調(diào)控政策深改期:試水共有產(chǎn)權 推開租購同權

    從廣州的“租售同權”到無錫的“租房落戶”，再到北京推出“共有產(chǎn)權”，各地正在積極探索解決居住困難問題，落實建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

多位業(yè)內(nèi)專家認為，短期來看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場離不開限制性政策，但要想建立長效機制，關鍵在于增加土地供應，以及加快培育住房租賃市場。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，加大土地供應，在目前已經(jīng)做好減法的同時繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場供需結構。增加供應后，市場價格將有望有所降低。

    北京試水“共有產(chǎn)權”

    北京住房引入“股份制”，試水共有產(chǎn)權，這標志著中國房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化。

8月3日晚間，北京市住建委對外宣布《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權住房”，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權房的比例不低于30%。這一消息，對于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊。

    “共有產(chǎn)權住房”就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權。北京市住建委相關負責人解釋說：“共有產(chǎn)權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權的‘使用權’讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

    專家表示，“按照計劃，2017年至2021年北京預計供應25萬套自住型商品房，這部分都將按照共有產(chǎn)權住房的辦法執(zhí)行，到2021年預計北京住房存量為900萬套，共有產(chǎn)權住房占比2.8%。這不僅影響到開發(fā)商，還會影響政府供地等多個方面?！惫灿挟a(chǎn)權住房解決了政府供地缺乏激勵的問題，有利于刺激政府擴大和落實供地計劃，形成有效供給，滿足居住需求。

    “共有產(chǎn)權住房的準入條件比原來的自住房更嚴了。除了符合限購條件外，還需要具備沒有住房轉讓記錄，信用良好；離婚三年內(nèi)，不許購買；以家庭為單位所有成員名下無房等條件。這樣可滿足家庭首套剛需房，或人生首套房。如果再想買房，需要退出該住房?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學會副會長趙秀池表示，嚴格購買條件，可以保證這類住房封閉循環(huán)，更具保障性質。

    張大偉表示，北京市明確了共有產(chǎn)權房的長效調(diào)控機制，再加上2017年自住房土地供應面積超過了整體土地供應面積的30%，共有產(chǎn)權房將成為未來新建住宅市場最主要的供應形式。

在他看來，過去幾年自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應工具。“從數(shù)據(jù)可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房價，因此未來在共有產(chǎn)權房繼續(xù)推動下，市場的觀望情緒會繼續(xù)加強，特別是大量房源供應后，價格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預期?！?/p>

    多地探索“租購同權”

    作為長效機制的重要組成部分，租賃市場受到前所未有的重視。

    7月17日，廣州市政府出臺16條租賃新政，首次提出“租購同權”，發(fā)展租賃經(jīng)濟，通過增加租賃住房的供應、扶持機構租賃企業(yè)，以促進現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；并將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。

    “租購同權”的提法引起社會廣泛關注。幾天后，住建部等9部門也發(fā)布通知，決定在部分人口凈流入城市開展住房租賃試點。廣州、深圳、南京等12個城市入選。

上海提出深化以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。成都計劃年底組建3至4家國有住房租賃公司。

    “中央與地方實施了一系列限購、限貸、限售等臨時性的調(diào)控政策，但這種治標不治本的措施并不能解決樓市根深蒂固的結構性扭曲，必須要完善一攬子政策組合，調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展?！睆埓髠ケ硎?。在這種思路下，培育和發(fā)展住房租賃市場成為各地優(yōu)先落實的一種探索。

    同時，也有專家擔憂，城市中心教育等資源能夠促使房產(chǎn)附加值變高，該地區(qū)租金未來會有提高的可能?！坝蓱艏畮淼馁Y源分配問題，也是需要考慮在租售并舉的推進過程中的?！币拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭表示。

    7月下旬，中共中央政治局召開會議強調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。

    業(yè)內(nèi)人士表示，“讓房子回歸居住屬性，眼下租售并舉的方式和方法，跟以往措施都有了深層次的變化。開發(fā)商、購房者都要引起高度重視?？梢赃@樣說，政策的變革，已經(jīng)在深層次展開了，影響是深刻的?！?/p>