銷售許可證難拿 開發(fā)商進入與政策博弈階段

    “3·17”新政已滿百日，北京樓市正在發(fā)生前所未有的變化。北京商報《新北京樓市周刊》試圖通過對4個“圈中人”的追訪，即樓盤營銷負責人、買商住房的小業(yè)主、做學區(qū)房的二手中介、銀行做信貸的信貸員，通過這些樓市的直接參與者與見證者這100天來的經(jīng)歷和見聞，一起真切感受調(diào)控對北京樓市的深刻影響，并分析和判斷之后的樓市走向。

    調(diào)控百日后，政策正在深刻影響樓市供應端。進入6月以來，半年業(yè)績壓力日益逼近，越來越多的樓盤權(quán)衡利弊，選擇放棄糾結(jié)與掙扎，調(diào)低了心理預期，做好了低價入市的正確姿勢。然而在業(yè)績與利潤之間的矛盾，是否拿證，怎樣拿證，成為擺在所有營銷總面前的考題。

    業(yè)績和利潤的選擇

    調(diào)控后的100天里，老吳（化名）不斷暗自慶幸，提前拿證、有房可賣，是自己和操盤項目在本輪調(diào)控中，頗為幸運的事。

    老吳操盤的項目位于中央別墅區(qū)，在“3·17”新政前的2016年10月、12月曾各取得一批銷售許可證。“其實新政出臺前拿證已經(jīng)很困難了，所以對于調(diào)控的落地我們都有預期，但更多的人沒想到這么嚴。”老吳回憶，北京樓市“銷售限價”天花板浮出水面，8萬+成為入市新盤難以逾越的“紅線”。 受拿證難的影響，比年初計劃的開盤銷售節(jié)奏有了明顯放緩，對于一些高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言，無房可售當然無法接受，調(diào)整項目售價、降低“身段”入市成了企業(yè)糾結(jié)之后的務實選擇。

    如今，公司在售項目不算太多的情況下，北京公司能否完成年度任務，作為主力項目，壓力陡增。

    讓老吳感到慶幸的是，在新政出臺后的4月底，自己再度有140套房源獲批，但銷售均價僅為7.2萬元/平方米左右。

    “如果說通州臺湖和大興暫時還缺少豪宅氣質(zhì)，那么中央別墅區(qū)則是北京公認的豪宅板塊。”一位地產(chǎn)代理機構(gòu)人士向北京商報記者直言，業(yè)內(nèi)對于老吳操盤的這個孫河板塊的標桿項目最終也沒能突破單價8萬元上限不無感嘆：“要知道這個項目此前銷售審批均價已超9萬元/平方米，其中有幾套房源去年10月審批價格已超過13萬元/平方米，是市場上公認的‘10萬＋’項目。”

    統(tǒng)計顯示，上周北京住宅成交494套，成交面積7.81萬平方米，成交均價4.6萬元/平方米，成交金額36.43億元。其中，老吳操盤的項目成交均價不足8萬元，實現(xiàn)成交總金額3.92億元。

    正所謂夜長夢多，上述人士告訴北京商報記者，北京一家位于豐臺板塊的知名高端樓盤，坊間傳言該項目曾有機會以單價11萬-12萬元/平方米的價格去銷售，但開發(fā)商認為自身項目在產(chǎn)品設計和打造以及時間成本等產(chǎn)品附加值上，均超越了同一板塊上對標的競品樓盤，競品樓盤銷售價格最高為13萬元/平方米。因此開發(fā)商想再等等，然而等來的卻是史上最嚴調(diào)控政策，以及新盤入市的8萬元紅線。而搶先入市的競品卻在“3·17”新政前“逃生”。該人士表示，其實這家公司其他樓盤在北京銷售均排在各個區(qū)域的前列，業(yè)績不可謂不好，但僅這一個項目遲遲無法入市就拖累了企業(yè)在北京的整體利潤和業(yè)績表現(xiàn)。

    限價與保供應的矛盾

    “能拿證、敢拿證的項目通常都不愁賣。”一位樓市觀察人士表示，該項目未來在較短時間內(nèi)清盤應是大概率事件。但拿證往往意味著樓盤將讓渡部分利潤，包括老吳操盤的項目在內(nèi)，北京不少項目幾乎在賠錢賣。但在特殊背景下，企業(yè)必須在去化和利潤下降兩者之間做出權(quán)衡。當然，利潤對于那些拿地價格高、耽擱時間長的“地王級”樓盤而言就很難接受。預計不少開發(fā)商在相當一段時間內(nèi)仍舊無法擺脫是否拿證、如何拿證的糾結(jié)。

    據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月第四周（6月19日-25日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現(xiàn)成交494套，成交面積7.81萬平方米，環(huán)比分別增加8%、20%。

    從6月數(shù)據(jù)來看，截至6月25日，北京商品住宅共實現(xiàn)成交1611套，環(huán)比減少22%，同比更是出現(xiàn)53%的減少。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，去年開始，商辦類產(chǎn)品已占據(jù)樓市半壁江山，純商品住宅成交份額已極度收縮。去年“9·30”新政以及今年“3·17”新政，已然對住宅成交產(chǎn)生了直接影響，北京市場處于進一步收縮當中。

    從成交前十項目來看，既包含麗春湖院子等別墅項目，也包含成交價近8萬元的景粼原著等高端公寓項目；既包含懷柔、密云等遠郊區(qū)項目，也包含朝陽、豐臺等城區(qū)項目。

    從成交的多樣性可以看出，此次新政對于供應的影響大于需求。對于需求端而言，雖然有未來大量“限價地”項目供應預期，但是對于中高端需求來說，未來限價地塊項目品質(zhì)注定被局限，無法與目前同區(qū)域在售項目比擬；而對于遠郊區(qū)而言，限價標準與目前在售項目差距并不大，因此也難以形成真正的需求制約。

    從當前最新供應上來看，截至目前，6月已有11家住宅項目取得預售許可證。包括華潤未來城市、泰禾·昌平拾景園、璽萌壹號院、中駿·西山天璟等各區(qū)域知名高端項目。而這些入市項目備案價均未超8萬/平方米。新政對于預售價格的監(jiān)管使得供應絕對數(shù)量受到嚴重制約，這也是造成成交量不斷下滑的最直接也是最主要的原因。供需的不對稱使得近期入市的多個項目表現(xiàn)不俗，如售價高達8200萬元/套的九章別墅，入市18套僅剩5套；上周入市的泰禾·昌平拾景園開盤當天認購額達到了20億元。

    對此業(yè)內(nèi)人士表示，一方面新政后項目銷售策略已調(diào)整到位，另一方面也印證了市場需求依然具備一定基礎。

    監(jiān)管部門顯然已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這一問題，如何在價格調(diào)控的同時，確保供應成為了下一步的重點。

    6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項目預售許可有關(guān)事項的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市,并在通知后附上未開工項目名單。截至3月底,全市共有拿地未開工項目161項,開工未入市項目228項。北京商報記者翻閱發(fā)現(xiàn)，在這些項目里，不乏有取得地塊十年的“老筍盤”，例如和記黃埔旗下的逸翠園、強佑地產(chǎn)的清河危改等。業(yè)內(nèi)認為，北京市住建委敦促新房項目入市，意在通過增加供應緩解住房短缺狀況。

    想買與高門檻的尷尬

    北京商報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的營銷總監(jiān)都認為，對于消費者而言，現(xiàn)在是絕佳的入市時機。“調(diào)控高壓和價格紅線比以往開發(fā)商給客戶打個‘狠折’的力度還要大。”以剛拿到預售許可證的中駿· 西山天璟為例，在北京市住建委網(wǎng)站上公開信息顯示，該樓盤本輪獲批的381套房源擬售價格在7.2萬-7.5萬元/平方米。而據(jù)說項目首期開盤房源的售價將低于備案價，在6萬-7萬元/平方米。要知道，2016年2月，中駿置業(yè)以39.48億元競得門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊時，業(yè)界預估該地塊樓面價已超4萬元/平方米。

    但也有觀點認為，當前中高端需求是北京樓市的成交主力，新政中，認房又認貸、非普住宅二套房八成首付等嚴厲政策讓這部分客群變得日益稀缺，實際上，一些高端項目來訪量以及電商的來電量甚至下滑九成的表現(xiàn)也可見一斑，未來北京純高端豪宅的壓力可想而知。

    該人士表示，對于消費者而言，現(xiàn)在購買城市核心區(qū)的新盤很可能意味著抄底。一旦未來樓市回歸正常態(tài)勢，城市核心區(qū)憑借城市配套優(yōu)勢和各項資源的完備，升值空間會更可觀。而當前北京樓市部分區(qū)域，部分地段一律7萬-8萬元/平方米則是非常態(tài)現(xiàn)象。

    除了傳統(tǒng)價格體系被打破，在新政影響下，北京樓市另一個變化就是“毛坯豪宅”的流行。

    “這無疑是一種倒退，北京豪宅歷來是國內(nèi)高端住宅的風向標。然而受限價的影響，以往精裝入市的豪宅項目將日益罕見。”一家高端項目營銷負責人告訴北京商報記者，如果說“3·17”新政出臺前后，一些高端項目還在“毛坯”和“精裝”交房之間糾結(jié)的話，現(xiàn)在這些企業(yè)的內(nèi)心矛盾已變得越來越少，多數(shù)企業(yè)將必須選擇毛坯交房標準，畢竟賠錢的買賣沒人會做。另一些項目的精裝交房將是選擇項，業(yè)主若不買單開發(fā)商也無可奈何，畢竟沒有哪家公司敢在這個風口浪尖上玩捆綁精裝修的“老套路”。

    如果說2015年、2016年土地市場和樓市的火爆造就了北京“豪宅年”，那么今年迫于價格壓力，開發(fā)商減配平衡成本，保證項目實現(xiàn)供應，為企業(yè)輸血將是第一選擇。

    北京最新的土地出讓信息顯示，北京東城區(qū)時隔五年后出讓的一塊永定門住宅用地項目，未來銷售價格已經(jīng)被限制在9.4萬元以內(nèi)。該項目要形成供應至少要在一年以后。該地塊的掛出也被市場解讀為政府正在彰顯限制未來房價的決心。

    一位高端項目操盤手表示，現(xiàn)在是開發(fā)商沖擊半年業(yè)績的最后時刻，許多項目如果當天拿預售證都會選擇在當天開盤。在公司旗下商住類產(chǎn)品遭受滅頂之災的情況下，他的項目已成為年內(nèi)區(qū)域公司完成業(yè)績的重要支柱。與那些無法開盤的項目相比，他操盤的項目如今能保持相對穩(wěn)定的業(yè)績已顯得十分幸運。