大批三四線城市房價破萬元 潛在庫存難消化

    在新房增量市場，開發(fā)商能夠爭奪的空間是10萬億元－12萬億元（2016年高峰值11.7萬億元）的年均銷售額。今年上半年，在全國52個城市累計出臺120條限購政策、162條限貸政策的高壓之下，TOP10房企銷售規(guī)模市場占有率已經(jīng)突破30%。

    更重要的是，過去“千億元規(guī)模”是開發(fā)商歷經(jīng)數(shù)年都難以攀登的高峰，今年上半年，有的房企兩個月就完成了。規(guī)?；瘺_動之下，萬科和碧桂園劍指6000億元全年銷售目標(biāo)，另有18家房企計劃今年晉級“千億元聚樂部”，還有1家銷售額尚不足500億元的房企計劃未來三年內(nèi)完成銷售規(guī)模突破2000億元的目標(biāo)。

    對此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受《證券日報》記者采訪時表示，即使這一輪調(diào)控政策密集襲來，一線城市交易量“速凍”，二線城市“冷熱不均”，三、四線城市卻成為房企規(guī)模化增長的重要助力。

    據(jù)鏈家研究院經(jīng)過調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，大批三、四線城市房價已經(jīng)突破1萬元/平方米，其多聚集在“環(huán)京”、“環(huán)滬”城市圈中。“一、二線城市樓市去杠桿，三、四線城市樓市火熱的背后，除了一、二線城市外溢的購房需求外，源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因。”楊現(xiàn)領(lǐng)向《證券日報》記者表示，這與人口流動方向相違背，預(yù)計下半年就會降溫。但降溫之后的危機則是，開發(fā)商今年搶地帶來的潛在庫存將難以消化。

    三、四線城市房價上漲

    根據(jù)鏈家研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)和《證券日報》記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廊坊、香河、固安等地房價突破1萬元/平方米已經(jīng)較為常見，但太倉、景德鎮(zhèn)等這類城市的房價正在邁入“萬元聚樂部”。

    有公開數(shù)據(jù)顯示，以太倉為例，一線房企進駐之后，目前起始樓面價都超過4000元/平方米，若加之開發(fā)商爭搶之下的土地溢價空間，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，明后年入市的項目可能要邁入“1.2萬元時代”。

    另據(jù)鏈家研究院調(diào)研獲悉，上半年，在“環(huán)京”城市圈中，廊坊、香河等地新房成交量增長；在“環(huán)滬”城市圈中，嘉興、舟山、太倉等地新房成交量明顯上揚。

    楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，三、四線樓市“量價齊升”的背后，除了一、二線城市購房需求的外溢外，主要還是加杠桿造成的，通過貨幣化的補貼形式加杠桿。他進一步稱，在房價上漲快的三、四線城市，國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行的棚改專項貸款均大幅增長，由此支持了近兩年來棚改貨幣化安置規(guī)模的大幅增長。

    同時，楊現(xiàn)領(lǐng)稱，三、四線城市樓市的崛起，也不乏投資性需求的推動，這是一、二線城市政策限制之后，資金流動性帶來的。但楊現(xiàn)領(lǐng)強調(diào)，目前來看，支撐三、四線城市樓市量價齊升的購買力還是改善型需求，但這一波需求的釋放持續(xù)性是比較弱的，因此，他預(yù)計，下半年，三、四線城市會出現(xiàn)交易量下滑的現(xiàn)象。

    潛在庫存難消化

    值得關(guān)注的是，《證券日報》記者在與多家房企高管交流中也獲悉，由于一線城市拿地艱難，為了維持企業(yè)規(guī)?；l(fā)展速度，有些房企無奈地開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線城市周邊的三、四線城市，不少大型房企都有把布局網(wǎng)格擴展至這類城市的計劃。

    而在這種大型房企投資布局的轉(zhuǎn)移之下，上述三、四線城市的土地市場上出現(xiàn)了搶地現(xiàn)象。

    曾有一家全國性房企負(fù)責(zé)拿地的人士向《證券日報》記者透露，幾個月前，為了在嘉興拿到一塊地，公司注冊了多家公司，繳納了好幾筆保證金，以確保在拍地過程中能夠有更大概率摘得土地。

    據(jù)鏈家研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，隨著“萬元聚樂部”中三、四線城市成員越來越多，其土地市場爭奪也越發(fā)激烈。從土地溢價率來看，今年4月份—5月份，江門、宿州、泉州的土地溢價率超過2倍；馬鞍山、襄陽、肇慶等地區(qū)土地溢價在2倍左右。

    在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，三、四線城市可售庫存短期內(nèi)大量減少，改善型需求幾乎在這一輪房價變動中得到了一次性釋放，導(dǎo)致的后遺癥則是換房需求變?nèi)酰_發(fā)商今年大量購置的土地則會變成潛在庫存，屆時，可能很多城市房價上漲一倍才能消化掉這些潛在庫存。但三、四線城市吸納人口能力弱，房價持續(xù)上漲缺乏動力，預(yù)計未來兩三年將會出現(xiàn)上述潛在庫存難以消化的壓力。

    簡言之，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，大量購房需求的提前透支，將導(dǎo)致很多城市的樓市面臨風(fēng)險。

    另有業(yè)內(nèi)人士稱，盡管有些上市房企不想下沉到三、四線城市布局，但銷售規(guī)模增速指標(biāo)橫在這兒，為了業(yè)績增長，也會在三、四線城市尋找機會。

    然而，房企銷售額巨量增長的背后，鮮有銷售規(guī)模與市值在同一水平線的上市房企，大多數(shù)房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。

    正如SOHO董事長潘石屹向《證券日報》記者所示，房地產(chǎn)行業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的這種商業(yè)模式到2017年基本就已經(jīng)結(jié)束了，地價高，地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低，天花板已經(jīng)在來的路上，甚至已經(jīng)來了。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因為市場進入調(diào)整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規(guī)模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負(fù)80%左右的資產(chǎn)負(fù)債率。

    正如有業(yè)內(nèi)人士所言，有些開發(fā)商，是背著“炸藥包”在前行。