當(dāng)心！三四線城市高歌猛進(jìn) 五大風(fēng)險(xiǎn)逐步逼近！

截至目前，大大小小的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始逐鹿三四線城市。特別是中小開(kāi)發(fā)商，在喪失一二線城市的話語(yǔ)權(quán)之后，借著本輪三四線樓市的行情穩(wěn)住陣腳成為他們唯一的選擇。

但眾人的選擇未必是對(duì)的，本輪開(kāi)發(fā)商群起之時(shí)，多少都透著點(diǎn)心慌。樓市調(diào)整之際，往往都是整合的最佳時(shí)機(jī)。今年上半年房企前十名的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到了30%，整合正在加速。而一貫以并購(gòu)著稱的融創(chuàng)，則在昨天宣布接盤萬(wàn)達(dá)13個(gè)的小城市文旅項(xiàng)目，背后的邏輯恐怕也是沖著住宅和商業(yè)去的。有消息稱，融創(chuàng)今年的銷售目標(biāo)是驚人的3000億。

在市場(chǎng)整體趨穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商資金壓力整體趨緊的情況下，這樣的目標(biāo)是怎么出來(lái)的？

只有一種可能，大房企吃掉了小房企的市場(chǎng)份額。

通過(guò)整合，房企可以鞏固自己的護(hù)城河，從而在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位，但從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，手中為數(shù)不多的錢，大舉進(jìn)入三四線樓市則未必是正確的事。

對(duì)于大部分三四線樓市來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)逼近。

風(fēng)險(xiǎn)一：三四線城市的樓面價(jià)已經(jīng)接近二線

截至目前，三四線成交的土地中，高溢價(jià)的不在少數(shù)。這中間當(dāng)然包含了三四線城市留人和發(fā)展的急切愿望。動(dòng)輒百分之幾百的溢價(jià)，基本上都是出現(xiàn)三四線城市，數(shù)據(jù)顯示三四線城市成交的土地樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4810元/平米，已經(jīng)無(wú)限接近二線城市的5179元/平米。

這意味著什么？這意味著三四線樓市的好日子快到頭了，因?yàn)槿木€的樓面價(jià)是不可能超過(guò)一二線的。

風(fēng)險(xiǎn)二：老房子沒(méi)賣掉就蓋新房子

這種情況在不少三四線城市是存在的，安徽某市，今年上半年的土地和商品房賣得都相當(dāng)不錯(cuò)，但一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)是，這個(gè)城市同時(shí)還有大量的爛尾工程，很多購(gòu)房者深陷其中。而那些賣得好的都在什么地方呢，當(dāng)?shù)嘏鲆粔K區(qū)域，冠以”新區(qū)”，購(gòu)房者從哪里來(lái)呢，如你所想，兩大塊，少量返鄉(xiāng)工作的，大部分是當(dāng)?shù)氐氖忻?，他們的老房子不能要了，領(lǐng)了錢去郊區(qū)買房。

風(fēng)險(xiǎn)三：此次爆發(fā)是寅吃卯糧

今年上半年，三四線城市的房子消化速度明顯加快，但很明顯是當(dāng)?shù)赝跐撍拢瑢⒃揪徛尫诺母纳菩孕枨笠还赡X全催出來(lái)了。

三四線城市的人均住房面積已經(jīng)足夠高，房子又沒(méi)有什么投資的價(jià)值，買房的目的基本上都是改善居住條件。而在人口凈流出的大前提下，改善性需求集中入市顯然是不可能持續(xù)多久的。

風(fēng)險(xiǎn)四：未來(lái)會(huì)有一大批成本更高的房子待售

有了第三點(diǎn)，我們很好理解第四點(diǎn)，目前三四線的房子本身就是過(guò)剩的，現(xiàn)在已經(jīng)算是使出了吃奶的力氣賣掉了不少的房子，但同時(shí)很多小城市基本上沒(méi)有按照規(guī)則出牌，又迅速出讓了一大批土地，而且價(jià)格更加離譜。

這種搞法，等于是把待售的商品房置換了一遍，而且是從低成本換到了高成本。未來(lái)這批高價(jià)房子賣給誰(shuí)，是個(gè)大問(wèn)題。

風(fēng)險(xiǎn)五：不少項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始滯銷

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了15座城市在6底和7月初新開(kāi)盤的43個(gè)項(xiàng)目，結(jié)果顯示，開(kāi)盤當(dāng)日有7個(gè)項(xiàng)目賣掉了4-6成的房子，有15個(gè)項(xiàng)目只賣掉了不到4成的房子?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都講究穩(wěn)扎穩(wěn)打，沒(méi)有足夠的蓄客是不敢開(kāi)盤的，出現(xiàn)這種情況只能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商急于回款，實(shí)在扛不住了。

在那些賣得不好的項(xiàng)目（開(kāi)盤當(dāng)天銷售不足4成）中，其中就有環(huán)一線的小城市。說(shuō)到底這些地方的房子都不是賣給剛需的，這些地方的樓市彈性太大，到時(shí)候怎么上來(lái)的還得怎么下去。專家預(yù)計(jì)，三四線城市，下半年交易量會(huì)逐步下來(lái)，緊接著價(jià)格也會(huì)下來(lái)。

房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了三輪小周期，現(xiàn)在是第四輪的下半場(chǎng)，未來(lái)恐怕很難有第五輪了。2017年是關(guān)鍵之年。房地產(chǎn)早已不是買到就是賺到的時(shí)代，認(rèn)清人流、產(chǎn)業(yè)流很關(guān)鍵，在這兩方面，三四線城市都不可能占有優(yōu)勢(shì)。