額度緊利率提 有購房者被銀行“勸退”

    某股份制銀行個貸客戶經(jīng)理李明（化名）說，他所在的銀行在監(jiān)管全面趨嚴的形勢下，目前基本沒有個人住房按揭貸款額度，已經(jīng)到了主動“勸退”購房者的地步。“如果購房者主動愿意承受上浮利率，放貸速度會快一些，否則要等很久。”

    6月5日，新京報獨家獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率，6月11日和12日，新京報記者走訪多家中介和銀行獲悉，又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過，目前北京地區(qū)首套房貸利率仍多為基準。

    6月11日，海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家、首席宏觀債券分析師姜超直陳房貸利率飆升的核心原因，“銀行無米下鍋”。

    一家股份制銀行高管認為，房貸利率高企的現(xiàn)狀預(yù)計會持續(xù)到今年底。民生銀行在發(fā)給新京報記者的書面回復(fù)中稱，此時對房貸利率進行調(diào)整，是根據(jù)實際情況進行動態(tài)調(diào)整，屬于彈性定價，非長期不變定價，可根據(jù)客戶情況適當(dāng)調(diào)整北京3·17新政，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，樓市降溫。此前“任性”上漲的學(xué)區(qū)房價格也出現(xiàn)了下降。

    “以前敞開了放貸，現(xiàn)在小心翼翼”

    李明（化名）是某股份制銀行個貸客戶經(jīng)理，從事房貸業(yè)務(wù)4年多，歷經(jīng)2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復(fù)蘇以及2016年的“大爆發(fā)”，但從未想到2017年的市場如此寂靜和沒有盼頭。“去年敞開了做，房貸市場井噴；今年小心翼翼地做，目前幾乎沒有額度了。”

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達272431套，較2015年全年增加了38%。買房潮帶動了房貸激增。

    這一瘋狂勢頭在去年底引起高層關(guān)注，并喊話“房子是用來住的，不是用來炒的”，試圖讓非理性樓市冷靜下來。

    2016年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

    在此之前的11月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》，擬對包括北京、上海、深圳在內(nèi)的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查。

    很快，監(jiān)管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規(guī)模。多家銀行內(nèi)部人士透露，今年初，北京銀監(jiān)局約談北上廣深等熱點城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。

    “這意味著什么？今年的房貸總額度肯定吃緊，甚至驟降。”李明認為，雖然監(jiān)管層并未下發(fā)文件要求具體限額，但是，回到2016年以前的正常水平已經(jīng)是在收縮額度。

    李明說，他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達260多億元。而在此之前的三四年間，每年平均授信總額約為20億元。在目前房價處于歷史高位，購房者貸款總額增加的情況下，20億額度將很快用完。

    “以前是敞開了大膽放貸，現(xiàn)在是小心翼翼嚴格控制。”李明表示，銀行現(xiàn)在是擠牙膏式批放貸。

    額度太少，主動“勸退”購房者

    貸款利率的提高，加上批貸時間的延長讓很多購房者焦慮。

    一位購買首套房做婚房的購房者稱，“房貸利率上漲10%，25年期限來看，300萬的貸款每月較8.5折時多還1000元，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸，讓我非常焦慮。”

    李明表示，面對這樣的客戶，他選擇“勸退”。因為額度幾乎沒有了，放貸時間難以預(yù)估，排隊三五個月都是正常的，不如建議客戶選擇其他有額度的銀行。

    3月17日，熱鬧而又瘋狂的樓市迎來一擊“寒冰掌”，“認房又認貸”政策空降，打了眾多二套購房者一個措手不及。此后一個半月內(nèi)連續(xù)出臺十多項措施，加碼樓市調(diào)控。此后，樓市成交量與成交價雙跌。

    “3·17之后，由于銀行遲遲不放貸，加上利率上升，不少投資者來銀行抗議。”李明說，目前他所在的支行基本不接受房貸業(yè)務(wù)，要么說服客戶接受利率上浮，要么就勸退，幾乎構(gòu)成了實質(zhì)上的“停貸”。畢竟，“銀行也不能賠本賺吆喝。”

    近日，有媒體報道了融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示全國20多家銀行停貸，再次加劇市場恐慌。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于統(tǒng)計口徑等原因，這一報道嚴重失實。

    實際上，銀行并未大面積停貸。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前大部分城市的執(zhí)行利率已經(jīng)基本接近首套房基準，二套房上浮10%-20%。

    “就我個人而言，收入肯定驟降，預(yù)計不及去年收入的一半。”李明說，去年樓市瘋狂時期，他的年終獎金就有30多萬元。

    要么主動提出漲利率，不然就慢慢等

    要么接受更貴的房貸，要么接受漫長的等待。

    李明說，實際上批貸的速度基本不受影響，但放貸時就要掂量客戶的征信情況以及能夠接受的貸款利率了。如果購房者主動愿意承受上浮利率，那么放款速度會快一些，否則就要漫長地等待。

    據(jù)新京報記者了解，在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下，最近北京多家銀行的房貸放款周期相比之前出現(xiàn)了延長的情況。據(jù)中介反映，眼下等房貸放款，很可能“拼的是貸款利率”，而不是申請時間的先后。

    “房子兩個月前就談妥了，現(xiàn)在就是等銀行放款，房主那邊也是不斷地催。”購房者陳女士這兩個月為了房子的事情沒少跟中介、銀行聯(lián)系。

    陳女士4月中旬在管莊選定了一套一居室，總價最終談定430萬。由于是首套房，陳女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等著資金換房，并不接受放款時間過長的組合貸。為了盡快促成成交，陳女士和家人商量多湊出了首付款，房貸部分走商貸申請了180萬元。

    在中介的協(xié)助下，抵押等所有手續(xù)都相繼辦好，原本以為一切順利的陳女士開始計劃找裝修隊改水改電，可是兩個月過去了卻沒等到銀行放款。

    “聯(lián)系客戶經(jīng)理，也是說沒額度，讓再等等。”陳女士無奈地說，這套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因為拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夾在中間，可也只能等著”。

    小美（化名）也是排隊苦盼房貸大軍中的一員。

    她是3月16日簽的購房合同，至今近3個月仍未盼來貸款。她想申請平安銀行9折房貸利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢價”。

    “就算我接受溢價，按照平安銀行現(xiàn)有的基準利率，也沒什么貸款額度，大家都在排隊。”小美苦惱地說。

    昨日，新京報記者致電平安銀行北京分行個貸客戶經(jīng)理，被告知額度收縮厲害，排隊客戶很多。批貸速度沒受影響，但放貸速度被嚴重延期。他告訴記者，排隊的主力是3·17新政之前簽訂購房合同的購房者，3·17新政之后，購房者以觀望為主，除了個別新開樓盤有新增業(yè)務(wù)之外，二手房全面“冰封”。

    記者了解到，從一季度末開始，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。

    據(jù)專業(yè)貸款服務(wù)機構(gòu)“偉嘉安捷”介紹，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個工作日左右，個別的銀行放款周期更長，而且審批的條件也比從前更為嚴格，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。

    “類似連環(huán)單的客戶如果急需房貸放款來周轉(zhuǎn)資金，可以主動向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來等待了。”有中介經(jīng)紀人表示。

    學(xué)區(qū)房“踩剎車”，有的兩個月降200萬

    而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，從需求端抑制了樓市熱度。

    目前的北京樓市，呈現(xiàn)出新房和二手房同時走冷的局面。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅網(wǎng)簽量僅2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來的連續(xù)下滑態(tài)勢。

    亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現(xiàn)成交444套，成交面積6.28萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加47%、52%。在機構(gòu)看來，雖然上周成交環(huán)比出現(xiàn)回升，但仍處于低迷周期。

    比如，3·17新政、房貸利率上調(diào)、限價、學(xué)位搖號等政策頻出，極速前進的北京“學(xué)區(qū)房”正踩剎車。

    6月11日，新京報記者走訪德外學(xué)區(qū)、黃城根小學(xué)、金融街學(xué)區(qū)、奮斗小學(xué)和實驗二小等多學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，20萬元的學(xué)區(qū)房“消失”，部分學(xué)區(qū)房公開報價踩線15萬元，報價14.99萬元，單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價下降百萬元以上。

    多家中介人員表示，目前不敢接金融街學(xué)區(qū)和實驗二小學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。由于業(yè)主心理預(yù)期價位較高，不愿降到15萬元以下，所以暫無法掛網(wǎng)，并無公開成交記錄。

    黃城根小學(xué)是北京市重點小學(xué)，黃城根小學(xué)附近學(xué)區(qū)房的報價在過去的兩三個月中經(jīng)歷了多次“跳水”。

    據(jù)黃城根小學(xué)附近一家房產(chǎn)中介向記者打開的中介內(nèi)部官網(wǎng)顯示，4月27日，學(xué)校附近一套房報價由1050萬下調(diào)到1005萬。5月24日，該房報價下調(diào)75萬元、6月8日，該房報價下調(diào)100萬。經(jīng)過三次調(diào)價，這套房子的報價下調(diào)達到220萬元。

    報價下調(diào)200萬元并非孤例。

    房產(chǎn)中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報價為950萬元，6月6日報價為750萬元。3月25日到6月6日期間，該房報價六次下調(diào)。

    北京市另一重點小學(xué)史家小學(xué)附近的房源報價也在下調(diào)。

    史家小學(xué)附近一房產(chǎn)中介出示的房源顯示，該學(xué)校附近房子價格每平米13萬元到14萬元不等。“房子的報價和成交價都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房產(chǎn)中介介紹，此前史家小學(xué)附近房源價格每平米15萬元左右，目前每平米下降一萬元，“有的房子價格下降了150萬，也有價格下降了200萬元，總體看房價下降了20%。”

    該房產(chǎn)中介稱，房價下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。

    “在新政前，學(xué)區(qū)房價格漲得有點虛。”該房產(chǎn)中介解釋，過快的虛漲導(dǎo)致了目前的大幅降價。

    德外學(xué)區(qū)房源報價也出現(xiàn)下降。某大型中介官網(wǎng)顯示，最近該小區(qū)成交均價13萬元至14萬元之間。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價，降幅約為15%。不過，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”。

    教場口6號院51平米的一居室此前報價750萬元，最近報價670萬元。中介表示，可議價，650萬成交應(yīng)該沒問題。

    上述中介人員介紹，目前整體學(xué)區(qū)房降溫，一處60平米95年房源在市場好的時候可以賣920萬元，現(xiàn)在成交價只有805萬。

    在他看來，德外學(xué)區(qū)這些掛牌兩三個月仍未賣出去的業(yè)主，“心理價位還停留在市場好的時候，預(yù)計未來將降價。”

    “紅線”之下，中介勸業(yè)主降房價

    3·17新政之后，北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網(wǎng)。為抑制學(xué)區(qū)房價格畸高，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續(xù)擴大多校劃片，并將通過“隨機搖號”的方式確定具體學(xué)校學(xué)位。

    單價不超過15萬元的紅線出爐，各大中介房源報價回到15萬元之下。

    新京報記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些售價較高的二手房房源，無論在中介機構(gòu)APP和網(wǎng)站中，已經(jīng)基本“消失”。中介機構(gòu)不僅制定了一套識別、標(biāo)定“高價房”的標(biāo)準，且有部分中介機構(gòu)開始給經(jīng)紀人員制定引導(dǎo)掛牌房源業(yè)主“議價成交”的鼓勵政策。

    “那些預(yù)期15萬元以上的業(yè)主，我們會對其勸說。如果你不降價，沒人看得到這個房源，你也賣不出去。同時，如果二手房單價超過15萬元，也無法成交。為此，多數(shù)業(yè)主會在勸說下同意降價。”多位中介人員說。

    有金融街門店中介表示，有部分業(yè)主此時想出售房子，但心理預(yù)期很高，不愿降至15萬元以下。即便勸說降價，業(yè)主也不同意降至15萬元。

    3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構(gòu)負責(zé)人，進行集體約談，明確提出，中介機構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作天價房、學(xué)區(qū)房等，將逢炒必辦。

    多位業(yè)內(nèi)人士表示，在學(xué)區(qū)房政策的變動、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預(yù)計學(xué)區(qū)房將持續(xù)降溫。

    中介關(guān)店，金融街學(xué)區(qū)房“暫無成交”

    6月11日下午4時許，記者來到位于金融街的鏈家，該店大門緊閉，玻璃門上貼著暫停營業(yè)的通知。一墻之隔的中原地產(chǎn)和我愛我家也均關(guān)著門。

    一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求，其表示自己目前不做房屋買賣，轉(zhuǎn)做房屋租賃。

    多家鏈家其他門店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分“寄養(yǎng)”在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店。

    一位金融街店中介說，自己目前在宣武門西大街店上班，對于金融街店何時營業(yè)，要等上面通知。

    據(jù)媒體報道，在市住建委等多部門聯(lián)合執(zhí)法檢查中，數(shù)十家中介機構(gòu)門店被關(guān)停，其中包括3·17之前房價超過20萬元報價的鏈家金融街旗艦店、中原地產(chǎn)和我愛我家。

    中原地產(chǎn)在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學(xué)區(qū)房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業(yè)行為。落款時間為3月24日。

    上述門店中介人員告訴記者，停業(yè)整頓后，該店目前暫無營業(yè)計劃，需要接到住建委的通知才可以開業(yè)。最初計劃關(guān)門1個月，現(xiàn)在已經(jīng)快關(guān)門三個月了。

    記者從上述三家關(guān)門的中介機構(gòu)現(xiàn)職人員處了解到，該片區(qū)的學(xué)區(qū)房暫時“冰凍”，沒有成交。

    “我們門店不敢再做學(xué)區(qū)房，如果將來開業(yè)，主要代理金融街的商品房和租賃。”中原地產(chǎn)上述人員表示。

    新政之后，房產(chǎn)市場交易遇冷，房產(chǎn)中介工作量也幾乎“冰凍”。

    “我們網(wǎng)點目前有四個人離職，有四個人轉(zhuǎn)到了租賃，”史家小學(xué)附近的一房產(chǎn)中介因任務(wù)量不達標(biāo)，剛從“房屋買賣”轉(zhuǎn)到“房屋租賃”，“我們每個月都有一定的帶看任務(wù)量，但是這兩三個月幾乎沒多少人看房。”

    上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子，賺了六萬多元。“兩套房子都是在3月份賣出去的，有的年后一套也沒有賣出去就離職了。”

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，今年以來的房地產(chǎn)收緊調(diào)控，一方面是對購房資格加強限制，通過政策的查漏補缺，包括商辦項目限購，修改非京籍購房的納稅標(biāo)準等等，使得限購的口子越收越緊；另一方面是對購房能力進行制約，近期個別銀行首套房貸利率再次上調(diào)，除此之外批貸周期也在不斷拉長，“減杠桿”執(zhí)行力度持續(xù)加大。受到這兩方面的制約，市場需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢也仍將延續(xù)。

    ■ 分析

    “銀行無米下鍋，房貸利率上升”

    6月5日，新京報記者獨家獲悉，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發(fā)銀行在內(nèi)的銀行跟進，上調(diào)首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調(diào)。

    對于本輪房貸利率的不斷上調(diào)，海通證券姜超認為，金融去杠桿是主因。同時，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮，導(dǎo)致銀行無米下鍋，房貸利率飆升。

    姜超稱，過去兩年，國內(nèi)房價大幅上漲，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險上升，源于金融發(fā)展過度，以銀行為首的金融機構(gòu)資產(chǎn)膨脹過快。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標(biāo)是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場資金整體極度偏緊。而銀監(jiān)會收緊了金融市場融資的閘門。

    他認為，在今年國內(nèi)房貸利率上升的過程中，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業(yè)機構(gòu)。去年末同業(yè)存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開市場融資，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升，尤其是達到5%以后，已經(jīng)接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導(dǎo)致同業(yè)存單發(fā)行萎縮。

    “銀行無米下鍋，房貸利率飆升。”姜超表示，信貸收縮是下半年最大風(fēng)險。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，信貸利率上行是趨勢，但不可能出現(xiàn)大面積停貸。資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以預(yù)計后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。

    他表示，購房者的資金成本持續(xù)上升，已逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價開始出現(xiàn)。

    一家股份制銀行副行長對新京報記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場全面吃緊的表現(xiàn)之一。預(yù)計資金荒的6月過后，資金市場略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風(fēng)險猶存。

    ■ 預(yù)期

    “北京調(diào)控加碼可能性不大”

    對于學(xué)區(qū)房價格下降的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，價格跳水原因在于三月份學(xué)區(qū)房的報價過于虛高。此外，市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了，而賣不出手著急調(diào)價的個案。”

    “現(xiàn)在有些個案的確出現(xiàn)了明顯的報價下行，實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個位置。”張大偉指出，報價不代表最高成交價格，也不代表現(xiàn)在的成交價格。從市場趨勢看，最近市場從量跌到價跌，預(yù)計學(xué)區(qū)房價格在七八月淡季的下行速度加快。

    “樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調(diào)控，”張大偉說，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至還在上升。

    未來北京是否會繼續(xù)出臺相關(guān)調(diào)控政策？張大偉認為，北京調(diào)控的目的已經(jīng)達到，樓市已經(jīng)開始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大。