中國(guó)大城市開啟大規(guī)模供地計(jì)劃 有利于平抑房?jī)r(jià)

    上海、北京、深圳、福州等中國(guó)多個(gè)大城市近期制定了大規(guī)模的土地供應(yīng)計(jì)劃。在房地產(chǎn)調(diào)控從“減法”轉(zhuǎn)做“加法”的過(guò)程中，中國(guó)大城市是否會(huì)開啟新一輪的大規(guī)模供地時(shí)代？

    上海市日前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，“十三五”(2016年-2020年)期間，上海計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬(wàn)套，比“十二五”期間增加60%左右。

    北京也明顯調(diào)升了未來(lái)幾年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。北京市官員上月透露，北京未來(lái)五年將新建150萬(wàn)套住宅。這與北京市稍早之前發(fā)布的5年土地供應(yīng)計(jì)劃相呼應(yīng)。在這份計(jì)劃中，北京計(jì)劃未來(lái)5年供應(yīng)住宅用地6000公頃。

    深圳市近期也在深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃中提出，深圳本年度將安排供應(yīng)商品住房用地168公頃，計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房8萬(wàn)套、建筑面積720萬(wàn)平方米。而去年深圳新建商品住房銷售約4萬(wàn)套。

    福州今年確定的住宅用地供給計(jì)劃相較去年增加一倍以上，明后兩年的計(jì)劃也有持續(xù)增加的趨勢(shì)；廣州市2017年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年廣州新增住宅用地約5.7平方公里，同比增加19.1%。

    在多地宅地供應(yīng)計(jì)劃大增的同時(shí)，今年以來(lái)，包括一線城市在內(nèi)的不少熱點(diǎn)城市土地成交規(guī)模也明顯上漲。易居研究院監(jiān)測(cè)的中國(guó)50個(gè)典型城市，今年上半年土地成交占地面積為8750萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%。這一土地成交水平弱于2010年-2014年同期(上述四年同期土地成交面積均為負(fù)增長(zhǎng))，但好于2015年和2016年。

    一線城市土地供應(yīng)的增加跡象最為明顯。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，一線城市明顯加大土地供應(yīng)，供地節(jié)奏加快，供應(yīng)量同比增長(zhǎng)42%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2017年是房地產(chǎn)調(diào)控年。由于去年樓市成交處于高位，去庫(kù)存成果明顯，庫(kù)存數(shù)據(jù)創(chuàng)下21個(gè)月新低。很多一二線城市已完成去庫(kù)存任務(wù)，在此背景下，許多一二線城市為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，開啟了增加土地供應(yīng)的政策。

    2016年9月底以來(lái)，中國(guó)樓市經(jīng)歷多輪調(diào)控。限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商住等作用于需求端的“減法”在政策上不斷出臺(tái)。不過(guò)，在新一輪調(diào)控政策中，從供給側(cè)出發(fā)增加土地供應(yīng)的“加法”愈發(fā)受到各地的青睞。

    波士頓咨詢公司全球合伙人兼董事總經(jīng)理周園指出，中國(guó)房地產(chǎn)的癥結(jié)在于供需不匹配、土地出讓環(huán)節(jié)的“唯價(jià)格論”、以及房地產(chǎn)直接融資占比較低等。當(dāng)前，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等短期調(diào)控政策帶來(lái)的交易降溫，并不能解決這些根本問(wèn)題，一旦政策放開，一二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)可能還會(huì)持續(xù)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也認(rèn)為，目前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策已幾乎用到極致。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，緊縮調(diào)控不能無(wú)限期持續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)刻不容緩。

    從供給端即土地方面入手調(diào)控是不少專家建議的長(zhǎng)效機(jī)制建立的方向。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦指出，未來(lái)應(yīng)該適當(dāng)提高住宅用地占整個(gè)城市建設(shè)用地比重。

    大城市特別是北京、上海等超大城市增加土地供應(yīng)無(wú)疑有利于平抑房?jī)r(jià)。但這些城市大多土地資源稀缺，供地能力不足。比如北京近年來(lái)土地供應(yīng)漸趨減少，連續(xù)多年未能完成年度供地計(jì)劃。2016年北京實(shí)際住宅用地供應(yīng)降至469公頃，僅完成計(jì)劃的不到四成。

    大規(guī)模的供地計(jì)劃如何落到實(shí)處？針對(duì)土地利用計(jì)劃，國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)莊少勤指出，應(yīng)注重存量、嚴(yán)控增量、放活流量。首先關(guān)注存量建設(shè)用地的挖潛，提高土地利用效率；增量建設(shè)用地必須嚴(yán)格管控，并且逐步減少。此外，包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等政策帶來(lái)的流量建設(shè)用地，則將其放活，發(fā)揮其區(qū)域空間優(yōu)化的作用。舊城改造、收回閑置土地、挖潛低效利用地等方式或?qū)⒊蔀榇蟪鞘泄┑氐闹匾獊?lái)源。