房價降了你卻感覺不到 可能是他們在搞鬼

    一大波樓市調控之后，房價真的降了嗎？

    從官方統(tǒng)計上看，熱點城市房價的確降了，或者說至少穩(wěn)住了。但是，購房者的體驗卻大不相同，甚至反而覺得壓力更大了。按規(guī)定三成首付的房子，購房者卻必須要交兩倍的錢。這是，為什么呢？

    其實，這是開發(fā)商搞的鬼。

    在限價的調控下，“雙合同”已然是開發(fā)商規(guī)避政策的銷售門道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數購房者難負其重。

    雙合同”導致首付翻倍

    據報道，在位于廣州增城的金地香山湖，銷售人員坦言該項目以“購房合同+裝修合同”的“雙合同”形式購房，并給記者填寫了一份涉及戶型、房價等內容的置業(yè)計劃表。

    該房屋戶型約100平方米，折后總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項。如果購房者按162萬元、首付三成買房，那么首付為48萬元左右。但是，在“雙合同”之下，購房者需要一次性支付63萬元的裝修合同價以及33萬元的首付，因此，實際上首付款就變成了約96萬元。

    但是，一次性拿不出這么多錢怎么辦呢？銷售人員表示，對于63萬元裝修款，相關金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間，最高可分5年期限，但需要視個人的征信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續(xù)費為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達0.9%，等本等息的還款方式下，30萬元貸款總利息逾16萬元，月供約7700元。

    記者所走訪的多個樓盤也大同小異，銷售人員均表示需要“雙合同”，裝修款項同樣動輒高達50萬元，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言：“最近取得預售證的項目大部分都會有‘雙合同’的情況。”

    值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價約230萬元的復式洋房，首付款卻要130萬元，已是總價近六成。當記者追問首付款為何如此之高，銷售人員僅稱是公司要求，并把計算價格的紙張收走。不過，前來銷售中心拿取相關購房文件的購房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房，簽的就是“雙合同”。

    房價明降暗升

    由于“雙合同”大行其道，廣州一手住宅房價的官方數據已背離真實水平，網簽價格與實際價格相差甚遠。

    相關數據顯示，金地香山湖近期網簽均價約1萬元/平方米。然而，經實地走訪了解，金地香山湖目前實際售價約1.6萬元/平方米，比網簽均價高出6000元/平方米。

    此外，廣州中航城近期網簽均價僅為1.3萬元/平方米，而目前在售復式洋房實際售價高達2萬元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱，其早前購買了平層洋房，房價約1.9萬元/平方米，但備案價格僅為1.2萬元/平方米，這7000元的差價要通過簽下另外一份合同補回。

    資深房地產專家韓世同指出，一些樓盤的指導價格明顯偏離市場水平，“若真要按照政府指導價去賣房，很多開發(fā)商都要虧損。”

    多位業(yè)內人士認為，目前廣州一手住宅的價格水分較多，而二手房管控較為寬松，其走勢才能反映真實的市場行情。今年4月廣州市（不含南沙、從化）二手房成交13652套，均價為1.7萬元/平方米，環(huán)比分別增長10%、7%，3月均價也環(huán)比增長了3%。

    “雙合同”的四大風險

    事實上，從去年開始，廣州就出現了部分開發(fā)商通過“雙合同”的形式規(guī)避政府限價政策。今年3月，中原地產廣州項目部總經理黃韜告訴記者，目前“雙合同”已經重出江湖，包括大開發(fā)商在內的很多樓盤都在使用雙合同。黃韜還表示，“雙合同”存在風險，但也是在你情我愿的情況下發(fā)生的，在目前情況下，政府查處“雙合同”難度較大。

    那么，“雙合同”到底有哪些風險呢？

    風險一：高額首付增加資金負擔

    簽訂“雙合同”捆綁裝修，給購房者帶來了更大的首付壓力，以金地香山湖6300元/平米的裝修價格來算，購房者少則要多支付幾十萬的首付，這無疑是一筆不小的經濟壓力。

    風險二：裝修由開發(fā)商驗收，質量難保證

    在購房者與開發(fā)商簽署“雙合同”時，就等同于默認了裝修合同上的裝修標準，而此裝修標準則是由開發(fā)商定奪，因此裝修質量將由開發(fā)商驗收。而據業(yè)內人士透露，買房時提供的裝修合同上的裝修公司，大多與開發(fā)商有裙帶關系。那么開發(fā)商是否會負責任地為業(yè)主檢驗裝修質量？

    另外，相關法律人士指出，裝修合同是由開發(fā)商代簽的，但是裝修合同的簽訂對象卻是裝修公司。若是購房者日后發(fā)現裝修出現問題，維權將會面臨困境，房子的精裝部分交付時有任何狀況，購房者一概只能找裝修公司，若出現裝修公司跑路或涉及安全責任事故，則與開發(fā)商一概無關。

    風險三：出售房產時將面對更高稅費

    此前“國五條”要求二手房轉讓統(tǒng)一按照房價差額的20%繳納稅費，在這種情況下那些簽訂“雙合同”的購房者在出售房產時將要面臨更高額的稅費。

    例如，購房者以150萬購買房產，若想今后以200萬的價格出售的話，理論上來說應該繳納稅費10萬元（（200萬—150萬）×20%）。但是此房產在購買時簽訂的是“雙合同”，購房合同中簽訂的費用僅為100萬，那么出售此房產將面臨更高的稅費，即20萬元（（200萬—100萬）×20%），稅費一下子翻了倍。

    風險四：違反政策，擾亂市場

    近住建委人士表示：開發(fā)商“捆綁精裝修”的目的是為了規(guī)避政府限價的有關規(guī)定。開發(fā)商壓低住房銷售價來獲得政府的優(yōu)惠土地或者行政許可，但是卻提高裝修價并捆綁銷售來實現房地產項目的高盈利，其行為實質是低價拿地、高價銷售，違反了限價政策。

    同時，也有業(yè)內人士認為開發(fā)商以拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋真實的市場數據，會給房地產市場造成的是假象和錯誤的數據，市場的價格信號是不穩(wěn)定或者是被扭曲的。