上半年樓市成交降溫 35城或需補庫存

    如果你問上半年樓市最重要的時點，很多人會回答“3.17”。這一天，北京再度加碼樓市調(diào)控，隨后數(shù)十個城市跟進、并屢出新招。多家地產(chǎn)研究機構(gòu)的報告顯示，樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，熱點城市帶動下，樓市上半年銷量出現(xiàn)下滑，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。

    觀全國

    銷售面積、金額增速同步下滑

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點；商品房銷售額增速回落1.5個百分點。較2017年年初，全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點，較去年最高點下降22.2和37.3個百分點。

    銷售面積和銷售額增速的同步下滑，真實反映了緊縮政策的調(diào)控效果。

    克而瑞研究中心在《2017年上半年度總結(jié)展望》報告中指出，首先是各地存貨減少疊加嚴格“限價”導致新增供應銳減，制約了銷售量增長；其次，一二線城市限購、限貸、限售等政策頻頻加碼，熱點三四線城市紛紛由刺激轉(zhuǎn)為緊縮，商品房成交規(guī)模隨之持續(xù)降低。

    不僅如此，北京3·17樓市新政掀起的一波調(diào)控潮，徹底拉開了一季度和二季度商品房銷售數(shù)據(jù)的距離。克而瑞研究中心指出，二季度，商品房單月銷售面積、金額的絕對值回落至近一年的月平均水平之下，且始終處于下滑通道。

    “銷售下滑是必然的，至少三季度或延續(xù)政策收緊和量價回穩(wěn)的兩個主要特征，但伴隨補庫存和增供應的節(jié)奏加快，預計成交下滑幅度會不斷變小。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新網(wǎng)記者采訪時說。

    看城市

    一線樓市成交面積下降 深圳降幅最大

    分城市來看，熱點一二線城市與三四線城市間的成交情況出現(xiàn)分化，一二線樓市成交結(jié)構(gòu)占比明顯減少。

    中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報（2017年上半年）》顯示，30個重點監(jiān)測城市中，17個城市上半年成交面積同比下降。其中，一線陣營中的北上廣深成交面積同比降幅較高，深圳降幅超50%，北京、上海降幅高于30%，廣州累計同比降幅為20%。

    二線城市陣營中，南京樓市上半年成交面積降幅達61.19%，杭州、長沙的同比降幅也超過50%。

    再來看成交套數(shù)，記者梳理官方和機構(gòu)發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上，而廣州表現(xiàn)相對平穩(wěn)，同比降幅僅為一成。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京上半年新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來同期新低；二手房交易量也減少逾三成，房價由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海上半年新建商品住宅成交套數(shù)約29300套，同比下跌51.78%。

    深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比降54.7%；廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年新建住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%。

    問庫存

    擠出效應疊加購房意愿提升 去庫存顯效

    上述中指院報告還指出，截至今年6月末，中指院監(jiān)測的12個城市中，除南京、寧波、蚌埠、廣州外，如北上深等其余城市庫存均有不同程度下降。三四線城市在溢出效應影響下，去庫存效果顯著。

    “去庫存依然是當前樓市的主要工作，而控房價是衍生出來的任務。”嚴躍進說，三四線樓市全面回暖，與一二線樓市政策頻頻收緊不無關(guān)系；同時，此類城市購房者的購房積極性也在提升。

    談及當前庫存趨緊的熱點城市，嚴躍進表示，理論上，房屋存銷比低于12個月也需要補庫存。根據(jù)易居研究院70城庫存變動數(shù)據(jù)，5月份存銷比低于12月的城市就有35個，且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點一二線城市，還囊括九江、茂名等三四線城市。

    “對于熱點樓市，增加供給是正確方向，但供給增加的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也很重要，是不是真的增加了流入市場的有效房源，決定能否緩解供求關(guān)系。”新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中新網(wǎng)記者。

    歐陽捷認為，一二線城市控房價有兩個基本做法：增加市場供給、控制房價上漲預期。“因為，如果房價預期上漲，基于購房者‘買漲不買跌’的心理，可能會吸引剛需和改善型購房者成為‘投資者’”。