經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存："購(gòu)租同權(quán)"是大勢(shì)所趨 還需化解現(xiàn)實(shí)難題

    “終身租房習(xí)慣，需要長(zhǎng)期培養(yǎng)，這恐怕是長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施時(shí)最大的障礙；市場(chǎng)租賃并非不成熟，而且保障房與中低價(jià)商品房遠(yuǎn)期市場(chǎng)占比將達(dá)七成，而機(jī)構(gòu)新建租賃房源成本極高，或許面臨收購(gòu)資金不足的局面。”7月29日來(lái)寧的經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存，對(duì)備受市場(chǎng)關(guān)注的購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)聲。在他看來(lái)，購(gòu)租并舉是大勢(shì)所趨，但目前仍存在不少現(xiàn)實(shí)難題。

    7月，廣州率先明確保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，允許商業(yè)用房改租賃住房，鼓勵(lì)城中村做好安防，統(tǒng)一出租等；隨后，住建部等9個(gè)部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市首批試點(diǎn)；7月24日，上海首批公開出讓的兩幅只租不售的住房用地正式成交，住建部表示將對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”立法的消息也隨之傳來(lái)。

    購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)在我省也已有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)。5月，省住建廳將南京、蘇州、無(wú)錫、常州、揚(yáng)州、徐州等6市列為“購(gòu)租并舉”試點(diǎn)城市。7月28日，無(wú)錫出臺(tái)落戶新政，在取消購(gòu)房面積達(dá)60平方米以上準(zhǔn)予落戶政策的同時(shí)，增設(shè)專門條款明確將合法穩(wěn)定住所的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至租賃住宅，即在無(wú)錫租房也可以落戶。無(wú)錫成為我省第一個(gè)亮出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”態(tài)度的城市。

    種種跡象表明，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的重要內(nèi)容，購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的進(jìn)程正在加快。不過(guò)，陳寶存分析認(rèn)為，還需正視當(dāng)前存在的一系列難題。第一個(gè)難題就是國(guó)人的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)更多人終身租房肯定有一個(gè)艱難的過(guò)程。而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，目前市場(chǎng)上其實(shí)并不缺少租賃性房源，不少城市此前已通過(guò)新建和市場(chǎng)收儲(chǔ)的方式有了一大批公租房等租賃性房源，如果現(xiàn)在再讓地方政府、機(jī)構(gòu)新建或收購(gòu)房源出租，將面臨很高的資金成本，是否撬動(dòng)相關(guān)積極性還不得而知。

    他表示，土地供應(yīng)的遠(yuǎn)郊化在重點(diǎn)城市勢(shì)不可當(dāng)，與租房人群的要求很難相符。廣州鼓勵(lì)城中村住房做好安防后統(tǒng)一出租，但小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的回遷房，機(jī)構(gòu)很難做到集中管理，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。商業(yè)類型項(xiàng)目過(guò)剩目前是各地普遍問(wèn)題，“但這個(gè)是當(dāng)初的規(guī)劃出問(wèn)題了，如果全面放開商 住項(xiàng)目改規(guī)劃為住宅性質(zhì)，恐怕只能給開發(fā)商帶來(lái)利益”。

    陳寶存還提醒，新建商品住宅“豪宅化”，帶來(lái)二手房源出租價(jià)格高漲，一旦“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，租金水平提高是大概率事件，居民或許依舊會(huì)追求產(chǎn)權(quán)類型住宅，而目前房地產(chǎn)稅全面征收條件尚不具備，政府平臺(tái)出租房屋的收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)土地財(cái)政支出。此外，當(dāng)前各地軌道交通建設(shè)成本極高，建設(shè)資金缺乏是主要城市的“通病”，租購(gòu)并舉能否真正受到地方政府重視，也要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

    與陳寶存相比，無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)沈洵的觀點(diǎn)卻相對(duì)樂(lè)觀。“一個(gè)城市包括房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都有賴于產(chǎn)業(yè)的支撐、人口的導(dǎo)入以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等不斷的完善。其中，人口導(dǎo)入對(duì)于無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)作用是可持續(xù)性的，此番戶籍制度的改革將幫助無(wú)錫人口導(dǎo)入，從而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”沈洵分析，雖然從去年至今，無(wú)錫房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成效顯著，但目前仍有500多萬(wàn)平方米的存量住宅，加上商業(yè)類用房過(guò)剩，市場(chǎng)仍面臨繼續(xù)加大去化的壓力，落戶政策放寬有助更多人口來(lái)到無(wú)錫居住，對(duì)樓市去庫(kù)存將產(chǎn)生極大利好。

    他還分析，我國(guó)的住房制度是市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，在高房?jī)r(jià)壓力下，許多有為青年無(wú)法和本地人一樣享受到教育、醫(yī)療等城市福利。租房也可落戶，體現(xiàn)了社會(huì)公平原則，讓更多中低收入群體住有所居并享受城市社會(huì)保障，這也體現(xiàn)了共享發(fā)展的理念。

    不過(guò)，無(wú)錫等地“購(gòu)租同權(quán)”落地實(shí)施時(shí)，到底承租什么樣的房源才能落戶？落戶后能否同樣享受學(xué)區(qū)等待遇？承租者落戶是否會(huì)讓房屋產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生心理抵觸？市場(chǎng)也在等待具體的答案。一項(xiàng)重大的住房改革的實(shí)施，顯然也呼喚政策的可操作性。