李宇嘉：棚改擴(kuò)圍計(jì)劃是樓市的長(zhǎng)期利好

    近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，實(shí)施2018年-2020年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)（含農(nóng)村危房）1500萬(wàn)套，兌現(xiàn)到2020年改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的目標(biāo)。按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，棚改要在2020年前基本完成，其中2015年-2017年完成700萬(wàn)套、2018年-2020年1000萬(wàn)套。不過(guò)，2015年-2017年就完成超過(guò)1807萬(wàn)套，也就是提前3年完成了目標(biāo)。

    再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套（含農(nóng)村危房），意味著未來(lái)3年年均將增加500萬(wàn)套的棚改增量。盡管相比2015年-2017年1800萬(wàn)套（每年600萬(wàn)套）下降了17%，但與2008年-2014年年均開(kāi)工量250萬(wàn)套-300萬(wàn)套相比，依舊翻倍增長(zhǎng)。再考慮到2015年-2017年棚改項(xiàng)目開(kāi)工后，部分建設(shè)工程將順延至2018年以后，可以判斷，未來(lái)三年棚改的體量依舊維持在2015年以來(lái)的高位上。

    近期，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，棚改采取貨幣化補(bǔ)償模式，即居民拿補(bǔ)貼到市場(chǎng)購(gòu)買安置房，或政府購(gòu)買商品房源進(jìn)行安置，取代2015年之前的“實(shí)物安置”模式。這被認(rèn)為是推動(dòng)三四線城市“去庫(kù)存”，加速爛尾項(xiàng)目復(fù)工，激勵(lì)開(kāi)發(fā)商重返三四線樓市，進(jìn)而在2016年10月以后兩輪大范圍調(diào)控后，熱點(diǎn)樓市交易量下滑30%以上，2016年下半年以來(lái)樓市上下游仍保持高景氣位的重要原因。

    業(yè)內(nèi)匡算，2014年-2016年，棚改貨幣化率分別是10%、29.9%和48.5%，棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占三年商品住房銷售面積的3.8%、13.6%和18.1%?；诮?7個(gè)省公布的2017年棚改計(jì)劃，考慮到今年金融、用地支持力度有增無(wú)減，初步計(jì)算今年全國(guó)棚改貨幣化率將接近60%，預(yù)計(jì)全年棚改貨幣化安置將去化商品房庫(kù)存2.8億平方米。若今年商品住房銷售保持去年11.2億平方米的規(guī)模，則今年貨幣化安置占商品住房銷售的25%。

    由此，不難理解，業(yè)內(nèi)為何要分析政府主導(dǎo)的棚改對(duì)商品房銷售的擾動(dòng)。在過(guò)去三輪樓市“小周期”，商品房銷售面積增速越過(guò)高點(diǎn)后的12個(gè)月內(nèi)，分別累計(jì)下滑了47.0%、43.2%和49.6%。本輪商品房銷售面積增速在2016年4月見(jiàn)頂后，在調(diào)控疊加金融“去杠桿”的“雙緊縮”下，樓市已經(jīng)開(kāi)啟下行通道。

    考慮到2016年歷史最高銷售規(guī)模的高基數(shù)效應(yīng)，從今年1-4月份商品房銷售面積和金額分別達(dá)到15.7%和20.1%的增速可判斷，需求仍旺盛、樓市仍在高景氣位。同時(shí)，就在2016年初，業(yè)內(nèi)測(cè)算非熱點(diǎn)三線、四線城市在售庫(kù)存消化周期在3年-7年，“去庫(kù)存”壓力未減，但今年以來(lái)，三線、四線城市在售庫(kù)存周期迅速降至12個(gè)月-24個(gè)月，并因樓市火熱，迅速?gòu)?ldquo;去庫(kù)存”逆轉(zhuǎn)為調(diào)控打壓。

    密集調(diào)控落地及房貸利率抬升的效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，剛剛過(guò)去的5月份，一線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降9.2%和40.4%，13個(gè)二線新房成交面積環(huán)比和同比分別下降6.8%和30.3%。但是，26個(gè)三線、四線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別上升4.5%和5.1%?？紤]到600多個(gè)三線、四線城市占到全國(guó)商品房銷售面積的75%，盡管在樓市調(diào)控和金融周期“雙緊縮”下，樓市成交開(kāi)始下行，但表現(xiàn)在增速比去年有所下行，成交量仍在創(chuàng)造歷史最高記錄。

    下游銷售端高位景氣，激勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加拿地和新開(kāi)工。1-4月份，全國(guó)土地購(gòu)置同比增長(zhǎng)8.1%，較上月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)；1-4月，全國(guó)土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)34.2%，增速大幅提高17.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2011年4月以來(lái)新高；1-4月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)11.1%，盡管增速比一季度微幅下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍是2016年9月以來(lái)的最高增速。開(kāi)發(fā)商積極拿地和開(kāi)工，推動(dòng)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。到今年4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速（9.3%）已連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大。

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果剔除棚改人為對(duì)市場(chǎng)銷售的擾動(dòng)，2015年以來(lái)商品房銷售面積增速將下滑10個(gè)百分點(diǎn)左右。這樣，今年一季度商品房銷量增速僅為12.3%，二季度就轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)了。按照上游滯后下游6-12個(gè)月的規(guī)律推理，開(kāi)發(fā)投資將在今年四季度或明年初就陷入負(fù)增長(zhǎng)了。

    但筆者認(rèn)為，首先，2018年-2020年，棚改貨幣化會(huì)繼續(xù)提速，未來(lái)總體比例會(huì)繼續(xù)提升。因此，棚改在需求創(chuàng)造、拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資及基礎(chǔ)設(shè)施投資上，依舊會(huì)保持較強(qiáng)的動(dòng)力；其次，棚改要放在“十三五”落實(shí)共享和包容性發(fā)展理念下理解。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化紅利將惠及所有人群。近三年棚改提速，三線、四線城市煥然一新，但600多個(gè)三線、四線城市中，住宅區(qū)老舊、區(qū)域功能衰敗、城市功能缺失、城市環(huán)境惡化等現(xiàn)象還很突出。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開(kāi)始。未來(lái)，以城市功能修復(fù)、設(shè)施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、市政設(shè)施完善、農(nóng)村居民點(diǎn)集中的小城鎮(zhèn)建設(shè)等改造剛剛開(kāi)始，其對(duì)于樓市交易投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的利好將長(zhǎng)期存在。