重磅政策！租房可入學(xué)、商業(yè)用房可改造出租

    7月17日，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，推出多項(xiàng)措施，積極支持租賃住房市場和現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    其中提到，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。還允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租等。

    在這之前，廣州已經(jīng)出讓了多宗競自持面積的宅地，預(yù)計(jì)未來自持地塊也將是市場的供應(yīng)主流。

    方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，新政內(nèi)容涉及面廣，政策力度大，猶如重磅炸彈將深遠(yuǎn)影響廣州房地產(chǎn)市場。“亮點(diǎn)頗多，而且具體，可操作，相信廣州租賃市場發(fā)展將迎來新的機(jī)遇。”

    租房可入學(xué)、商業(yè)用房可改住宅

    《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《方案》）對(duì)住房租賃市場的支持力度前所未有。

    第一條規(guī)定就對(duì)“學(xué)位房”說不，解除了很多租房人群的擔(dān)憂?！斗桨浮诽岢?，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。

    在公積金和稅收方面，租賃市場也得了政策支持。職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高到40％。對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算繳納增值稅，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。

    《方案》指出，將通過對(duì)租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。

    在增加供應(yīng)方面，除了將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃外，廣州還允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但改建后的租賃住房，不得銷售。

    與此同時(shí)，出租人也被允許按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租，但只允許以原設(shè)計(jì)的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。

    壯大租賃產(chǎn)業(yè)，形成新經(jīng)濟(jì)增長極是廣州出臺(tái)《方案》的一個(gè)主要目的。相關(guān)措施包括扶持住房租賃企業(yè)，打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)；發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)；發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司；建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)等。

    據(jù)了解，早在今年1月份，廣州市政協(xié)委員、廣州市住建委總工程師李敏霞就曾在政協(xié)會(huì)議中提出，目前廣州擁有住宅房屋約800萬套，總建筑面積約64300萬平方米，做好房屋租賃市場環(huán)境，將改變?nèi)藗?ldquo;租房不如買房、買房是解決住房問題的唯一途徑”的觀念。她建議，應(yīng)立法保障承租人權(quán)益，包括子女就近入學(xué)等公共資源平等，并對(duì)長期租賃者的租金或租金漲幅進(jìn)行管制；也應(yīng)立法保障出租人權(quán)益，如物業(yè)安全保障、履約保證制度、稅收優(yōu)惠返還制等。對(duì)租賃房土地出讓金試點(diǎn)按年收取，制定閑置商業(yè)房、寫字樓、廠房改建為租賃住房的配套政策等。

    對(duì)房價(jià)影響甚微

    鄧浩志指出，廣州租房新政首次提出“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”的目標(biāo)，這至少意味管理政策會(huì)刻意引導(dǎo)，將租房作為未來重要的居住方式進(jìn)行引導(dǎo)，租房的配套權(quán)益也將向購房居住靠攏。

    具體而言，政策第一條就為解決租房最大痛點(diǎn)——子女入學(xué)問題。在他看來，此前由于租房對(duì)學(xué)位保障不足，導(dǎo)致社會(huì)產(chǎn)生了大量因入學(xué)而被迫產(chǎn)生的購房需求，租房若能保障學(xué)位，則購房壓力與迫切能有所緩解。

    允許改造住房后出租。“可以按臥室進(jìn)行分租，是大戶型出租的福音。”他指出，目前租戶以單身、兩口為主，普遍需求房型較小，大戶型面對(duì)的市場相對(duì)較窄，而小戶型在租賃市場又嚴(yán)重供不應(yīng)求，“解放”大戶型有利于平衡市場供需矛盾。

    增加租賃住房用地供應(yīng)意味著未來土地競配建、競自持或成新常態(tài)。“此為雙刃劍，一方面增加了租賃住房總量，對(duì)穩(wěn)定租金水平是好事；但另一方面減少了可銷售房源總量，未來住房銷售端供不應(yīng)求情況會(huì)更加突出，房價(jià)反而可能進(jìn)一步加快上漲。”

    《方案》中提及的商改住讓公寓看到了一絲解套希望。但鄧浩志表示，商改住只是針對(duì)企業(yè)，不涉及個(gè)人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。“所以對(duì)商辦公寓項(xiàng)目的銷售不構(gòu)成絲毫利好，也破碎了此前眾多不實(shí)傳聞。”

    而據(jù)克而瑞廣州首席分析師肖文曉透露，新政以來，廣州公寓遭受了核彈式的打擊，成交量從3月份的6000多套繼續(xù)下滑至5月份的500套，6月上半月的186套，“市場凍結(jié)成冰，買賣雙方都沒有應(yīng)對(duì)策略，無限觀望。”在政策無法松動(dòng)的前提下，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有越來越多的公寓加入降價(jià)行列。

    鄧浩志認(rèn)為，這次廣州出臺(tái)的租賃新政亮點(diǎn)頗多，而且具體，可操作，相信廣州租賃市場發(fā)展將迎來新的機(jī)遇。與此同時(shí)，新政也會(huì)派生出一些新的問題和困難，預(yù)計(jì)后續(xù)仍會(huì)有諸多調(diào)整。“需要強(qiáng)調(diào)，租賃新政因居住矛盾而誕生，但對(duì)高房價(jià)問題起不了太多根本性的影響，所以可能作為一個(gè)新市場獨(dú)立發(fā)展。”