開啟“現(xiàn)房銷售”模式 房企準(zhǔn)備好了嗎？

    距離深圳推出首宗試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的地塊已一年有余，近日，廣東又成為全國(guó)首個(gè)發(fā)文鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售制度的省份。

    5月25日，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》，明確提出著力防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其中尤以“鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度”一條最為引人關(guān)注。

    業(yè)內(nèi)解讀認(rèn)為，“現(xiàn)房銷售”模式一來有效地規(guī)避了開發(fā)商拖欠工程款、項(xiàng)目爛尾、質(zhì)量問題頻發(fā)等房屋建筑問題，二來實(shí)景兌現(xiàn)降低了購(gòu)房者的顧慮與風(fēng)險(xiǎn)，無疑是一種利好，但對(duì)開發(fā)商而言將大大提高準(zhǔn)入門檻和資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其開發(fā)能力也意味著更強(qiáng)的考驗(yàn)，需要一個(gè)長(zhǎng)期的適應(yīng)過程。

    深圳之前已有“螃蟹”

    其實(shí)，在鼓勵(lì)和推行“現(xiàn)房模式”上，深圳并非首只螃蟹。

    早在2014年6月，上海就曾輕微試水預(yù)售制改革，當(dāng)時(shí)掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊，就被要求地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售。

    在業(yè)內(nèi)看來，這更像是一次謹(jǐn)慎的市場(chǎng)試驗(yàn)，嗅察開發(fā)商的接受程度和市場(chǎng)的反應(yīng)，由于各方面條件并不成熟，在隨之的很長(zhǎng)一段時(shí)間中都成為一個(gè)孤例。

    為何是深圳、廣東？

    對(duì)于深圳及廣東為何會(huì)成為首先鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售制度的省市地區(qū)，克爾瑞集團(tuán)高級(jí)分析師崔秀程觀察認(rèn)為，深圳作為首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是在去年深圳樓市發(fā)展過熱過快的背景下出現(xiàn)的，“其防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因更多一些，尤其是這樣做無疑會(huì)在短時(shí)間內(nèi)減少商品房的供給，在抑制土地價(jià)格過快上漲的同時(shí)，還可以幫助區(qū)域樓市去庫(kù)存，促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。”

    在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，當(dāng)時(shí)外來人口導(dǎo)入速度快，為了滿足更多的購(gòu)房需求和完成房企的原始資本積累，期房預(yù)售制顯然很受關(guān)注。

    “但從實(shí)際情況看，隨著存量房源的增多，以及期房銷售背后的各類亂象出現(xiàn)，當(dāng)前確實(shí)需要進(jìn)行管制。”他補(bǔ)充解釋道。

    是調(diào)控短招還是長(zhǎng)期趨勢(shì)？

    據(jù)了解，《任務(wù)》對(duì)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出了明確指示，強(qiáng)調(diào)因城施策，密切監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，嚴(yán)禁各類加杠桿金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款，同時(shí)提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度。

    業(yè)內(nèi)對(duì)此有兩種聲音：一種認(rèn)為鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售屬于調(diào)控中的手段之一，比起預(yù)售制度中的非理性上漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)，現(xiàn)房模式更有助于平穩(wěn)樓市；另一種認(rèn)為，現(xiàn)階段而言預(yù)售制度仍是業(yè)內(nèi)主流，現(xiàn)房銷售在資金運(yùn)作、開發(fā)模式、銷售手段等方面都面臨現(xiàn)實(shí)障礙，但很有可能成為未來的發(fā)展新趨勢(shì)。

    “現(xiàn)房發(fā)售還需要一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)的過程，畢竟預(yù)售制度對(duì)于開發(fā)商來講利大于弊，全國(guó)采取預(yù)售制度的城市還非常多，現(xiàn)階段處于調(diào)控收緊狀態(tài)，房企的資金鏈條本就已經(jīng)開始繃緊，并不是廣泛推廣的好時(shí)機(jī)。”崔秀程接受采訪時(shí)表示。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，預(yù)售制度很難完全取消，“特別是對(duì)中小城市的中小房企來說，沒有定金、預(yù)付款以及按揭貸款，開發(fā)資金就會(huì)承壓”，但長(zhǎng)期來看，預(yù)售制度遲早要退出歷史舞臺(tái)。

    除了上海、深圳及廣東其他地區(qū)，未來還有哪些城市將可能推出現(xiàn)房銷售地塊，或以其他形式加入預(yù)售制改革的名單？

    “一二線城市本就聚集了絕大部分實(shí)力房企，且處于供不應(yīng)求的基本面，無論是現(xiàn)房發(fā)售還是預(yù)售制度，對(duì)其影響都不會(huì)太大，據(jù)我所知，北京的許多項(xiàng)目早已從期房過渡到現(xiàn)房了。”崔秀程向記者表示，“至于各城市是否推廣現(xiàn)房發(fā)售，還是要視地方政府的調(diào)控策略和市場(chǎng)情況而定。”