當(dāng)前調(diào)控主旋律防風(fēng)險 樓市告別暴漲時代

    當(dāng)下防范金融風(fēng)險的頂層屬性，反饋到樓市，意味著貸款總量的控制，房貸利率優(yōu)惠也很難再有。

    1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環(huán)比下降或持平。

    這一房價企穩(wěn)、乃至過半微跌的數(shù)據(jù)，在讓剛需購房人群恐慌情緒得到釋放的同時，也容易令人產(chǎn)生另一種錯覺：一二線城市樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來了。

    期望樓市拐點(diǎn)的道德訴求可以理解，但是切不可忽略現(xiàn)實(shí)邏輯。

    諸如北京、上海等大城市，最近幾個月頻現(xiàn)的環(huán)比小幅下跌，本質(zhì)上是前期暴漲之后的小幅回調(diào)，是在限貸限購等政策嚴(yán)控之下的正常現(xiàn)象，我們不能因此認(rèn)為樓市拐點(diǎn)已到。

    從本輪樓市的區(qū)域傳導(dǎo)路徑來看，在去年底一線和二線熱點(diǎn)城市陸續(xù)啟動樓市調(diào)控之后，迎來了重慶、長沙、青島、西安等次二線城市的房價大幅補(bǔ)漲，而在次二線城市也啟動樓市調(diào)控的近三個月，長春、九江、揚(yáng)州、金華等三線城市則接棒補(bǔ)漲。

    本輪房價上漲的區(qū)域輪動現(xiàn)象，說明了什么？說明在我國城市化剛走過半程之際，一二線城市的房價整體上漲的內(nèi)在動能依然存在。要知道，我國目前的城鎮(zhèn)化率才57%（截至2016年底）。如果去除小城鎮(zhèn)和相當(dāng)一部分欠發(fā)達(dá)縣，我國真實(shí)的城市化率可能才45%左右，至少還有25個百分點(diǎn)的空間，也就是說，未來15年內(nèi)，還有近2億人將遷移到一、二、三線城市。

    強(qiáng)調(diào)房價的現(xiàn)實(shí)邏輯，并非是說未來還會暴漲，而是說剛需群體不宜對房價回調(diào)幅度過于期待，畢竟限購限貸永遠(yuǎn)僅是階段性權(quán)宜之計，難以成為常態(tài)化政策。

    但是，在二線城市普遍擴(kuò)大住宅用地面積（一線城市沒有）、尤其是“防范金融風(fēng)險”已置于頂層設(shè)計之下，我們也不必?fù)?dān)心未來房價會暴漲——在剛剛結(jié)束的全國金融工作會議上，“風(fēng)險”已成高頻詞匯。

    過去一年半，一二線房價的輪番大幅暴漲，除了城市化的中長期助漲動能之外，關(guān)鍵是金融市場的流動性嚴(yán)重過剩，加之樓市去庫存之下商業(yè)銀行的房貸優(yōu)惠，中長線的助漲動能與短期的貨幣刺激疊加在一起，必然會導(dǎo)致短期房價漲幅失控的窘境。

    在金融防風(fēng)險的主旋律下，我國樓市將告別暴漲、迎來緩漲階段（一二線城市）。未來的房地產(chǎn)市場，事實(shí)上也將與A股投資邏輯一樣，將從既往的炒作邏輯切換到價值投資邏輯。也就是說，以往隨便買房都能大賺特賺的時代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。至于具體某一城市的房價潛力判斷，就要綜合參考其人口增量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房價收入比和住宅租售比等多個維度。