樓市傳來大消息：房貸數(shù)據創(chuàng)新低 房價受影響大

    6月20日，人民銀行營業(yè)管理部（北京）公布了2017年5月北京市貨幣信貸運行情況。在這份公告中，關于房地產的數(shù)據十分驚人！

    1、新增房貸占比創(chuàng)新低！

    根據人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：

    5月末個人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個、18.7個百分點，占比趨于合理。

    在暴哥整理分析人民銀行營業(yè)管理部的公開數(shù)據之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來的新低。

    從上面暴哥制作的圖表不難發(fā)現(xiàn)，28%的新增住房貸款占比已經回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個百分點。

    更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來這一數(shù)據有望繼續(xù)下滑！

    為什么還會下滑？

    細心的朋友可能發(fā)現(xiàn)了，在上面的表格中，在2017年5月之后，出現(xiàn)了兩條不同的折線，一條指向20%，另一條指向15%。20%和15%這兩個數(shù)據是暴哥推測出來的。至于憑什么推測且聽暴哥道來。

    上個月底，中國人民銀行營業(yè)管理部主任周學東曾經在央行主管的半月刊《中國金融》2017年第11期刊文。

    在這篇文章中，周學東主任寫過這么兩段話：

    從2017年1月開始，人行營管部在MPA評估中進一步突出信貸政策導向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個人購房貸款增長這一因子，對北京地區(qū)全部銀行嚴控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調控目標確定為25%左右的合理水平。

    從實施情況看，2017年第一季度新增個人購房貸款占全部新增貸款的比重從2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落約31個百分點。特別是作為北京地區(qū)房貸主力的幾家銀行更為明顯：工商銀行北京分行降至24%，建設銀行北京分行降至29%，中國銀行北京分行降至15%，農業(yè)銀行北京分行降至35%，招商銀行北京分行降至23%。

    從這兩段話種可以發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)對于新增房貸占比的最低線控制在25%。

    根據5月份的數(shù)據，目前北京市新增房貸占比是28%，如果要達到25%的水平，接下來會發(fā)生什么呢？

    按照前個5月新增貸款10%的同比增速計算，結合2016年全年的新增人民幣貸款數(shù)據6059億，我們估算出2017年北京市全年的新增貸款規(guī)模可能達到6600億左右。6600的25%也就是1650億，即北京市的房貸新增規(guī)模要控制在1650億左右的水平。

    前5個月，北京各銀行已經發(fā)放了907億住房貸款，那么也就是說，接下來的7個月還剩下1650億-907億=743億左右的貸款額度。

    剛來說了，如果剩余的7個月，以2016年全部新增貸款為底數(shù)計算，按照10%的增速，那么全部貸款還可能發(fā)放3400億左右。

    這么一來，740億（743億四舍五入）只占到3400億的21.7%，即未來如果要實現(xiàn)全年25%的新增住房貸款占比的目標，剩下的7個月，每一個的新增貸款占比幅度不能超過21%。

    要知道，25%的閾值可以說是以一種最低標準，如果超出預期的話，那么未來不排除個別月份的新增房貸占比跌破15%，甚至更低。

    回到前面暴哥的兩條預測折線，20%和15%就是這么算來的。

    2、房貸利率持續(xù)上揚！

    根據，根據人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：

    從2016年12月開始，轄區(qū)內銀行首套住房貸款實際執(zhí)行的加權平均利率從基準利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；

    在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來看2017年前5個月房貸利率已經從86折，回到了9折。

    而6月5日，新京報曾經報道：

    北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。

    由于這一消息是6月份傳出來的，所以在前5個月的數(shù)據中并沒有體現(xiàn)出來。不過，我們可以預見，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進一步上揚只是時間問題。

    對于房貸利率最為關鍵的是，目前的房貸利率上行已經不是銀行的被動行為，而是從被動變?yōu)橹鲃?，主動為之。這是因為隨著資金借入成本的不斷上漲（各項市場利率上漲），銀行不得不主動提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。

    （美聯(lián)儲這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國利差在接下來繼續(xù)縮窄，我國央行很可能不得不再一次調整逆回購、MLF等利率。這么一來商業(yè)銀行也勢必跟隨調整房貸利率。）

    對樓價有何影響？

    對于樓價來說，人民銀行營業(yè)管理部透露出來的這兩個重要數(shù)據，以及暴哥對后續(xù)數(shù)據走勢的分析究竟有何影響呢？

    任何具有投資屬性的商品，想要價格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動下方能達成。即便保持價格恒定（不漲不跌），也需要買賣雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。

    對于樓價來說，當然也逃不出供需關系這套基本的價格體系。樓市的供需關系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個方面，但更可信賴的指標暴哥覺得其實就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經在《2017，這個一線城市房價要跌16%？！2018、2019又會跌多少？》一文中，分析過支持深圳樓價的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%?，F(xiàn)在看來深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房價確實一直在下跌。

    對于北京來說，保持房價穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。

    從上述結論出發(fā)，人民銀行營業(yè)管理部表達出的把新增房貸占比控制在25%以內，顯然最終體現(xiàn)在樓價上，能夠直接起到抑制房價的效果；而利率的不斷上行，對于購房者的熱情會是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進而又會作用到樓價上，形成一個自我強化循環(huán)的過程。這個自我強化可就是不是刺激樓價上漲的強化了，而是進入下跌的強化。

    從市場的實際效果來看，根據最新的報道，北京樓市基本上進入下跌模式：

    根據麥田房產的統(tǒng)計，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調掛牌價的房源占到近六成；不過，下調幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。

    麥田房產向21世紀經濟報道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據經紀人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當時業(yè)主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價約1350萬），后來業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當于小區(qū)去年年底的成交價。

    6成這個數(shù)字其實很特殊，恰好過半，也就是說持有房產并且想要出售的賣方整體已經氛圍已經轉入弱勢。就像暴哥一直強調的，樓市已經從賣方市場進入買方市場，買方話語權越來越重！

    行文至此，估計有不少朋友又會問暴哥何時買房，房價會跌多少。

    前一個問題還比較好回答，整體而言，還是等個兩年左右（具體而言，不同城市會有差異）；后一個問題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡單的量化分析估算到房價漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場情緒，國家對于金融風險的承受力等等多方面因素相關。

    不過如果國家對于樓價下跌有足夠的承受能力，大家又攜起手短期之內暫時不買房的話，那可能結果對于想買房的人來說真的是幸之又幸了。