破解中國(guó)房地產(chǎn)困局該用哪種思路？

    >>>新華視點(diǎn)：樓市如何調(diào)控 房?jī)r(jià)是漲是跌

    >>>人大財(cái)經(jīng)委副主任：樓市泡沫是不爭(zhēng)事實(shí)

    在全國(guó)政協(xié)十一屆三次會(huì)議上，房?jī)r(jià)成為政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。各個(gè)界別的委員各抒己見(jiàn)，圍繞買房是否人人必須、應(yīng)大力推廣廉租房還是經(jīng)適房、是否應(yīng)該開(kāi)征物業(yè)稅等問(wèn)題，爭(zhēng)論激烈。

    每個(gè)人都該擁有一套房子么？

    全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水認(rèn)為，解決房地產(chǎn)問(wèn)題首先要澄清認(rèn)識(shí)，政府提出“住有所居”，不是指每個(gè)人都有房屋的所有權(quán)。他舉美國(guó)為例：1974年8月，美國(guó)公布《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》之際，擁有房產(chǎn)所有權(quán)的美國(guó)人占63.3%；2008年金融危機(jī)爆發(fā)前夕，美國(guó)房產(chǎn)擁有率提高到了68%。

    “這4.7個(gè)百分點(diǎn)的提高，使美國(guó)付出了非常慘重的代價(jià)。”李德水對(duì)肇始于美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的次貸危機(jī)記憶猶新。他說(shuō)，中國(guó)的人均GDP才是美國(guó)的十四分之一，怎么能“居者有其屋”呢？實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)為時(shí)尚早。

    全國(guó)政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，住房問(wèn)題理應(yīng)民生優(yōu)先，大部分人買不起房的現(xiàn)象是不正常的。他表示，“住房是人活著的必要條件，人首先要保證生存才能談到經(jīng)濟(jì)發(fā)展等其他活動(dòng)。”

    張泓銘說(shuō)，政府管理國(guó)家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問(wèn)題的主要抓手。政府不應(yīng)以財(cái)力不足為由被動(dòng)應(yīng)對(duì)這一重大問(wèn)題。政府需要將一定的資源無(wú)償用于解決民眾住房，即使面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的風(fēng)險(xiǎn)。

    應(yīng)大力推廣經(jīng)適房還是廉租房？

    全國(guó)政協(xié)委員、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，現(xiàn)在政府加大住房保障力度，應(yīng)該更多興建廉租房，而非經(jīng)濟(jì)適用房。 [《住房保障法》已經(jīng)列入國(guó)務(wù)院今年立法計(jì)劃]

    王健林說(shuō)，經(jīng)適房現(xiàn)在成了一種稀缺資源，而分配資源的權(quán)力在少數(shù)人手上時(shí)，“怎么會(huì)不滋生腐敗呢？”如果制度不改革，去年部分地方出現(xiàn)的經(jīng)適房抽簽造假現(xiàn)象仍將存在。

    他建議，盡量少建經(jīng)濟(jì)適用房，多建政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房。另外，政府應(yīng)多用貨幣補(bǔ)償手段直接補(bǔ)貼居民，金額可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)位調(diào)整，有助于減少經(jīng)適房相關(guān)的腐敗行為。 

    “政府住房保障要盡量往人頭上想辦法，少往磚頭上想辦法，這樣才能減少中間環(huán)節(jié)的腐敗，真正解決居民住房需求。”王健林說(shuō)。

    全國(guó)政協(xié)委員、吉林正業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)韓真發(fā)說(shuō)，完全依靠商品房解決住房問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)。“年輕人買不起，公積金要積攢很多年。而私人租房又貴，所以應(yīng)采取經(jīng)適房與公租房并存的辦法。”

    李德水的觀點(diǎn)是，當(dāng)前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”提供公租房。他舉例說(shuō)，香港50%的居民住在公租房中，新加坡大部分居民也是如此。“現(xiàn)代人流動(dòng)頻繁，何必拘泥于作‘房奴’呢？”

    是否應(yīng)該開(kāi)征物業(yè)稅？

    對(duì)于是否應(yīng)該開(kāi)征物業(yè)稅，張泓銘表示，應(yīng)該排除障礙由易入難、下決心試行物業(yè)稅。他強(qiáng)調(diào)：“開(kāi)征物業(yè)稅有助于均衡財(cái)富，抑制兩極分化，從而把部分因房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富適當(dāng)收歸國(guó)有。同時(shí)，物業(yè)稅有助于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給財(cái)政的直接影響，減少地方財(cái)政對(duì)“賣地”依賴，以解地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的兩難心理。此外，物業(yè)稅有助于抑制過(guò)度投資持有，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格。” [財(cái)政部科研所所長(zhǎng)：可優(yōu)先對(duì)豪華別墅征物業(yè)稅]

    王健林則認(rèn)為征收物業(yè)稅的設(shè)想不太現(xiàn)實(shí)。“有學(xué)者提出只要一實(shí)行物業(yè)稅，房?jī)r(jià)就降下來(lái)，這完全不現(xiàn)實(shí)。”在他看來(lái)，物業(yè)稅的實(shí)施非常復(fù)雜，并不能“立竿見(jiàn)影”壓低房?jī)r(jià)。房屋價(jià)格由市場(chǎng)決定，“買的人多就會(huì)漲”，征稅并不能抑制購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)依然可能居高不下。

    這位企業(yè)家建議政府應(yīng)減少房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)，因?yàn)樵黾拥某杀咀罱K都會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，反而有可能拉升房?jī)r(jià)。王健林說(shuō)，解決房地產(chǎn)困局的根本辦法還是增加供給，“供求關(guān)系決定價(jià)格，這是真理”。

    全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅持支持態(tài)度。他表示，目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕；購(gòu)房者的持有成本低，造成多買多占有房地產(chǎn)資源。

    作為房地產(chǎn)研究方面的專家，郭松海認(rèn)為，要通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)迫使炒房者減少對(duì)地產(chǎn)資源的占有，增加市場(chǎng)供應(yīng)，進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)目的。他建議，開(kāi)征保有稅，要先易后難；要借鑒法國(guó)、韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，先開(kāi)征房屋閑置稅，如首先對(duì)商品住宅空置率高居全國(guó)首位的北京，在五環(huán)內(nèi)的空置房屋試點(diǎn)征收；然后再逐步開(kāi)展物業(yè)稅的征收。