北京擬推共有產(chǎn)權(quán)房 專家贊其為剛需福利

    8月3日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），并就《辦法》內(nèi)容向社會公開征求意見。

    消息一出，立即引發(fā)了熱烈的關(guān)注。北京此次共有產(chǎn)權(quán)新政對市場到底會帶來什么影響？新政發(fā)布后，鳳凰房產(chǎn)迅速聯(lián)系上了業(yè)內(nèi)專家，第一時間取得了最新的分析與點評。

    共有產(chǎn)權(quán)房替代自住房

    “共有產(chǎn)權(quán)房”一詞無疑是《辦法》中的亮點所在：

    第一．對“新北京人”分配比例不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

    第二．實現(xiàn)網(wǎng)上申請。符合條件的家庭，登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，并準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。讓“數(shù)據(jù)多跑路、百姓少跑腿”，實現(xiàn)高效、便民服務(wù)宗旨。

    第三．規(guī)范退出機制。共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。此舉有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。

    《辦法》的主要內(nèi)容有：

    一、規(guī)劃建設(shè)方面

    一是共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。

    二是共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。

    三是市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市規(guī)劃國土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。相關(guān)管理部門將嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案審查，并依法進(jìn)行日常監(jiān)督。

    二、審核分配方面

    一是明確供應(yīng)對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

    二是從嚴(yán)限購條件，已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

    三是促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配。房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

    三、規(guī)范管理方面

    一是已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。

    二是已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

    三是從嚴(yán)查處虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

    四、新老政策銜接方面

    《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行?！掇k法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。

    專家：兼顧保障和宜居 在長效機制上再邁一步

    “共有產(chǎn)權(quán)房”并非是一個新概念，它是指由政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段同品質(zhì)商品房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府和購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

    通俗而言，即政府和購房人各自持有一定比例產(chǎn)權(quán)，在購房時，購房人就可以支付相對較少的房款，且購房人如果用于自住，則擁有完全的房屋使用權(quán)。

    早在2014年的時候，住建部就提出過共有產(chǎn)權(quán)的概念，并于包括北京在內(nèi)的6座城市設(shè)立有試點，而上海市在保障房制度中已經(jīng)加入了共有產(chǎn)權(quán)制度。

    這一新政的出臺，對于北京市房地產(chǎn)市場有何影響？鳳凰房產(chǎn)第一時間聯(lián)系了易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，嚴(yán)躍進(jìn)對共有產(chǎn)權(quán)政策做出了點評如下： 

    北京此次針對共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)住房政策的征求意見稿，充分說明北京當(dāng)前對于住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心。類似住房包括上海也有過推廣，但動靜相對小，而類似政策內(nèi)容也是為了更好地引導(dǎo)此類住房市場的發(fā)展。

    對于此類住房來說，最顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式?；陬愃频漠a(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價和房價的構(gòu)成也會有顯著不同。最典型的就是購房者前期因為占有部分產(chǎn)權(quán)，所以在購房方面的出價相對會比較低，這也有助于降低購房成本。而隨著后續(xù)購房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類操作有很好的制度創(chuàng)新，關(guān)鍵要在細(xì)節(jié)上做探討。

    從此類住房的認(rèn)購方面看，主要是針對無房的群體而進(jìn)行的，所以是帶有一定的保障房屬性的住房。此類群體也包括了外地符合限購的群體。但此類住房和其他保障房的一個最大特點就是，其是允許租賃的。一些包括經(jīng)適房和公租房等，其實是不允許轉(zhuǎn)租的，但類似房源是可以轉(zhuǎn)租的，所以從這個角度看，又帶有很強的商品房屬性。

    類似住房的供應(yīng)，對于后續(xù)全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有積極啟發(fā)的。從類似住房的探索來看，也會使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。

    北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房制度在探討長效機制的推進(jìn)上，又邁出了一大步。

    “共有產(chǎn)權(quán)住房 應(yīng)該是長效機制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng)新點。它兼顧了公平、特別仍然突出以保障為主，而且在使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境、以及將來物業(yè)費的繳納等等，各個方面有透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。”陳志說。

    他表示，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特別強調(diào)了對“新北京人”的同權(quán)意義。在很多的程序設(shè)計上，以便捷為主，方便群眾，充分利用了現(xiàn)代的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和條件，在整個的程序管理上，細(xì)節(jié)全面充分、周到。應(yīng)該說這是一項質(zhì)量相當(dāng)不錯的立法。對于未來北京的房地產(chǎn)市場，也將產(chǎn)生積極的影響。

    此外，對于共有產(chǎn)權(quán)規(guī)劃方案，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析認(rèn)為：

    從此類征集意見來看，充分說明了共有產(chǎn)權(quán)政策兼顧了兩個特點，即保障和宜居。從保障的角度看，提到了套型總建筑面積不應(yīng)大于90平方米，這也基本上說明當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房更多的是惠及剛需和首套的購房需求。而從建筑的內(nèi)飾角度看，提到了實施全裝修成品交房的導(dǎo)向，這也有助于降低購房者裝修等成本。另外類似推廣使用智能化建筑技術(shù)等表述，也都說明了對于此類住房也會不斷植入新的概念，進(jìn)而打造綠色環(huán)保便捷時尚的新居所。