中國三四線樓市“復活” 托底補漲能否持續(xù)？

    與此前樓盤乏人問津、土地市場成交清冷形成鮮明對比，今年以來，不少中國三四線樓市開啟了一輪補漲行情，房價、成交量雙雙上升。土地拍賣也受到各大企業(yè)熱捧，高溢價地塊增多。受其帶動，今年上半年，中國商品房銷售指標同比增速反彈。6月單月的商品房銷售面積，更是接近歷史最高點。

    中國國家統(tǒng)計局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國商品房銷售面積同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點；商品房銷售額增長21.5%，增速提高2.9個百分點。這是商品房銷售面積和銷售額增速連續(xù)多月下調(diào)之后的首次反彈。

    此外，6月單月，中國商品房銷售面積接近2億平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這一數(shù)據(jù)僅次于2016年12月，處于歷史次高點。

    支撐銷售面積回升的力量主要來源于三四線城市。

    2017年上半年可謂中國樓市調(diào)控政策發(fā)布最為密集的時間段。超過50個城市出臺數(shù)百項調(diào)控措施，一二線樓市政策不斷收緊。

    熱點城市房地產(chǎn)銷售“應聲”下滑。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、成都等城市商品住宅銷售面積同比均出現(xiàn)明顯下滑。其中，北京下降52.30%，上海下降47.44%，廣州下降62.64%，南京降45.45%。而包括大量三四線城市的中國非重點城市商品房銷售面積上半年增長24.5%，繼續(xù)保持在20%以上的增長水平。

    穆迪近日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場焦點》報告也顯示，中國三四線城市房價已連續(xù)七個月實現(xiàn)環(huán)比上漲，且平均漲幅高于一線和二線城市。

    除了帶動銷售指標反彈外，三四線樓市的托底也讓房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落速度放緩。

    數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人邢志宏指出，三四線城市的房地產(chǎn)去庫存是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容之一，與一二線城市控房價和防風險工作并行。這種分類指導、因城施策的方針，使得房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度并不大。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上半年中國200多個三四線城市土地成交金額同比上漲42.6%，包括佛山、溫州、無錫、寧波等21個熱點三四線城市“賣地”收入超過百億元人民幣。

    房企業(yè)績的分化也印證了三四線房地產(chǎn)市場的走強。深耕三四線城市的碧桂園以2889.1億元人民幣的銷售額，超過萬科、恒大成為今年上半年房企銷冠。

    這樣的補漲態(tài)勢能否持續(xù)？

    值得注意的是，三四線城市內(nèi)部分化十分明顯。不少城市房地產(chǎn)市場價量齊升源于其地處熱點一二線城市附近，或者在同一城市群中，受到外溢效應的拉動。但庫存高企仍然是不少地方需要面對的難題。

    今年是歷史上對三四線城市調(diào)控最多的半年，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，原先三四線城市上不了調(diào)控名單，但現(xiàn)在基本上只要保持兩個月房價上升，成交量上升就可以進入到調(diào)控名單。

    一旦調(diào)控加碼，對于復蘇腳步不穩(wěn)的三四線樓市來說，可能意味著重回谷底。有分析認為，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且存在需求透支的情況。而且許多地方二手房市場并不成熟，投資或投機購房之后將面臨“有價無市”的變現(xiàn)難題。

    住建部住房改革專家委員會副主任委員顧云昌認為，總體來看，2017年是房地產(chǎn)市場降溫的過程，即房價增幅下降。如今一二線城市打頭，三四線城市樓市可能會晚一步進入降溫通道。