租購?fù)瑱?quán)真能利好租賃市場？優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)仍難進

    近日，廣州提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)，遂引發(fā)輿論熱議。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，租購?fù)瑱?quán)其實并非新政，在一線城市，滿足特定條件的承租人子女均可享受就近入學(xué)，但基于優(yōu)先級別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性仍然不大。

    “租購?fù)瑱?quán)”并非新政 準入門檻仍高

    17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，針對承租人子女就近入學(xué)條件、公積金支持租賃住房力度、保障承租人穩(wěn)定居住權(quán)等16個方面提出了具體要求。

    而被媒體和公眾廣泛關(guān)注的“購租同權(quán)”其實僅存在于就近入學(xué)的條款中。

    廣州明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。適應(yīng)人群包括廣州戶籍適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀，具體細則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

    “就近入學(xué)的準入門檻還是很高。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文表示，所謂“符合條件的承租人子女”，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。首先具有本市戶籍的大部分人都有自住住房，其次人才綠卡的數(shù)量非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略。

    楊現(xiàn)領(lǐng)還提到這一政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和背景下的重申或強化，實質(zhì)性的增量影響不大。

    權(quán)益可同享 但別忘了“先后”也有別

    既是同權(quán)，那么住房的租、購差異真不會影響子女入學(xué)？

    其實不然，其中的關(guān)鍵就在“優(yōu)先”二字。張大偉認為，承租人子女可以就近入學(xué)，并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)。在一線城市承租人子女都是可以入學(xué)的，只不過是限制條件和強度有所不同，且前提是學(xué)區(qū)有余量；不僅如此，基于優(yōu)先級別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大。

    以北京為例，在非熱點學(xué)區(qū)，外地戶籍人士子女通過租房具備了五證后是可以就近入學(xué)的，但在西城、海淀等熱點學(xué)區(qū)，一般只能保證“房戶合一”的第一順位入學(xué)。

    不僅如此，廣州要求承租人子女就近入學(xué)還需符合積分入學(xué)的條件。據(jù)相關(guān)媒體報道，這一舉措幾年前就在深圳、上海、天津、長沙等城市執(zhí)行，非本地戶籍子女都可在當?shù)厣蠈W(xué)，但同樣要積分排隊。

    利好租賃市場 租金、房價看漲看跌？

    此舉對廣州租賃市場的利好毋庸置疑，但很多網(wǎng)友想到，如果沒房的人都去踏實租房了，廣州房價會不會降？隨之而來的，學(xué)區(qū)房源的租金會否飛漲？

    張大偉對中新網(wǎng)記者表達了自己的擔心，“租購?fù)瑱?quán)或會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房租賃需求爆發(fā)”，原本一線城市的學(xué)區(qū)房學(xué)位就十分緊張，業(yè)主子女都不一定能滿足入學(xué)需求，如果承租人再加進來，學(xué)區(qū)房租金將有上漲動力。

    從另一個角度來看，如果實現(xiàn)了“租者幸福居住”，整體購房意愿就會降低，能不能再給廣州房價降降溫？

    “對廣州房價的短期影響不應(yīng)被夸大。”楊現(xiàn)領(lǐng)強調(diào)，寄望于租購?fù)瑱?quán)解決房價問題并不現(xiàn)實，目前學(xué)區(qū)房房價過高的癥結(jié)在于教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，破解關(guān)鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力。

    租購?fù)瑱?quán)或引權(quán)利分割沖突？

    在業(yè)主與租戶之間，到底存在怎樣的權(quán)責差異？

    一位房地產(chǎn)行業(yè)律師對中新網(wǎng)記者表示，房屋所有人具有占有、使用，處分、受益四項基本權(quán)利，可以對房屋進行出租出售、抵押贈予等處置；而承租人僅是依據(jù)租賃合同取得了使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)劃分上有明顯不同。

    延伸來看，租購?fù)瑱?quán)還可能面臨權(quán)利分割的沖突。“如果房東只是臨時出租房屋，而承租人憑借積分入學(xué)享受了就近入學(xué)的公共服務(wù)權(quán)益，當房東收回房屋后，是否還能再次享受這一權(quán)益呢？”據(jù)上述法律行業(yè)人士分析，租購?fù)瑱?quán)對承租人來說是利好，但還需要更多實踐經(jīng)驗來逐步完善。