專家提醒：撿漏司法拍賣的房屋有風(fēng)險

    雖然司法拍賣房產(chǎn)早已不是什么新鮮事，但由于多數(shù)情況下司法拍賣房屋最終銷售價低于市場價，因此，被認(rèn)為是一種“淘房”的新方式而備受關(guān)注。不過，很多人可能不知道，司法拍賣房屋也暗藏著不少風(fēng)險隱患，如果沒有深入了解，很有可能會陷入麻煩之中，最終“得不償失”。

    案例：

    司法拍賣42套房產(chǎn)成交價高于市場價

    月前，鄞州區(qū)人民法院上架了一批同一小區(qū)的42套全新房源，物業(yè)類型涵蓋高層、小高層，最低起拍價為55萬元，折合均價約7000多元每平方米。據(jù)了解，該小區(qū)是位于海曙區(qū)高橋鎮(zhèn)的學(xué)苑名府，由寧波興澳置業(yè)有限公司開發(fā)，曾在2016年被曝樓盤資金連斷裂，而陷入“爛尾風(fēng)波”。

    近日，這42套新房子被司法拍賣，吸引了773多人次（1人可同時拍多套）參與拍賣。市民陳先生告訴記者：“現(xiàn)在學(xué)苑名府在中介的掛牌價已經(jīng)到了一萬二、一萬三每平方米，海曙行政區(qū)劃調(diào)整，高橋片區(qū)有發(fā)展?jié)摿?，這回拍賣起價七千元每平方米，相當(dāng)于市場價的六折，怎么算怎么劃得來！”像陳先生這樣有著“撿漏”想法的人還不在少數(shù)，由于一個人可同時參加2套、3套甚至多套房子的拍賣，不少人都支付了8—12萬元的保證金。

    但拍賣結(jié)果卻令人“大跌眼鏡”，這42套房源的最終成交價無一低于市場價，有的房子甚至比市場價貴出了幾十萬元。例如，競價次數(shù)最多的1幢3號1006室，成交均價超過14000元/平方米，比市面上的中介掛牌價還高出一截；戶型較好的6幢18號401室，從94萬元拍到了171萬元，成為這批房源中成交總價最高的一套。

    專家：

    參拍需理性切勿因低價忽視風(fēng)險

    事實上，認(rèn)為參加司法拍賣就無任何風(fēng)險，甚至將其完全等同于淘金良機，并不符合實際。

    專家提醒，司法拍賣的房源，大都需要一次性付款。一般在拍賣競買前，需要繳納一定數(shù)額的拍賣保證金，成交后需要在一定時間內(nèi)補足余款。一次性付款，要求競拍人對自己的資金狀況全面考量。

    其次，法院拍賣財產(chǎn)時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競價成功，除了要一次性全額向法院支付成交款外，還要承擔(dān)一些隱性費用。以房產(chǎn)為例，費用里除房屋款、稅費等，若被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費、水電費等，也需競拍人一并承擔(dān)。

    第三，區(qū)別于選購二手房，司法拍賣的房子看房并不方便，若沒有實地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)。而競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀和一切可能存在的問題。法院對房子的瑕疵不擔(dān)責(zé)。

    第四，司法拍賣的房屋基本是由于債務(wù)人無法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強制執(zhí)行拍賣。其中可能會出現(xiàn)一房多賣或者多次抵押的情況，即便競買人拍到了并持有強制執(zhí)行的文書，但客觀上也會惹上其他債權(quán)糾紛或?qū)е聼o法及時入住。

    因此，專家再次提醒，參加拍賣前要詳細了解拍品情況，保持冷靜謹(jǐn)慎態(tài)度，絕不能因現(xiàn)場競拍激烈而盲目跟拍，此外，必須遵守誠信原則，無故悔拍可能導(dǎo)致所交的保證金被沒收，被列入拍賣黑名單。