市場現(xiàn)拐點 房企搶跑出貨 市場集中度再提升

    充滿懸疑的2017年樓市跌跌撞撞已然過半，當(dāng)多家開發(fā)商陸續(xù)交出驕人的業(yè)績之際，國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場的收縮卻為行業(yè)下半年埋下一絲隱憂。

    中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)2017年上半年監(jiān)測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，一線陣營中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過50%，北京、上海降幅高于30%，二線陣營的南京甚至創(chuàng)下6年來同期最低交易額。

    冰凍三尺非一日之寒。雖然多個城市的一二手房價依然維持穩(wěn)定，但重點城市成交量的下跌依舊透露出市場降溫的端倪。

    值此拐點來臨之際，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)采取擴(kuò)張型戰(zhàn)略的開發(fā)商們，不得不重新對市場進(jìn)行思考，唯有及時調(diào)整戰(zhàn)略順勢而為的公司，才有望在這一輪調(diào)整中平穩(wěn)生存乃至贏得先機(jī)。

    中國房地產(chǎn)市場全新格局，或許已經(jīng)開啟。

    多城市交易量收縮

    日前，深圳市國土委公布6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。據(jù)悉，自去年10月8日深圳公布“深八條”以來，樓市調(diào)控效果明顯，進(jìn)入今年以來，房價逐月環(huán)比下降。1至5月，深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

    該市剛剛公布的6月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交2953套，環(huán)比增加27.7%；成交價格為54492元/平方米，環(huán)比降0.04%。從去年10月份以來，深圳新房成交均價已經(jīng)連續(xù)九個月環(huán)比下降。

    同樣為一線城市的北京也在政策疊加效應(yīng)下出現(xiàn)交易量的下滑。北京的“930新政”被稱為“繼2011年限購后的最嚴(yán)政策”。進(jìn)入2017年，北京調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大，3月17日以來，北京相繼出臺了近20項調(diào)控政策，甚至祭出針對離婚的堵漏新規(guī)。與此同時，增加供給的調(diào)節(jié)手段也被決策層使用。2016年上半年，北京住宅用地共實現(xiàn)成交24宗，遠(yuǎn)高于去年同期7宗的成交量。

    亞豪君岳會日前提供給第一財經(jīng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創(chuàng)造了歷史新低。以剛過去的一周（6月26日~7月2日）為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創(chuàng)近17周新低。

    在廣州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但下跌的趨勢依然成立。數(shù)據(jù)顯示，僅僅6月份，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為6784套，環(huán)比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。

    除了一線城市，部分房價漲幅較大的二線城市也陷入市場的自我修復(fù)階段。南京曾經(jīng)是去年房價漲幅最大的城市之一，但今年上半年卻陷入了“滯漲”狀態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累計成交新房30478套，比去年同期的7.5萬多套大跌近六成。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京市共成交新房3.73萬套，去年同期為7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數(shù)也創(chuàng)下2011年以來（上半年）新低。

    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年中指監(jiān)測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，其中南京下降幅度達(dá)61.19%，福州同比降幅也超六成。當(dāng)然不乏依然上漲的城市，其中汕頭升幅為195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對第一財經(jīng)分析認(rèn)為，供應(yīng)端的發(fā)力將繼續(xù)有效平抑房價預(yù)期，但前述入市的地塊，其項目最快也需明年年初入市，因此無法解救今年下半年的成交量。在她看來，今年下半年北京樓市成交量將繼續(xù)維持低位，2017年的全年成交情況恐將創(chuàng)造歷史新低。

    一份《百日調(diào)控全景速覽》報告顯示，3月17日后的100天內(nèi)，北京鏈家的二手房百日成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房核心500盤0成交占比達(dá)到1/4；上海鏈家二手房成交量環(huán)比下降25.6%，均價下跌0.2%；深圳鏈家二手房成交量繼4月環(huán)比下降23.1%后又環(huán)比下降9.5%，均價與4月基本持平；廣州鏈家二手房成交量則環(huán)比減少17.5%。

    市場集中度再提升

    上半年，面對市場的重壓調(diào)控，房企依舊在規(guī)模爭奪戰(zhàn)中表現(xiàn)出了巨大的能量，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面日益明顯，黑馬殺出也越來越多。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，截至6月30日，銷售額超過50億元的企業(yè)達(dá)到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約占全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恒大邁入2000億門檻，綠地、保利、中海、融創(chuàng)緊隨其后邁進(jìn)千億陣營，再次呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)定律。

    來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企規(guī)模繼續(xù)保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，大幅增長78%至309億元。龍頭房企規(guī)?？焖贁U(kuò)張，與其他房企的規(guī)模差距越來越大。

    事實上，過去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌，而這種速度并沒有因為2017年市場降溫的預(yù)期而有所降低：碧桂園銷售目標(biāo)6000億，恒大銷售目標(biāo)4500億，保利銷售目標(biāo)3000億，旭輝將沖擊1000億，新城將沖擊1000億……

    從面積銷售門檻看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增長近50%。在市場調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，龍頭房企仍能實現(xiàn)如此高的增長實屬不易；而其他房企受調(diào)控影響更大，TOP200房企的集中度也超過六成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了33.2%和36.9%。

    其中，恒大超過碧桂園重奪銷售權(quán)益榜榜首，達(dá)到2088億元。碧桂園則是流量金額的冠軍，其更多的合作項目讓其流量金額保持領(lǐng)先。上述兩家房企在一二三四五線的廣泛布局讓它們可以有效對抗調(diào)控帶來的影響，可以說在每一個地區(qū)都有貨值，因此可以保證穩(wěn)定的規(guī)模收入。

    此外，融創(chuàng)中國1～6月實現(xiàn)累計銷售額1088億元，僅用半年時間達(dá)到千億規(guī)模。6月該公司更是實現(xiàn)銷售金額285億元，創(chuàng)企業(yè)單月銷售歷史新高。

    “市場集中度的提高是行業(yè)發(fā)展走向成熟的標(biāo)志。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析，我國房地產(chǎn)市場長期由增量向存量轉(zhuǎn)變，短期面臨史上最為嚴(yán)峻的調(diào)控，開發(fā)商提高集中度是必然。究其原因，首先，市場下行對開發(fā)商運(yùn)營提出挑戰(zhàn)，中小開發(fā)商銷售放緩嚴(yán)重影響資金回流，財務(wù)成本壓力較大。在大企業(yè)的搶奪下，中小企業(yè)越來越拿不到土地，也就失去了生存的空間。這種情況下，手頭無地的企業(yè)將面臨倒閉，手里有地的企業(yè)可能被兼并。其次，由于開發(fā)凈利潤的下降，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型做存量的持有和運(yùn)營或轉(zhuǎn)型到其他行業(yè)，使開發(fā)商在這一階段的市場集中度迅速提高。

    搶跑出貨悄然出現(xiàn)

    雖然大開發(fā)商在上半年獲得不錯的銷售業(yè)績，但對后市的不樂觀依然對其銷售部門形成極大壓力。6月底，部分開發(fā)商已經(jīng)悄然啟動“搶收”行動。

    6月24日，鄭州融創(chuàng)象湖壹號新一期開盤直接降價20%。在周邊高層房屋均價高于1.3萬元/平方米的前提下，象湖壹號高層直接標(biāo)價1萬元/平方米。6月25日，融創(chuàng)石家莊某項目二期低調(diào)開盤，精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房1.55萬元/平方米，低于預(yù)期價格約15%。而北京周邊的燕郊，融創(chuàng)也有項目房價已經(jīng)下調(diào)5000～6000元/平方米，降幅在20%～30%左右。在天津，融創(chuàng)融園也啟動促銷活動，新推毛坯產(chǎn)品，其售價較2016年9月的一批帶裝修的戶型下調(diào)了約3000元。雖然去掉了基礎(chǔ)裝修環(huán)節(jié)，但是房屋售價終歸呈現(xiàn)松動跡象。

    作為半年銷售突破1000億的大型房企，融創(chuàng)的主動讓利促銷帶有某種標(biāo)志性意義。在政策調(diào)控、資金收緊、買家觀望的重重圍困下，開發(fā)商主動調(diào)整策略將是下半年市場上的主流。

    無獨有偶，恒大也在6月份呈現(xiàn)搶跑跡象。該公司披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，6月份新開盤項目32個，占上半年新開盤項目79個的40%，這使得該公司當(dāng)月實現(xiàn)合同銷售611億的新高。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，今年第二季度以來，樓市中觀望氣氛濃烈，無論購房者還是開發(fā)商，都在一定程度上處于僵持狀態(tài)，但隨著時間的推進(jìn)，開發(fā)商回款壓力增加，勢必會有企業(yè)率先打破僵局。

    楊現(xiàn)領(lǐng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控中，房貸政策的收緊會對市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響。在他看來，此次行政密集調(diào)控正好與金融市場的強(qiáng)監(jiān)管相疊加，也與流動性緊縮的市場周期相疊加，對市場形成的沖擊是巨大的。

    針對下半年樓市變化，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹的看法是，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動，市場成交同比持續(xù)放緩。資金方面，他預(yù)計行業(yè)到位資金增速將繼續(xù)縮窄，房貸利率可能明顯上調(diào)，開發(fā)投資增速則將步入下行階段，但跌幅不會太大。

    擴(kuò)充經(jīng)營范圍

    隨著開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入天花板，房企也意識到不能夠只依靠住宅銷售來提高自己的產(chǎn)能，因此越來越多房企選擇拓展更多的渠道。

    特色小鎮(zhèn)、長租公寓、PPP模式等模式開始流行，房企都從單一項目開發(fā)轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)運(yùn)營管理。

    第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括綠城、碧桂園、恒大、萬科、華夏幸福、華僑城、綠地等房企陸續(xù)打造融入文化、旅游、科技、足球、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生等各具特色的小鎮(zhèn)。如以碧桂園、時代地產(chǎn)等為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn)、以綠城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以及以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等。

    事實上，伴隨著城鎮(zhèn)化的不斷加速，政企合作開發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)吸引了各大房企的積極參與。通過產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式，房企可以以較低的價格在一二線核心城市經(jīng)濟(jì)圈周邊的優(yōu)質(zhì)三四線城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

    比如，華夏幸福自2002年進(jìn)入固安工業(yè)園區(qū)以來，已專注在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后，華夏幸福也提出了三到五年內(nèi)完成百城布局的規(guī)模目標(biāo)。

    此外，長租公寓作為未來房企多元化業(yè)務(wù)的一個盈利點，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發(fā)展?jié)摿砜?，一方面基于政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。

    克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。今年來，龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面，通過冠寓品牌發(fā)布三條產(chǎn)品線。碧桂園上海區(qū)域5月也開始了長租公寓管理部、商業(yè)管理部等組織架構(gòu)的搭建。

    同時，萬科、綠地、綠城、華夏幸福、龍光等大中型房企，通過“軌道交通+物業(yè)”模式獲取城市土地。如萬科與其基石股東深鐵集團(tuán)以TOD模式共同推進(jìn)實施“軌道+物業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略。綠城與寧波軌道交通集團(tuán)簽約，通過楊柳郡項目實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相融合，開啟“軌道+物業(yè)”新模式。綠地則直接簽約了多條地鐵線，并進(jìn)一步獲得更多的土地。

    易居中國（企業(yè)）CEO丁祖昱表示，目前房企作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的一個主體，已經(jīng)進(jìn)入到了各個相關(guān)領(lǐng)域。隨著未來在中國房地產(chǎn)行業(yè)增量的市場空間變小，企業(yè)還將加強(qiáng)對于這些相關(guān)領(lǐng)域的探索來尋求新的業(yè)務(wù)增長點。

    對于企業(yè)而言，輸?shù)舻乃俣纫馕吨e過的商機(jī)，但快速的發(fā)展和業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張，也讓企業(yè)面臨管理的瓶頸，從而出現(xiàn)客戶維權(quán)事件的集中爆發(fā)。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括萬科、碧桂園、恒大、綠地、融創(chuàng)、金茂等企業(yè)都相繼爆發(fā)了維權(quán)事件。今年幾乎成為業(yè)內(nèi)維權(quán)最多的一年，幾乎沒有房企可以幸免。

    維權(quán)只是管理流弊的一方面，隨著企業(yè)增加，工程質(zhì)量、人才儲備都成為房企面臨的難題。

    在當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)容不下“小而美”的公司存在，因為過高的土地成本和融資門檻，使得小企業(yè)在眼下的市場環(huán)境下，很難找到夾縫生存的空間。不過，在這樣一個浮躁的時代，每家企業(yè)都開始用足杠桿，而接下來的調(diào)控卻越來越嚴(yán)。已經(jīng)有企業(yè)開始降價甚至虧本賣房，對于每家企業(yè)而言，無疑走在鋼絲上。如何擴(kuò)大規(guī)模并優(yōu)化管理，讓自己的產(chǎn)品在這個挑剔的時代出彩，房企還需要思考更多。