社科院報(bào)告：京房價(jià)環(huán)比首降 環(huán)京城市跌幅大

    6月12日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布了2017年5月《住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）。

    上述《報(bào)告》是在2017年5月大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)（BHPI）的基礎(chǔ)上結(jié)合相關(guān)調(diào)查而完成，指數(shù)樣本覆蓋了30個(gè)主要城市和數(shù)十個(gè)重點(diǎn)城市的主要城區(qū)。根據(jù)重復(fù)交易指數(shù)模型的技術(shù)特性，BHPI僅監(jiān)測存量住房價(jià)格變動(dòng)，新建商品住房價(jià)格變動(dòng)不計(jì)入該指數(shù)。

    《報(bào)告》顯示，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點(diǎn)城市房價(jià)漲速整體回落。其中，北京房價(jià)環(huán)比首次出現(xiàn)下降。

    作為本期《報(bào)告》的執(zhí)筆人，社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價(jià)短期漲勢將得到抑制，前期房價(jià)上漲過快、泡沫較大的城市短期可能出現(xiàn)下跌，但房價(jià)上漲的壓力仍然存在。

    北京各區(qū)房價(jià)指數(shù)全面下跌

    《報(bào)告》顯示，在4個(gè)一線城市中，北京、深圳5月房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，分別下跌4.09%、0.36%。而上海與廣州盡管5月環(huán)比仍出現(xiàn)上漲，但漲幅也較上月收窄。

    具體到北京而言，5月份北京各區(qū)房價(jià)指數(shù)全面下跌。《報(bào)告》顯示，其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。鄒琳華認(rèn)為，由于北京市入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住及試行多校劃片等，都對這兩個(gè)板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格形成沖擊。

    值得注意的是，5月通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中表現(xiàn)得最為抗跌，僅下跌0.01個(gè)百分點(diǎn)。鄒琳華認(rèn)為，這主要源于通州區(qū)實(shí)行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

    此前，已有機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，北京5月二手房房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。鏈家研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，市場的降溫使業(yè)主預(yù)期得以扭轉(zhuǎn)。在5月調(diào)價(jià)的房源中，降價(jià)房源占比攀升至89.3%, 是自2012年以來的最高水平，表明業(yè)主態(tài)度不再強(qiáng)勢。

    另外，二手房市場的降溫也表現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)量的下降上。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月全月，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體而言，北京市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整才剛剛開始，從未來的趨勢來看，應(yīng)該會(huì)在類似7、8月這樣的淡季表現(xiàn)得更明顯一些。

    房價(jià)走勢源于管控投資需求

    在5月份北京房價(jià)指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)下跌的同時(shí)，《報(bào)告》還顯示，環(huán)京房價(jià)也大幅下跌。其中，廊坊5月房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降8.54%，位居樣本城市跌幅第一位。另外據(jù)《報(bào)告》顯示，京津冀房價(jià)指數(shù)5月環(huán)比也下降了4.22%。

    北京及環(huán)北京各市房價(jià)指數(shù)下降的原因，與趨嚴(yán)的購房政策及收緊的貨幣環(huán)境相關(guān)。報(bào)告指出，各熱點(diǎn)城市既有組合拳，還有集體行動(dòng)，如北京不僅要求“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)商認(rèn)離”，還調(diào)整了入學(xué)政策，對“學(xué)區(qū)房”炒作進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，環(huán)北京各市也聯(lián)合出臺(tái)了要求三年以上當(dāng)?shù)厣绫５男枨蠊芸卣摺?/p>

    再從整體來看，《報(bào)告》認(rèn)為，5月熱點(diǎn)城市房價(jià)的相對穩(wěn)定，主要源于政府對住房投資需求的嚴(yán)厲管控。

    鄒琳華認(rèn)為，從宏觀環(huán)境看，貨幣供應(yīng)持續(xù)偏緊，無風(fēng)險(xiǎn)貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅上浮。購房政策及貨幣環(huán)境的全面收緊，對短期市場構(gòu)成顯著的利空。但從供給方面看，受土地供應(yīng)和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴(kuò)大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。

    《報(bào)告》建議，為進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)，短期熱點(diǎn)城市應(yīng)堅(jiān)持限購、限貸等需求調(diào)控政策；而從長期來看，應(yīng)通過城市群的發(fā)展逐步緩解大城市住房供求矛盾。