廣州新政：舊廠房變身新業(yè)態(tài)5年免收地價(jià)

    廣州城市更新的又一重磅政策正式出爐并開(kāi)始實(shí)施！近日，廣州市政府印發(fā)了《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）。

    《實(shí)施意見(jiàn)》立足于將城市更新作為廣州城市建設(shè)的大戰(zhàn)略、大規(guī)劃來(lái)謀劃和設(shè)計(jì)，提出多項(xiàng)創(chuàng)新措施：鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，舊廠房變身新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，5年內(nèi)免收地價(jià)；推進(jìn)城中村全面改造，允許自然村作為改造主體申請(qǐng)全面改造；減少審批環(huán)節(jié)，將老舊小區(qū)微改造、舊村莊微改造、舊廠房微改造和舊樓宇微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的審定權(quán)下放區(qū)政府等。

    “工改新產(chǎn)業(yè)”給予5年過(guò)渡期

    首先，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，盤(pán)活存量建設(shè)用地，推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，《實(shí)施意見(jiàn)》進(jìn)行了政策優(yōu)化，《實(shí)施意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)高端化發(fā)展，將國(guó)有土地舊廠房改造類型擴(kuò)展為4種：①工改工；②工改商；③工改新產(chǎn)業(yè)（5年過(guò)渡期）；④科改科、教改教、醫(yī)改醫(yī)、體改體。

    國(guó)有土地的舊廠房自行改造需要補(bǔ)繳土地出讓金，《實(shí)施意見(jiàn)》根據(jù)省政府96號(hào)文精神，原則上按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。值得關(guān)注的是，《實(shí)施意見(jiàn)》同時(shí)提出，“工改新產(chǎn)業(yè)”給予5年過(guò)渡期。也就是說(shuō)，國(guó)有土地舊廠房利用工業(yè)用地興辦國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)的，可按現(xiàn)有工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，按照“工改工”政策執(zhí)行，也就是不增收地價(jià)，無(wú)需補(bǔ)繳土地出讓金。5年過(guò)渡期后，按新用途辦理用地手續(xù)。這就為不少處于創(chuàng)業(yè)初期的創(chuàng)意園區(qū)緩解了資金上的困難。

    此外，科改科、教改教、醫(yī)改醫(yī)、體改體類型，在補(bǔ)繳土地出讓金方面也有優(yōu)惠?？蒲?、教育、醫(yī)療、體育自行改造按相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的一定比例計(jì)收地價(jià)。一是教育、醫(yī)療、體育按20%計(jì)收；二是保留工業(yè)用地性質(zhì)的科研用地按20%計(jì)收；三是市級(jí)以上駐穗科研機(jī)構(gòu)自行改造的科研用途用地，科研按20%計(jì)收，其余商務(wù)設(shè)施性質(zhì)科研用地原自有部分按40%、增容部分按70%計(jì)收土地出讓金。

    《實(shí)施意見(jiàn)》同時(shí)按照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，將不低于該項(xiàng)目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設(shè)，建成后無(wú)償移交政府。用地面積不足15%的，按照控規(guī)平均毛容積率計(jì)算建筑面積并折抵貨幣上繳財(cái)政。

    自然村也可申請(qǐng)全面改造

    為加快推進(jìn)舊村全面改造，改善人居環(huán)境，提升城市品質(zhì)，《實(shí)施意見(jiàn)》也對(duì)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。首先，優(yōu)化改造主體，允許自然村作為改造主體申請(qǐng)全面改造。 （下轉(zhuǎn)4版）

    （緊接1版）市城市更新局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這條規(guī)定主要針對(duì)面積過(guò)大、自然村數(shù)量多且分布散，難以統(tǒng)籌實(shí)施全面改造的行政村而設(shè)立的。通過(guò)此規(guī)定，既能加快推進(jìn)舊村改造效率，同時(shí)也能輻射帶動(dòng)整體舊村全面改造工作。

    其次，優(yōu)化引入合作企業(yè)時(shí)點(diǎn)。舊村莊全面改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后即可通過(guò)招標(biāo)方式引入合作企業(yè)，招標(biāo)時(shí)間按《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》的規(guī)定不少于45天。其三，優(yōu)化村民表決程序。舊村莊改造實(shí)施方案由村民代表表決通過(guò)后，提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。審議通過(guò)并批復(fù)后3年內(nèi)由全體村民（改制居民、祖屋權(quán)屬人）80%表決通過(guò)的，批復(fù)生效實(shí)施。其四，優(yōu)化改造成本。舊村改造復(fù)建建安工程費(fèi)不含地下室建設(shè)費(fèi)用。舊村改造拆遷獎(jiǎng)勵(lì)可納入改造成本，具體辦法由區(qū)政府研究確定。其五，合理設(shè)置臨遷時(shí)間。整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用；分期實(shí)施改造、分步搬遷的，按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用。

    打造一批城市更新示范項(xiàng)目

    《實(shí)施意見(jiàn)》同時(shí)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)土地整備，促進(jìn)成片改造，落實(shí)城市戰(zhàn)略。一是鼓勵(lì)舊廠申請(qǐng)整宗收儲(chǔ)、增加一口價(jià)補(bǔ)償方式，按同地段毛容積率2.0商業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算補(bǔ)償款。二是允許采取多種方式對(duì)自行改造項(xiàng)目涉及多個(gè)土地權(quán)屬人開(kāi)展整合歸宗：由改造主體以協(xié)商收購(gòu)、合作入股等方式實(shí)施整備；由政府作為協(xié)商的組織者和監(jiān)督者，組織改造主體與土地權(quán)屬人三方協(xié)商達(dá)成一致，由改造主體實(shí)施整備；由政府收回土地使用權(quán)實(shí)施整備。三是改造主體自主實(shí)施整備的，可憑經(jīng)批復(fù)的改造方案及與其他權(quán)屬人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議（土地權(quán)屬證不用交易登記，免去高額土地權(quán)屬登記歸宗稅費(fèi)），按照新規(guī)劃用途辦理用地手續(xù)。四是加強(qiáng)成片連片土地整備開(kāi)發(fā)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可由市城市更新部門(mén)組織國(guó)有全資企業(yè)具體實(shí)施成片連片項(xiàng)目的整備。五是村集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造需整合國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)將規(guī)劃地塊范圍內(nèi)不可分割且不可單獨(dú)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，并辦理土地有償使用手續(xù)。

    記者還從市城市更新局了解到，為提升城市更新綜合長(zhǎng)遠(yuǎn)效益，將加快推進(jìn)一批示范項(xiàng)目。保障城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)位于“一江兩岸三帶”的高端產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)景觀項(xiàng)目，重點(diǎn)是琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國(guó)際金融城起步區(qū)、黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)、白鵝潭中心商務(wù)區(qū)；保障和改善民生，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目，包括越秀區(qū)五羊社區(qū)、荔灣區(qū)桃源社區(qū)等項(xiàng)目；保護(hù)和傳承歷史文化，為白云區(qū)均禾街平和大押及周邊更新改造和海珠區(qū)黃埔古村提升整治等項(xiàng)目；促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造示范項(xiàng)目，如白云區(qū)夏茅村級(jí)工業(yè)園、五龍崗村工業(yè)園、永泰村舊村莊微改造，番禺區(qū)左邊村工業(yè)園、沙坑村工業(yè)園改造等項(xiàng)目；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打造產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)示范項(xiàng)目，包括增城區(qū)正果文旅小鎮(zhèn)，番禺區(qū)沙灣古鎮(zhèn)和紅木小鎮(zhèn)精品項(xiàng)目。

    微改造審批權(quán)下放到區(qū)

    《實(shí)施意見(jiàn)》還開(kāi)展簡(jiǎn)政放權(quán)，減少審批環(huán)節(jié)，提升工作效能。

    首先，市城市更新部門(mén)減少審批環(huán)節(jié)，將老舊小區(qū)微改造、舊村莊微改造、舊廠房微改造和舊樓宇微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的審定權(quán)下放區(qū)政府；將舊城全面改造項(xiàng)目、舊村全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案的部分審核權(quán)下放區(qū)政府。其次，市發(fā)展改革、國(guó)土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)應(yīng)將涉及城市更新項(xiàng)目批后實(shí)施的立項(xiàng)、規(guī)劃、國(guó)土等行政審批事權(quán)下放區(qū)政府。其三，在市城市規(guī)劃委員會(huì)下設(shè)城市更新委員會(huì)，負(fù)責(zé)審議城市更新片區(qū)（項(xiàng)目）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案。與此同時(shí)，簡(jiǎn)化控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序，從城市更新“1+3”政策規(guī)定的8個(gè)環(huán)節(jié)壓縮為5個(gè)環(huán)節(jié)。

    此外，《廣州市城市更新總體規(guī)劃（2015-2020年）》明確，到2020年基本建立政策穩(wěn)定、流程規(guī)范、體系完整的城市更新長(zhǎng)效發(fā)展制度的發(fā)展目標(biāo)，推進(jìn)城市更新規(guī)模85~100平方公里，實(shí)施完成城市更新規(guī)模42~50平方公里。市城市更新局編制并組織實(shí)施了2016年、2017年城市更新項(xiàng)目和資金計(jì)劃，正式項(xiàng)目共計(jì)169個(gè)，總用地面積38.44平方公里，共安排財(cái)政資金8.62億元，形成了全面改造與微改造并重的改造機(jī)制。

    而根據(jù)《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》和《關(guān)于加快推進(jìn)2017年度老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目的工作方案》，明確到2020年，重點(diǎn)推進(jìn)全市779個(gè)功能配套不全、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目，其中2017年重點(diǎn)推進(jìn)該年度城市更新計(jì)劃中的87個(gè)老舊小區(qū)微改造任務(wù)。