樓市最大的麻煩或許要來(lái)了 很多人還沒(méi)意識(shí)到

    “真加息”或許真要來(lái)了！

    據(jù)財(cái)新網(wǎng)消息，多家銀行人士稱，近期同業(yè)市場(chǎng)利率上升較快，而且為了迎接央行二季度的MPA（宏觀審慎評(píng)估）大考，銀行內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了存貸款的重定價(jià)。

    5月23日，一年期Shibor報(bào)價(jià)4.3137%，上海銀行間市場(chǎng)的一年期貸款基礎(chǔ)利率（LPR）4.30%。一年期Shibor繼續(xù)高于一年期貸款基礎(chǔ)利率（LPR），這是一件過(guò)去43個(gè)月以來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)的大事暗示，接下來(lái)央行或商業(yè)銀行也許就要?jiǎng)诱娓窳耍?/p>

    金融市場(chǎng)利率首超實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率

    自2013年貸款基礎(chǔ)利率（LPR）機(jī)制正式運(yùn)行以來(lái)，時(shí)隔43月后，1年期上海同業(yè)間拆借利率（Shibor）首超1年期貸款基礎(chǔ)利率（LPR）！

    周一，Shibor一年期品種利率報(bào)4.3024%，首次高于4.30%的LPR，且距央行一年期貸款利率4.35%僅一步之遙。而今日，據(jù)最新數(shù)據(jù)，一年期Shibor繼續(xù)高于一年期貸款基礎(chǔ)利率(LPR)。

    簡(jiǎn)單地說(shuō)，Shibor利率是銀行間同業(yè)市場(chǎng)各銀行之間資金拆借的參考利率。貸款基準(zhǔn)利率（LPR）是貸款市場(chǎng)上銀行針對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，LPR是一種由商業(yè)銀行自主決定的市場(chǎng)利率，但從歷史數(shù)據(jù)看，LPR的變化基本上受央行貨幣政策主導(dǎo)。

    盡管由于央行貨幣政策處于較寬松的周期，LPR一直處在下跌通道，但始終都是高于1年期Shibor的。

    這是因?yàn)?，Shibor是目前利率走廊體系中的市場(chǎng)基準(zhǔn)利率，是反映市場(chǎng)流動(dòng)性的最基本指標(biāo)，也是最市場(chǎng)化的資金價(jià)格。既然是市場(chǎng)基準(zhǔn)利率，考慮到銀行從事的是資金的“低買高賣”，因而符合商業(yè)邏輯的應(yīng)該是市場(chǎng)貸款利率（LPR）高于市場(chǎng)基準(zhǔn)利率（Shibor），也就是可粗劣理解為一件商品的成本價(jià)（Shibor）應(yīng)低于售價(jià)（LPR）。

    但如今同期限Shibor和LPR出現(xiàn)倒掛，結(jié)合目前央行貨幣政策及1年來(lái)1年期Shibor走勢(shì)，若不上調(diào)貸款基礎(chǔ)利率，那么其和1年期Shibor間的利差很可能會(huì)越變?cè)酱?！貸款基準(zhǔn)利率會(huì)上調(diào)，那么根據(jù)貸款基準(zhǔn)利率增減而來(lái)的房貸利率也勢(shì)必會(huì)跟隨上調(diào)！

    至于利率會(huì)提高何種地步，還需看美聯(lián)儲(chǔ)加息，而這勢(shì)必影響我國(guó)利率水平。有媒體指出，2017年美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)加息8次，利率目標(biāo)是3%到3.5%。暴財(cái)經(jīng)指出，從歷史上看，雙方保持在3%左右的利差水平較為合適。保守估計(jì)，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)利率為3%時(shí)，我國(guó)利率在6%附近較為合適。

    樓市最大麻煩來(lái)了，很多人還沒(méi)意識(shí)到！

    要知道6%利率可不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單幾個(gè)點(diǎn)，這也夠投機(jī)者們吃一壺！

    利率上升，投機(jī)成本飆漲

    據(jù)媒體報(bào)道，5月22日起深圳先行取消房貸利率優(yōu)惠，即建行首套住房貸款利率按不低于基準(zhǔn)利率執(zhí)行；消費(fèi)貸款利率按不低于基準(zhǔn)利率1.5倍執(zhí)行。事實(shí)上，各大銀行利率收緊已悄然進(jìn)行。

    從5月2日起，包括工、農(nóng)、中、建、交五大國(guó)有商業(yè)銀行，以及部分股份制商業(yè)銀行收緊北京市房貸優(yōu)惠政策，首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率；二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，即5.88%的年利率。類似的，上海、深圳、廣州、杭州、天津等地也紛紛所上調(diào)。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折；上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調(diào)到9.5折甚至基準(zhǔn)。

    這是一個(gè)什么概念呢？比如某對(duì)年輕夫婦預(yù)算300萬(wàn)準(zhǔn)備在北京買首套房。其中貸款200萬(wàn)，按照一年前八五折的房貸優(yōu)惠利率，也就是年化4.17%，200萬(wàn)貸款30年每月還款9745元，總計(jì)利息150萬(wàn)。如果沒(méi)有折扣，也就是基準(zhǔn)利率4.9%，那么需要每月還款10615元，利息總計(jì)182萬(wàn)。等于多支出32萬(wàn)的利息。

    顯然，利率上升對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他們的買房成本大幅上升，這在一定程度上能夠抑制買房行為！

    小心！你的房子根本出不了手！

    此時(shí)買房的首付比例已經(jīng)較大幅度地提高，房貸利率也已經(jīng)提高，買房的成本迅速上升。并且現(xiàn)在已經(jīng)不能享受杠桿和利息優(yōu)惠等能長(zhǎng)期提高收益率的政策。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，這次樓市肯定“變天”，是因?yàn)檫@次調(diào)控的目的就是不讓再漲了。而房?jī)r(jià)的明顯松動(dòng)應(yīng)該在6月份之后，整個(gè)下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畫風(fēng)將完全逆轉(zhuǎn)，這一輪樓市大瘋狂劃上句號(hào)。

    其實(shí)已經(jīng)有幾個(gè)城市的房貸利率在上調(diào)到基準(zhǔn)了，比如長(zhǎng)沙，成都，武漢，你卻只盯著當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)依舊火爆，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還在上漲，根本沒(méi)有意識(shí)到利率上調(diào)會(huì)有什么影響，沒(méi)有想過(guò)后果有多嚴(yán)重。

    但需要明確的是現(xiàn)在還在漲的，是屬于后發(fā)的補(bǔ)漲，輪漲，正?！，F(xiàn)在還在漲的熱點(diǎn)二線城市，也是屬于最后的瘋狂了，瘋狂不了多久就要歇菜，你跟進(jìn)去只有被套的份。但如果真的像經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)判的那樣，房?jī)r(jià)在下半年松動(dòng)下跌的話，買的房子就會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)了，不僅沒(méi)有收益，反而可能使自己被負(fù)債和還貸壓力拖垮。而到那時(shí)，你的房子根本就出不了手！

    所以，如果你手里不愁錢你就買，別那么糾結(jié)。如果沒(méi)錢你就踏踏實(shí)實(shí)的先攢錢，要知道，這一輪調(diào)整后，一定有你上車的機(jī)會(huì)。