的政府組屋，這一組屋將再售給其他需要這一檔次政府組屋的居民?？上驳氖?，這樣的內(nèi)循環(huán)規(guī)定也在共有產(chǎn)權(quán)房的征求意見稿中看到了類似要求：“在共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，購房人可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭?！?/p>

    新加坡實(shí)施組屋的結(jié)果是，穩(wěn)定了當(dāng)?shù)胤績r(jià)，因?yàn)閲?yán)格控制在15%以內(nèi)的商品房比重，無論房價(jià)怎么漲，也不足以動搖占據(jù)85%比重的組屋價(jià)格。并且內(nèi)循環(huán)的方式也保證了組屋價(jià)格的長期穩(wěn)定。