受調控政策影響，今年4月以來，北上廣等一線城市的二手房交易市場逐步降溫，北京二手房交易量更是連續(xù)三個月環(huán)比下降。不少媒體報道，二手房交易市場降溫導致“由售轉租”，“熱點城市住房租金下跌了”。事實果真如此嗎？我們對北京不同地段小區(qū)作了一次實地調查。
北京的房租還在漲，漲幅比往年有所縮小
“房東今年每個月只給我漲了120元，比去年漲得少。”碩士畢業(yè)3年的小李租住在北京東四環(huán)十里堡城市廣場小區(qū)，“去年5月份續(xù)租時，租金每月漲了200元，今年再漲這么多我就想換房子了。”
小李通過房屋中介在該小區(qū)租了一個18平方米單間，雖是簡單裝修，但家具齊全、采光良好。“去年月租金是2490元，現在每個月2610元，我不指望租金會下降，只要別漲太多，我就很滿意了。”
“目前較為低迷的二手房買賣對租賃市場影響不大，各種房源的租金也沒出現明顯下降。”北京鏈家地產金臺里店一位租賃置業(yè)顧問介紹，暑期是租房旺季，地鐵房和中小學附近的房子都好租。
北京遠洋沁山水小區(qū)與市重點中學十一學校一街之隔，“我們家房租去年每月是8300元，今年漲到了8600元。”蔣女士在遠洋沁山水小區(qū)租了一套89平方米的兩居室。“家長一租就是好幾年，待租房源也不是很多，所以租金一直在漲。”
城市中心的二手房租金居高不下，經濟條件有限的租戶被迫選擇去城郊租房，這種需求溢出現象帶動了城郊地區(qū)的租金變化。
26歲的孕婦林怡在北京門頭溝區(qū)梧桐苑小區(qū)租了一套兩居室，“今年每月租金漲了500元，我想著周邊環(huán)境越來越好、房東也靠譜，就續(xù)租了。”鏈家地產梧桐苑店的置業(yè)顧問介紹，梧桐苑小區(qū)靠近北京西六環(huán)，交通日益方便，雖然房源不緊俏，但隨著租戶增多和周邊環(huán)境發(fā)展，租金每年都在上漲，今年小區(qū)兩居室漲幅在12%左右。
據偉業(yè)我愛我家市場研究院統計，今年5月通過北京我愛我家成交的房屋租賃量環(huán)比增長15.7%，月租金均價微升0.61%。
“由售轉租”并不多見，租賃市場供求仍偏緊
“目前，北京、上海等一線城市，即使二手房買賣市場遇冷，房源也不會大量涌入租賃市場，因此二手房買賣市場的變化與租金漲跌沒有太大關系。”鏈家研究院院長楊現領說，如今在北京房市，80%的購房交易需求是換房，即將要出售的房子都還處于業(yè)主自住狀態(tài)，房主買不到新房就不會賣舊房，“由售轉租”現象并不多見。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，二手房租賃市場如何變化，還要看租賃需求與房源供應量的關系。首先，北京等一線城市流動人口多，需求集中，即使有少部分“由售轉租”的房源流入市場，租賃市場仍存在租房需求大于房源供應、租戶需求與房源質量不能較好匹配的現象，租金沒有明顯下降。其次，租房需求從市中心向城市郊區(qū)溢出，促使核心地區(qū)二手房租金的上漲速度變緩、漲幅縮小，城郊的二手房租金開始上漲。
“季節(jié)性規(guī)律也是影響租金變化的重要因素之一。”謝逸楓說，一線城市租房群體以年輕人為主，每年7、8月是畢業(yè)生租房旺季，供給緊張，租金漲幅明顯。國家加快規(guī)范二手房租賃市場，加大對違規(guī)租房的打擊力度，也是目前二手房租金小幅上漲的原因之一。
中原地產首席分析師張大偉認為，提高租賃住房供應量是穩(wěn)定租賃市場的關鍵。“如果北京計劃建設的50萬套租賃住房真能投入市場，能一定程度上穩(wěn)定二手房租賃市場。”張大偉說，政府還應通過調整產業(yè)結構、引導產業(yè)轉移等方法合理控制一線城市人口數量，避免租房需求病態(tài)增長。
