限售城市或超50個(gè) 新房“轉(zhuǎn)手”或需等四五年

    走過限購限貸的傳統(tǒng)線路,多地樓市開始探索針對銷售端的調(diào)控手段,或直接限制銷售價(jià)格,或?yàn)榉课?ldquo;轉(zhuǎn)手”設(shè)置時(shí)間門檻。在業(yè)內(nèi)人士看來,樓市調(diào)控已邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”,未來實(shí)施限售城市或超過50個(gè)。

    超36城啟動(dòng)住房限售

    始于今年3月的限售政策,迅速成為全國樓市調(diào)控的主流,甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日,長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策,進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度。

    長沙在繼續(xù)加碼限購的同時(shí),首次提出在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房,需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可上市交易;與之類似,嘉興對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房,取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿2年的不得上市交易;相比之下,無錫則細(xì)分了單位購房和個(gè)人購房的限售年限,居民家庭購買住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓;法人單位購買住房3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個(gè)城市,歷史上首次啟動(dòng)了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。

    新房“轉(zhuǎn)手”或要等四五年

    盡管都是限售,但各地在政策細(xì)節(jié)上的考量卻略有不同。

    首先是限售年限的差別,記者梳理發(fā)現(xiàn),大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,且前提都是在限購的區(qū)域內(nèi);而保定白溝新城則將禁售期定為5年,時(shí)間較長。

    其次,在限售對象方面,杭州明確限售對象僅為企業(yè),提出企業(yè)購買杭州限購區(qū)域住房需滿3年方可上市交易;保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);廣州、無錫則對居民和企業(yè)售房設(shè)置了不同的“禁售期”;當(dāng)然,多數(shù)城市的限售政策則面向的是全部住房交易對象。

    “未來在這些城市買新房,或許要在4-5年后才可出售。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,由于限售城市很多還是以新房交易為主,從簽約到拿到不動(dòng)產(chǎn)證普遍需要一兩年時(shí)間,加上2-3年的禁售期,“轉(zhuǎn)手”周期明顯被拉長。

    樓市“去杠桿” 利好剛需購房者

    “事實(shí)上,限售就是樓市的‘去杠桿’政策,使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期,已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”張大偉直言。

    即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅,可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,限售明顯打擊了投機(jī)投資需求,降低房地產(chǎn)市場的投資屬性,影響了炒房者短期獲利的可能性。“對于加杠桿的投資者來說,風(fēng)險(xiǎn)越來越大”。

    短期投資風(fēng)險(xiǎn)增加,反過來看,對準(zhǔn)備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示,限售保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展,未來真正有需要的購房者才會買房,有利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展。

    限售或繼續(xù)向三四線城市蔓延

    按照此前慣例,各地調(diào)控政策大多會以一線城市為導(dǎo)向,然而,限售政策卻多出現(xiàn)在三四線城市。

    “在三四線城市,一些房屋售出后,既不出租、也不自住,就直接空置等待轉(zhuǎn)手。通過限制住房交易,能夠防范此類住房不斷被轉(zhuǎn)讓。”某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)記者,而大城市則較少出現(xiàn)此類情況,即便是投資性購房也會考慮出租,房屋利用效率更高。“因此,大城市不會盲目采取限售或者說限轉(zhuǎn)的做法”。

    另一方面,由于一線城市購買力外溢,促使這些三四線樓市逐漸升溫,限售舉措的及時(shí)出臺,也對抑制炒房需求有積極作用。

    從統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)可以看出,三線城市房價(jià)環(huán)比漲幅已超過一二線城市。4月份,70城房價(jià)中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市,分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚(yáng)州、金華、昆明、西安、韶關(guān),最高漲幅為2.6%,幾乎被三線城市包攬。

    “相比往年,本次調(diào)控周期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說,當(dāng)下一線城市主要特點(diǎn)是限制商辦項(xiàng)目購買,北京、上海等地全面收緊;而對其他城市來說,限售的范圍越來越大,預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延,后續(xù)可能會超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。

    在張大偉看來,樓市“減法”已做到極致,調(diào)控邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。