燕郊二手房均價跌了一萬 炒房客資金成本陡升

    通燕高速白廟收費站出口,燕郊賣房者在兜售房產(chǎn)

    時隔四個多月之后,北京青年報記者重返燕郊發(fā)現(xiàn),燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當?shù)囟嗉抑薪橄虮鼻鄨笥浾叱鍪镜某山粩?shù)據(jù)顯示,燕郊房價普遍下跌近三成,前期的熱點樓盤二手房價格成交均價下跌了1萬元每平方米。由于無人問津,燕郊鎮(zhèn)已經(jīng)有數(shù)十家中介門店被迫關閉。作為北京樓市晴雨表的燕郊十多年來一直走不出暴漲暴跌的怪圈。這一次,燕郊樓市會告別這個怪圈嗎?

    燕郊素有北京樓市“晴雨表”之稱。過去的十多年里,燕郊樓市一直隨著北京房地產(chǎn)市場的變化而跌宕起伏,漲的時候比北京快,跌的也快。自今年3月21日起,河北省三河市先后出臺了兩次調(diào)控政策。時隔四個多月之后,北京青年報記者重返燕郊發(fā)現(xiàn),燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當?shù)囟嗉抑薪橄虮鼻鄨笥浾叱鍪镜某山粩?shù)據(jù)顯示,燕郊房價普遍下跌近三成,前期的熱點樓盤二手房價格成交均價下跌了1萬元每平方米。由于無人問津,燕郊鎮(zhèn)已經(jīng)有數(shù)十家中介門店被迫關閉。另外,伴隨房價下跌的是燕郊租金的整體下跌,這讓燕郊房子的高企租售比顯得更加刺眼。燕郊樓市將何去何從?對于這個問題,深陷燕郊樓市的各方力量都在博弈,并有自己的期待。

    探訪

    售樓一條街的冷熱兩重天

    前日上午,北青報記者驅(qū)車從通燕高速前往燕郊。剛出白廟收費站,就看到數(shù)名售房中介站在路邊,兜售燕郊的房產(chǎn),只要有人停車,他們便往車里塞進燕郊一些樓盤的資料。這里距離燕郊,還有兩公里的距離。一名燕郊人士稱,現(xiàn)在燕郊樓市行情不好,一些中介關了門店,變成散兵游勇,跑到白廟高速出口去招攬客戶。

    地鐵概念樓盤“首爾·甜城”成交冰凍,價格下跌近三分之一,小區(qū)中介幾乎無人問津。

    從通順路進入燕郊燕靈路,這里是燕郊有名的售樓一條街,這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項目,固安、大廠、香河也有不少項目在此處有接待中心。除了新房之外,二手房、貸款、建材,都能在這里搞定。今年年初,北青報記者曾到這里探訪,當時這里人滿為患,每個售樓處服務人員都忙得不可開交。而4個月之后,這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經(jīng)關上了大門,即使還在開業(yè),也幾乎無人問津,某售樓中心項目區(qū)域沙盤上落了薄薄的一層灰塵,置業(yè)顧問們?nèi)齼蓛傻刈谝黄痖e聊。

    北青報記者來到一家中介門店,一個置業(yè)顧問直接說:“你是要賣哪個小區(qū)的房子?”當記者表示不是賣房而是想看看房子的時候,該中介表示了驚訝,他說最近都是前來咨詢賣房的多,已經(jīng)好幾天沒有見到來買房的了。

    據(jù)燕郊一家房產(chǎn)中介人士介紹,樓市調(diào)控之后,售樓一條街一夜入冬,炒房客作鳥獸散。大小中介門店就關了幾十家,一些經(jīng)營多年的大門面也開始轉(zhuǎn)讓,很多中介都轉(zhuǎn)戰(zhàn)河北其他地方去了。僅存的中介也開始改變薪酬機制,許多小中介不再提供底薪,中間管理層則是沒有業(yè)績就降職,很多人扛不住就離職了。

    緊挨北京的燕郊售樓一條街,是燕郊面向北京的一個重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴張期快速發(fā)展,周邊的商業(yè)快速聚集起來,但這條街的“無序、混亂、擁堵”也出了名。如今,燕郊樓市遇冷,這條街的許多商業(yè)也都沒有了生意,附近的小餐館也跟著不景氣,變得門可羅雀,一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關張。

    燕郊當?shù)卣坪跻惨呀?jīng)注意到了這條街存在的問題。前些年,樓市生意火爆,馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴建,以建立招攬顧客的優(yōu)勢。這樣,在這條街的兩側(cè),就形成了一批違建,這條連接北京的道路也變得越發(fā)擁堵。北青報記者注意到,馬路兩側(cè)一些售樓中心的墻上,已經(jīng)畫上了大大的“拆”字。據(jù)介紹,燕郊的當?shù)卣?已經(jīng)下定決心要整治這條“售樓街”。

    變化

    燕郊房價快速跌至一年前水平

    燕郊樓市“色變”開始于今年3月河北三河出臺的樓市調(diào)控政策。自3月21日開始,河北省三河市先后出臺了兩次調(diào)控政策:第一次是廊坊區(qū)域出臺的限購政策,對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;6月6日,三河市再次出臺調(diào)控的“補刀”政策,非本地戶籍居民家庭能夠提供當?shù)?年以上納稅證明或社會保險繳納證明的,限購1套住房,包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來購房資金壓力,而針對當?shù)丶{稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業(yè)的北京客群,在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。

    兩次調(diào)控的力度之大遠超預期,燕郊樓市迅速遇冷。那么,調(diào)控要達到什么樣的效果?對此,廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確,要進一步完善工作機制,建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度。要努力把房價穩(wěn)定在2016年10月水平上,確保環(huán)比不增長。

    “但實際上,燕郊部分區(qū)域的成交價已經(jīng)跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名鏈家門店的置業(yè)顧問告訴北青報記者。根據(jù)這名置業(yè)顧問的觀察,以及掌握的成交數(shù)據(jù)來看,燕郊的成交均價總體上已經(jīng)下跌了近三分之一。一些熱點小區(qū)成交均價相比最高點時每平方米跌去了1萬元。

    鏈家地產(chǎn)APP的成交數(shù)據(jù)印證了該置業(yè)顧問的說法。成交數(shù)據(jù)顯示,首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價為24824元每平方米,在3月份時的同戶型住宅則以36000元每平方米左右的價格成交,降幅達到30%;福澤御園7月2室1廳的成交價為19091元每平方米,3月同戶型成交價最高為31000元每平方米,降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交, 3月份時同類型住宅的最高成交為30383元每平方米,降幅超過30%;星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價為25489元每平方米,而3月份該小區(qū)的成交價多在30000元每平方米左右,降幅超過15%。

    燕郊二手房均價跌了一萬 炒房客資金成本陡升

    曾經(jīng)人滿為患的售樓一條街異常冷清

    在今年3月,燕郊部分熱點小區(qū)的成交均價奔著4萬元每平方米去,如今已經(jīng)清一色跌到兩萬多元,燕郊已經(jīng)幾乎沒有了3萬元以上的樓盤。燕郊一家高端樓盤,原定近期開盤,開盤價4萬左右,但當天的樓市行情已經(jīng)讓這家開發(fā)商不敢在近期開盤了。

    燕郊房價下跌的同時,買房客的議價空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴北青報記者,截至7月18日,該中介在燕郊一共成交了40套房源。多數(shù)都有談價空間,談價數(shù)額在1萬元到42萬元不等,這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成了鮮明對比。

    聚焦

    新房“捂盤”價格仍堅挺

    北青報記者注意到,與二手房市場的急速下跌相比,燕郊新盤的價格依舊處于高位。燕郊目前的新盤還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、御東郡、匯福悅榕灣等為數(shù)不多的樓盤。北青報記者獲悉,這些有房源的新樓盤在目前的市場環(huán)境下多數(shù)選擇不開盤或者少量開盤。一名燕郊地產(chǎn)人士稱,開發(fā)商都在“捂盤”對賭,不會在這個時候選擇降價出售。

    當?shù)胤科笱噙_集團開發(fā)的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領頭羊,燕郊房價從1萬元、2萬元、3萬元到突破4萬元,背后都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間,媒體公開報道顯示,首爾·甜城拋出售價4萬元每平方米的單價,這比2013年最初的價格上漲了近5倍。這一報價被曝光后,因售價過高被當?shù)胤抗芫纸型?燕達集團也隨后否定了這一報價。

    北青報記者獲悉,以地鐵平谷線正式開工建設,以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車作為宣傳主打,首爾·甜城三期主打花園洋房的九里香堤的報價仍然高達4萬元每平方米。而位于燕順路附近的悅榕灣項目樓盤網(wǎng)上報價仍然高達32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城報價則為19000元,但據(jù)燕郊的中介稱,這個價格很難買到,一般真正買的時候都被要求加價,目前的行情在備案價的總價基礎上是加40萬元。

    為何調(diào)控燕郊一手房的影響較小?對此,一名資深燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商控盤能力強是一個因素,比如首爾·甜城的九里香堤,開發(fā)商手里還有不少房源,報價雖然高達4萬,但開發(fā)商不會在這個時候開盤,即使開盤,也只會放小部分房源。另外一個因素是,燕郊的新盤確實少,已經(jīng)很少有住宅用地入市了。樓市調(diào)控會不會波及一手房?該人士表示,這要看這次調(diào)控要持續(xù)多久,開發(fā)商的資金鏈能不能撐住,如何撐不住了,自然就要降價出售。

    對于燕郊新房與二手房市場在這輪樓市調(diào)控中的不同反應。亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認為,燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關系,在北京樓市下行的時候燕郊下跌會更大。目前燕郊二手房市場下跌幅度較大,但新房市場不是面臨同樣的一個環(huán)境,因為燕郊近幾年沒有供應土地,新房主要是售賣之前的庫存,未來新房潛在供應比較稀少的狀態(tài),所以從燕郊的開發(fā)商角度看更多對賭未來市場稀缺性的一個心態(tài)。

    關注

    炒房客資金成本陡升

    燕郊樓市的急劇下行,一些炒房客選擇了虧損拋售。燕郊一名中介人士告訴北青報記者,多數(shù)在燕郊投資房產(chǎn)的人,在目前的行情下都選擇了按兵不動,只有少部分急需用錢或者資金周轉(zhuǎn)困難的人選擇在這個時候降價拋售,這部分人往往在燕郊有不止一套房產(chǎn)。

    北青報記者在采訪中獲悉,資金成本的上升是炒房客拋售房產(chǎn)的一個原因。在“不搞大水漫灌,實施穩(wěn)健的貨幣政策”的背景下,銀行或明或暗地調(diào)整了部分消費貸、信用貸的費率;P2P等平臺的資金成本也在上漲,一些炒房客難以承受資金成本的壓力,選擇了拋售房產(chǎn)。

    去年8月份在燕郊投資了一套房產(chǎn)的陳先生告訴北青報記者,他的80萬首付款中,自有資金只有20萬元,其他的部分包括用朋友的銀行信用卡透支的30萬元消費貸款、支付寶借唄的5萬元、25萬元P2P平臺的貸款。當時賭燕郊的房價還能翻倍,準備拿兩年以后出手。但今年以來,消費貸款的利率已經(jīng)沒有優(yōu)惠,P2P平臺的貸款利率快速提升,總體的資金成本年化利率已經(jīng)超過了15%,騰挪資金變得困難。目前,陳先生已經(jīng)在房產(chǎn)中介掛出了他的房子,準備降價出售,據(jù)陳先生估算,房價上漲的數(shù)值減去稅費等成本,他的房子如果能如愿出手,大約要虧損20萬到50萬左右。

    燕郊房產(chǎn)中介人士劉先生告訴北青報記者,目前緊急拋售燕郊房產(chǎn)的炒房客并不多,許多有資金壓力的都會想辦法通過抵押貸的方式套出部分資金,將抵押貸的資金用于還月供。這種做法以前在燕郊的炒房客中較為普遍,現(xiàn)在則需要比較強的關系,但在當前房價下跌的情況下,加上銀行審核趨于嚴格,前期通過高杠桿手法購入高價房的炒房客面臨著資金鏈斷流的威脅。

    另一個對炒房客的資金成本帶來壓力的是燕郊租金價格的下滑。據(jù)燕郊的房產(chǎn)中介透露,隨著燕郊樓市成交量的暴跌,燕郊出租的房源大幅增加,導致了租金的下跌。目前,許多小區(qū)的租金跌幅在10%到20%左右,一些投資客較多的小區(qū),租金跌幅甚至超過了30%。本來一部分炒房客就是選擇用租金減輕還貸的壓力,如今租金的下跌讓他們持有燕郊房產(chǎn)的成本變得越發(fā)高企。

    一名炒房客表示,燕郊的房價只是短暫回調(diào),隨著北京市政府動遷、京津冀一體化的發(fā)展,燕郊房價會很快反彈?，F(xiàn)在這個時候,就是咬著牙還貸也不能選擇退出。北青報記者了解到,該投資客的想法在燕郊樓市投資客中具有代表性。他們都認為,只要燕郊的限購一放開,“燕郊樓市就能一夜之間回到從前。”

    對于燕郊的投資客,郭毅認為,從投資人群來說,燕郊目前房價其實已經(jīng)到了相對高位,而且房價彈性過大也是讓一部分投資客被套牢。如果未來要投資客進入,則需要燕郊有更大的市場利好拉動。而偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則表示,此輪限購將抑制短期炒房客,長遠來說,隨著京津冀一體化發(fā)展,北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的,對應的供應量也很可觀。

    雖然也有業(yè)內(nèi)人士認為,燕郊的樓市已經(jīng)告別暴漲暴跌的時代,未來即使回升也是一個緩慢的過程。但北青報記者在采訪中了解到,多數(shù)在燕郊的房產(chǎn)投資者,都相信燕郊房價還會很快漲回來。一名燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言,“圍繞燕郊樓市,包括開發(fā)商、炒房客在內(nèi)的一個龐大的群體在對賭。”

    他們的想法正如在燕郊落戶多年的李女士所稱,如果手里有閑錢,肯定還會趁著現(xiàn)在低價再買一套。

    財經(jīng)觀察

    燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌了

    短短四個月,北青報記者兩次前往燕郊,差異之大令人瞠目。這短短的四個月,燕郊到底發(fā)生了什么?都說燕郊是北京樓市的晴雨表,那么我們把目光從燕郊拉回到北京。

    從今年北京的“330新政”開始,北京出臺了10余項措施調(diào)控房地產(chǎn),力度之大、范圍之廣前所未見。有一點已經(jīng)很明確,這一輪房地產(chǎn)調(diào)控跟以往有很大的不同,以前的調(diào)控更多地著眼于房地產(chǎn)的過熱,對一時過高的房價進行抑制,而政策的變化往往隨著房價的漲跌而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。就像許多燕郊炒房者所說的一樣,只要調(diào)控政策一放開,就展開下一輪報復式上漲。而目前的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,則是要從根源上打擊房地產(chǎn)的炒作屬性,改變房地產(chǎn)過度金融化的現(xiàn)象,最終實現(xiàn)那句看似簡單、實則蘊含樓市重大邏輯轉(zhuǎn)變的話:“房子是用來住的,不是用來炒的。”

    從“330新政”以后北京乃至全國的樓市調(diào)控實踐來看,無論是對違法開發(fā)商、中介機構(gòu)予以嚴厲處罰,還是控制銀行信貸、提高二套房貸款門檻、打擊首付貸等場外配資等措施,都是要壓縮炒房者的生存空間,讓房子真正回歸居住屬性。政府已經(jīng)從土地供應、金融、財稅、立法等方面著手建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制,如果還有人認為本輪房地產(chǎn)調(diào)控只是“一陣風”,那將是對形勢的嚴重誤判。

    看清了大形勢,我們再頭判斷燕郊樓市這只“小麻雀”就會多幾分把握。正如許多專家分析的一樣,在京津冀一體化背景下,燕郊樓市的長期利好不會改變,但過去那種以炒房為主的模式已經(jīng)走到了盡頭。燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌的怪圈了,由于前期炒作過度,燕郊樓市將在很長一段時間內(nèi)逐步回落到它應有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個歷史機遇,改變對房地產(chǎn)的過度依賴,那么,燕郊的發(fā)展才剛剛開始。