房地產市場“大動作”頻頻 新的階段或將來臨

    近期房地產市場動作不斷，一方面房屋租賃市場受到極大關注，相關政策密集出臺，另一方面，地產調控影響持續(xù)，房貸收緊、成交探底，價格有所松動。

    此外，萬達甩賣資產引起市場對房企債務、市場前景擔憂，顯然，房企躺著賺錢的時代已經過去，一個新的房地產市場階段正在來臨。

    政策層面：租賃政策密集出臺

    近期，租賃市場受到極大關注，政策紅利持續(xù)釋放，預示著新的房地產階段已經到來。

    從國辦39號文《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，以及廣州的“租購同權”，相關政策密集出臺。

    根據通知，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。實施的措施包括搭建交易平臺，推動國企轉型為住房租賃企業(yè)，細化金融、土地等支持政策。

    除試點城市外，更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。

    對于北上廣深等房價偏高的城市，政策偏向“購租并舉”，更符合房地產市場中長期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進行“分類處理、因城施策”，也更符合現實情況。

    可以說，租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監(jiān)管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展，租賃市場迎來黃金發(fā)展期。

    房企層面：現金流弱房企還債壓力大

    上個月，萬達甩賣了將近700億元的資產，雖然符合此前公布的“輕資產”轉型戰(zhàn)略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達的負債上。就房地產行業(yè)而言，高杠桿、高負債是普遍現象，但在調控持續(xù)、房貸收緊的下半年，銷售速度放緩，開發(fā)商日子更加艱難。

    據民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統(tǒng)計，截至2017年6月底，存量的房地產債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模，涉及發(fā)行人230家。其中，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開始，上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。

    另一方面，在去杠桿背景下，房企融資壓力持續(xù)增加。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

    分析人士指出，待明后年償債高峰期來臨之際，債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務帶來的兌付壓力，可能將導致個別現金流出現危機的房企退出房地產市場。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經濟網記者指出，現階段市場上呈現出許多新趨勢，萬達賣項目其實是在降負債，其他企業(yè)也有剝離不良資產，出售或合作相對不太優(yōu)質的項目，下半年到四季度這個現象可能會更多。

    “在近期限購限貸、房貸放緩情況下，市場交易量下降，開發(fā)商銷售收入也隨之下降，回款很難支付到期資金，加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開發(fā)商可能采取主動降價措施。”張宏偉說。

    消費層面：房貸收緊成交量探底

    信貸是決定短期房價的關鍵因素，房價調整壓力越來越大。以北京為例，自“3·17新政”等一系列政策調控下，北京房地產市場迅速降溫，成交量探底，各家銀行房貸審批和放款節(jié)奏也越來越慢。

    央行統(tǒng)計數據顯示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

    不過，由于房貸利率的提高，在房價開始下調的當下，購房者面臨的購房成本可能增加。目前，北京地區(qū)首套房利率平均折扣為基準的1.01倍，上海、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準以下優(yōu)惠折扣，但總體額度有限。二線城市中，超7成銀行首套利率已回歸基準。

    中原地產首席分析師張大偉向中經網記者指出，在進入慣例的7、8月淡季后，市場繼續(xù)低迷，樓市調控政策影響繼續(xù)加強。北京等一二線城市在3月調控后，網簽成交量持續(xù)走低，市場開始進入調整周期。

    “整體價格從4月開始到現在3個月累計跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。”張大偉說。

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