順應(yīng)住房存量增長(zhǎng)大勢(shì) 保障房建設(shè)與租金管制并重

近期，鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展成為了市場(chǎng)熱議的話題，保障性住房也十分引人關(guān)注。據(jù)悉，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

中信證券一位分析師近日表示，大城市的公共資源稀缺，人口流入較多，住房自有率較低。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，把大城市的房?jī)r(jià)調(diào)整到絕大多數(shù)居民都可以負(fù)擔(dān)的地步，本身是極為困難的。于是，有一些地方采取了給予中低收入居民提供保障性住房的方式，另外一些地方則采取了租金管制的方式去降低中低收入居民的生活負(fù)擔(dān)。

該分析師表示，由于我國(guó)在1998年房改之后，很少提市場(chǎng)化租賃房源，而重視保障性住房的提供，因此業(yè)內(nèi)對(duì)租賃權(quán)保護(hù)知之較少。在房改之初，我國(guó)社會(huì)的住房存量整體偏少，因此強(qiáng)調(diào)通過(guò)保障性住房去增加社會(huì)整體房屋存量是很有道理的。但保障性住房相比租金管制亦有運(yùn)行不靈活的缺陷。尤其在社會(huì)房屋存量持續(xù)增加之后，培育一個(gè)健康有序的房屋租賃市場(chǎng)，保護(hù)租客的合法權(quán)益就顯得更加重要了。因此，住房保障政策從以建設(shè)保障性住房為主，逐漸轉(zhuǎn)向以保障房建設(shè)和租金管制并重，是順應(yīng)了住房存量增長(zhǎng)的大勢(shì)。

8月7日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從保障房的建設(shè)角度看，當(dāng)前總體上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整的現(xiàn)象。第一是棚改帶來(lái)了調(diào)整的可能，這會(huì)帶來(lái)很多新的現(xiàn)象，類(lèi)似過(guò)去的動(dòng)遷安置房的建設(shè)力度會(huì)減少，而貨幣化安置帶來(lái)了新的去庫(kù)存的動(dòng)力。第二是公租房的開(kāi)工力度繼續(xù)較大，而類(lèi)似經(jīng)適房等規(guī)模會(huì)持續(xù)減少。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從保障房的建設(shè)來(lái)看，當(dāng)前的問(wèn)題在于申請(qǐng)的流程相對(duì)繁雜，導(dǎo)致分配過(guò)程中出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題。對(duì)于類(lèi)似保障房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，此類(lèi)房源實(shí)際上還存在很多新的問(wèn)題，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)不到位，很多保障房用于商業(yè)性出租等。當(dāng)然此類(lèi)產(chǎn)品對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有積極作用的，也從某種程度上解決了很多剛需購(gòu)房者的購(gòu)房問(wèn)題。

近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

“從后續(xù)推進(jìn)看，共有產(chǎn)權(quán)住房推進(jìn)應(yīng)該是房改的一個(gè)大方向，可以理解為帶有很強(qiáng)保障性質(zhì)的住房類(lèi)型。對(duì)于此類(lèi)住房來(lái)說(shuō)，后續(xù)推進(jìn)的可能性較大，這和當(dāng)前此類(lèi)住房的性?xún)r(jià)比高等有關(guān)，是房企未來(lái)積極轉(zhuǎn)型和投資的重點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房后續(xù)的發(fā)展，關(guān)鍵要看到兩個(gè)問(wèn)題。第一是產(chǎn)權(quán)共有的過(guò)程中，若遇到各類(lèi)產(chǎn)權(quán)證明，政府如何給予相關(guān)配套。第二是房?jī)r(jià)波動(dòng)的過(guò)程中，回購(gòu)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格如何確定。