上海樓市傳來(lái)大消息！樓面價(jià)破6千 炒房客徹底傻眼

    7月4日，上海市宣布的兩塊“只租不售”（即使用用途只有租賃選項(xiàng)）土地，今天正式成交！

    據(jù)上觀新聞報(bào)道，今天下午14:00，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)已全面啟動(dòng)，上海積極推進(jìn)購(gòu)租并舉住房體系建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)一步。

    此次成交的兩幅地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5公頃，可建建筑面積約13萬(wàn)平方米，由上海張江(集團(tuán))有限公司競(jìng)得，成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米；一幅位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建筑面積7.13萬(wàn)平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競(jìng)得，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為5950元/平方米。此次競(jìng)得兩幅地塊的，均為國(guó)有企業(yè)。

    從成交的結(jié)果來(lái)看，真可謂，既在情理之中，又在意料之外！

    情理之中的層面很好理解，由于此前這兩塊土地已經(jīng)公告（7月4日）采取只租不售的模式，所以成交之后，這兩塊土地主要用于租賃用途，這一點(diǎn)是無(wú)可非議的。

    此前，讓大家充滿疑問(wèn)的是，究竟上海方面會(huì)如何操作“只租不售”模式。如果完全按照市場(chǎng)層面操作，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難只通過(guò)租金收入，覆蓋成本，獲得利潤(rùn)，現(xiàn)金流層面也會(huì)受到影響。

    然而，今天的拍賣結(jié)果告訴我們，我們多慮了（起碼暴哥多慮了）。

    根據(jù)上觀新聞的報(bào)道，我們不難發(fā)現(xiàn)，兩塊土地的最后拍賣的樓面價(jià)分別為：張江地塊方面，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米；嘉定地塊方面：成交樓面單價(jià)為5950元/平方米

    可能有朋友會(huì)說(shuō)是不是算錯(cuò)了？難道少一個(gè)零？根據(jù)上觀新聞提供的數(shù)據(jù)（暴哥算了幾次）來(lái)看，最終的樓面價(jià)確實(shí)不到6000。

    6000元的樓面價(jià)，最終開(kāi)發(fā)商的成本是多少呢？

    從房?jī)r(jià)公式中我們可以粗略推算出來(lái)。

    據(jù)房?jī)r(jià)公式：房?jī)r(jià)=土地成本（30%）+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（10%）+建安成本（20%）+稅費(fèi)（15%）+利潤(rùn)（25%）。

    上述公式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)候的公式，現(xiàn)在只租不售模式下，已經(jīng)不適用了，尤其利潤(rùn)層面被清除，稅費(fèi)方面可能也會(huì)有優(yōu)惠。

    也就是說(shuō)，新的只租不售模式下，房屋成本應(yīng)該是： 土地成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+建安成本+稅費(fèi)（具體會(huì)有減少，姑且算作10%）。

    把樓面價(jià)6000代入新的房屋成本公式，那么會(huì)得到成本大概是12000。

    租金回報(bào)率多少？

    目前，在嘉定地塊周邊，出租一套90平米的大概需要4100。

    這么計(jì)算，開(kāi)發(fā)商通過(guò)房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。

    這個(gè)收益率已經(jīng)可以讓開(kāi)發(fā)商活得很滋潤(rùn)了。

    然而，這么算其實(shí)有一個(gè)問(wèn)題，就是既然樓面價(jià)給的這么低，那么租金方面似乎也不應(yīng)該按照市場(chǎng)行情來(lái)走。

    而且，大家可以看到，本次“只租不售”拍得土地的都是國(guó)有企業(yè)。（具體參與本次土地競(jìng)拍企業(yè)的名單，暴哥沒(méi)有查到）據(jù)暴哥通過(guò)天眼查的信息：

    本次獲得土地的兩家公司，實(shí)際控制人分別是：

    1、上海張江(集團(tuán))有限公司的實(shí)控人上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)2、上海嘉定新城發(fā)展有限公司的實(shí)控人為上海市嘉定區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)從天眼查反饋到的信息很明確，兩家獲得土地的公司均是上海市區(qū)級(jí)別的國(guó)資機(jī)構(gòu)，也就是完全的國(guó)企屬性。

    既然是國(guó)資旗下的企業(yè)獲得土地，那么租金方面肯定也會(huì)有相應(yīng)的回調(diào)。

    另外，根據(jù)《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》中的的內(nèi)容以及嘉定此前方面給出的意見(jiàn)，上述兩個(gè)地塊主要目的都是為了吸引人才，留住人才。

    那么綜合上面的信息，不難得出最終的租金很可能低于市場(chǎng)一般租金水平的結(jié)論。

    租賃模式下，樓市邏輯生變！

    盡管近期住建部《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》的通知中，試點(diǎn)城市里面沒(méi)有上海，但是從本次“只租不售”的結(jié)果來(lái)看，上海其實(shí)也在積極的向住建部通知的精神靠攏。尤其是這一條：

    鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)。公安部門要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)租客信息的有效對(duì)接。加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

    上海率先執(zhí)行“只租不售”模式的兩塊土地均交給國(guó)有企業(yè)打理，或許意味著國(guó)有企業(yè)未來(lái)在租賃時(shí)代會(huì)發(fā)揮更加重要的作用。

    從上海的情況做一個(gè)推演，想必未來(lái)在搭建租賃平臺(tái)，提供租賃房方面，國(guó)有屬性的企業(yè)也必將扮演頂梁柱的角色。

    從這個(gè)層面來(lái)看，萬(wàn)科又走在了所有房地產(chǎn)企業(yè)的前列。

    不過(guò)，其實(shí)暴哥覺(jué)得，除了國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)其實(shí)并不是沒(méi)有機(jī)會(huì)的，采取參股、入股合作等多種方式，一樣可以在租賃時(shí)代大有可為。而且國(guó)有企業(yè)們也需要民企身上的活力，讓租賃市場(chǎng)更加活躍，更加有效率。正所謂，眾人拾柴火焰高！

    還有一個(gè)問(wèn)題，樓面價(jià)這么低會(huì)不會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大的影響？

    應(yīng)該說(shuō)影響是有的，但并不是扭轉(zhuǎn)性或者實(shí)質(zhì)性的影響。

    暴哥覺(jué)得在看待租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)的時(shí)候，未來(lái)既應(yīng)該統(tǒng)籌來(lái)看，又應(yīng)該有一定的區(qū)別。

    統(tǒng)籌意味著，租賃和購(gòu)房的最終目的都是為了解決住的問(wèn)題；有一定的區(qū)別說(shuō)的是，租賃市場(chǎng)從目前的定位來(lái)看可以說(shuō)有獨(dú)立于購(gòu)房市場(chǎng)的趨勢(shì)。

    從價(jià)格體系來(lái)說(shuō)，租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)了，可以減輕購(gòu)房市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)，緩解主要熱點(diǎn)城市的購(gòu)房壓力，利用好熱點(diǎn)城市中的存量房市場(chǎng)，起到間接降房?jī)r(jià)的作用。

    而這個(gè)降房?jī)r(jià)的作用是中長(zhǎng)期的，并不是一蹴而就的，如果能夠通過(guò)租賃市場(chǎng)的快速崛起，改變?nèi)藗兛创孔拥挠^念，那可能房?jī)r(jià)才會(huì)有更大的改觀。

    最后暴哥想說(shuō)，從這件事中，其實(shí)我們最應(yīng)該看到的是，地方政府在解決“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的方面，所下的決心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式，土地財(cái)政方面，地方政府其實(shí)是放棄了很多可以獲得的收益的。

    讓我們?yōu)樯虾Ｊ姓钠橇εc決心鼓掌！希望后續(xù)會(huì)有更多更好的樓市政策出臺(tái)，已經(jīng)宣布的樓市新政也得到長(zhǎng)期的貫徹！