中央地方房地產(chǎn)新政頻頻出臺 開發(fā)商拿地趨謹(jǐn)慎

    在一輪密集的政策調(diào)控后，進(jìn)入2010年，一線城市土地市場出現(xiàn)了一些微妙的變化——開發(fā)商高價“搶地”現(xiàn)象有所收斂，聯(lián)合競價增多，成交價不時低于先前預(yù)期。自2009年底開始，中央和地方政府關(guān)于房地產(chǎn)的新政頻頻出臺。在對樓市和土地市場進(jìn)行調(diào)控的同時，也給開發(fā)商施加了壓力。從北京大龍地產(chǎn)的“地王”項目被收回開始，調(diào)控政策已經(jīng)不再是“空控”。中國證券報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，等待和觀望已經(jīng)成為一些開發(fā)商的共識，表現(xiàn)在土地市場上則是更加謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

    “搶地”收斂

    2010年2月24日，北京土地市場虎年第一拍以并不熱烈的局面收場。規(guī)模較大的通州半壁店居住及居住區(qū)配套教育用地盡管最終拍出了10635元/平方米的樓面價，但參與競拍的保利、中鐵建、首開、龍湖、首創(chuàng)陽光等各大地產(chǎn)商甚至沒有舉牌。以招標(biāo)方式出讓的朝陽常營地塊9807元/平方米的樓面價遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，而參與投標(biāo)的萬科、遠(yuǎn)洋、華潤等三家分別以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交價的報價“落敗”。房山長陽地塊僅有兩家開發(fā)商聯(lián)合報價，幾乎沒有競爭，3100元/平方米的樓面價格，遠(yuǎn)低于去年9月份萬科在長陽起步區(qū)5726元/平方米、6443元/平方米的兩地塊拿地樓面價。其他亦莊新城、密云等地塊也都在沒有過多競爭的情況下成交。

    不僅北京，上海土地市場在春節(jié)前也顯現(xiàn)出一定謹(jǐn)慎跡象。2月初，新黃浦集團(tuán)聯(lián)合新世界競得黃浦163地塊，雖然以51821元/平方米的樓面價成為全國“單價地王”，然而，163地塊曾經(jīng)被退，本次成交總價比上次還縮水10億元。

    備受關(guān)注的“準(zhǔn)地王”——北京市朝陽區(qū)東三環(huán)CBD核心區(qū)中服地塊自2月22日掛牌競價開始以來，目前尚無競買人參與競價。

    北京市土地儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，北京地區(qū)共有41塊土地成交，合計成交額達(dá)到232.44億元。根據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，由于2月份北京住宅土地市場沒有出現(xiàn)之前的地王頻出的情況，因此在住宅供應(yīng)面積環(huán)比上漲56%的情況下，住宅樓面價環(huán)比下跌40%。

    “被迫”理性

    政府出臺的各項新政在為樓市和土地市場“降溫”的同時，也避免了開發(fā)商不理性的心態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。不少開發(fā)商在去年積極擴(kuò)張后表示，今后拿地策略將謹(jǐn)慎。

    “今年開發(fā)商拿地會更加趨于理性，一些重點(diǎn)地塊今后可能會出現(xiàn)更多的聯(lián)合體形式，房地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會更大。”湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示，今年出現(xiàn)總價地王的可能性會大幅減少。國家為了避免地王涌現(xiàn)，對單個用地的規(guī)模下調(diào)，這降低了總價地王出現(xiàn)的可能性。同時，國家嚴(yán)控銀行信貸流向土地市場，對于土地出讓比例的要求也日趨嚴(yán)格，因此開發(fā)商不會像去年那樣瘋狂拿地。

    “公司最近將2009年制定的土地評估報價上限進(jìn)行了下調(diào)，幅度有10%左右。”北京建工置地有限責(zé)任公司的一位負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者。他說，政府除了打擊囤地外，對于開發(fā)商施工周期的控制也逐漸加強(qiáng)。“過去從拿地到竣工可能需要5-6年，現(xiàn)在如果強(qiáng)制3年竣工，在一定程度上就減少了房價上漲的區(qū)間，從而降低了開發(fā)商的預(yù)期。”

    某房地產(chǎn)上市公司高管告訴記者，公司今年仍將繼續(xù)執(zhí)行“不追高、拿有價值的優(yōu)質(zhì)土地”的拿地策略，但總體來講已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎。他預(yù)計，今年的土地市場仍然會在高位區(qū)間運(yùn)行，但是不會創(chuàng)出新高。

    在去年市場銷售快速回暖以及地產(chǎn)公司紛紛再融資的背景下，不少房企對于拿地的態(tài)度出現(xiàn)了從謹(jǐn)慎到激進(jìn)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了大刀闊斧式的擴(kuò)張。

    根據(jù)平安證券的統(tǒng)計，萬科(000002)2009年新增項目建筑面積1332.34萬平米，同比增長20%，新增項目樓面地價2397元/平方米，同比增長20%。保利地產(chǎn)(600048)2009年新增項目建筑面積1229萬平方米，平均樓面地價為3437元/平方米，而2008年及以前項目的平均樓面地價僅為1777元/平方米，去年獲取項目樓面地價比2008年及以前增長93%。

    不過在近期公布的年報中，萬科和保利地產(chǎn)均表示，通貨膨脹和房價過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調(diào)控政策在內(nèi)的宏觀調(diào)控，將對市場產(chǎn)生較大影響，未來市場存在不確定性和成交的波動性。萬科在年報中則強(qiáng)調(diào)，將堅持“不囤地，不捂盤”的經(jīng)營策略。在項目投資上，保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

    政策“發(fā)威”

    在樓市低迷時，國家推出房產(chǎn)刺激政策加之以寬松的信貸投放，帶動了房企增加土地儲備的積極性。不過在去年年底，為防止地價及房價過快上漲，國家又出臺了一系列調(diào)控政策對樓市進(jìn)行調(diào)整，銀行信貸也有所收緊。

    業(yè)內(nèi)人士指出，政策的轉(zhuǎn)變直接影響了開發(fā)商對于行業(yè)未來的預(yù)期，而目前看來，政策調(diào)控還看不到結(jié)束的跡象。除了預(yù)期外，房地產(chǎn)開發(fā)本身受政策的影響也極大，尤其是開發(fā)商的行為受信貸制約。當(dāng)流動性泛濫時，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得地價飛漲。然而在政策轉(zhuǎn)向后，信貸被“套上韁繩”。

    建設(shè)銀行某省分行的信貸經(jīng)理透露，該省行2009年新增貸款規(guī)模為880億元，而今年計劃新增人民幣貸款任務(wù)已經(jīng)下調(diào)至300億元。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占整個貸款的比例也有所下調(diào)。去年占比約為11%，根據(jù)今年規(guī)定，在去年余額的基礎(chǔ)上，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的占比僅為8%。

    在信貸收緊的同時，國家加大了對房企囤地的打擊力度，同時土地出讓政策也逐漸嚴(yán)格。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠告訴記者，目前北京市大部分土地出讓項目，尤其是熱點(diǎn)項目要求開發(fā)商在簽訂合同后三日內(nèi)一次性繳清土地款，其他方面的要求也都按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

    業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)調(diào)控政策日趨嚴(yán)格，開發(fā)商通過搶地、囤地來謀取利潤的模式將得到抑制。政策實(shí)施后，企業(yè)在獲取項目時需要更加謹(jǐn)慎地評估資金成本，這將促使企業(yè)在拿地時更加理性，有助于抑制部分城市土地市場的過熱趨勢。

    中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，新政背景下，“開發(fā)商幾乎都不太在乎利潤率，卻都很在乎風(fēng)險，這正是大家拿地?zé)崆椴桓叩脑颉?/p>