房貸利率提高 北京部分銀行首套房利率上浮10%

    幫主一大早就被一個(gè)消息炸醒了—— 北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。

    其中，一家股份制銀行的北京分行向幫主確認(rèn)，首套房房貸利率最低位基準(zhǔn)利率1.1倍；另有部分銀行雖未明確上浮首套房貸基準(zhǔn)利率，但是由于額度極為有限，在實(shí)際執(zhí)行中需要議價(jià)。也相當(dāng)于利率有所上浮。

    房貸政策不是剛調(diào)整過(guò)麼？

    在剛過(guò)去的五月份，幫主獨(dú)家獲悉，自5月1日起，部分銀行首套房貸利率回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

    房貸政策再次收緊了？

    幫主趕緊向中介和銀行核實(shí)。

    多家中介回復(fù)幫主：剛在早晨開會(huì)被通知，北京地區(qū)部分銀行的首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍；二套房貸利率仍然實(shí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

    一家股份制銀行北京分行辦公室：以上內(nèi)容屬實(shí)。

    據(jù)悉，新的房貸利率政策從6月5日開始執(zhí)行。如果在6月5日前錄入個(gè)人信貸系統(tǒng)或者貸款者提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在6月5日前，仍按原款利率政策執(zhí)行。

    隨后，有多家銀行向幫主表示，雖然并未上浮首套房貸基準(zhǔn)利率，但實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中需要議價(jià)。浦發(fā)銀行一位內(nèi)部人士也透露，該行雖未明確上浮，但是由于額度極為有限，在實(shí)際執(zhí)行中需要議價(jià)。

    那么問(wèn)題來(lái)了，新的房貸政策對(duì)購(gòu)房者有多大影響？

    按照每100萬(wàn)貸款計(jì)算，首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為5787.8元；每100萬(wàn)貸款，如果首套房貸執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為6075.4元。

    也就是說(shuō)，新政策后，首套房的購(gòu)房者每個(gè)月要多還287.6元，按照一套房子300萬(wàn)來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者每個(gè)月要多還862.8元。

    有分析認(rèn)識(shí)表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，從走勢(shì)看信貸收緊等樓市調(diào)控政策是最主要原因。那么此次信貸再收緊，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌呢？

    附中介發(fā)來(lái)的相關(guān)通知：

    關(guān)于調(diào)整北京分行個(gè)人住房按揭貸款利率的通知

    分行營(yíng)業(yè)部、各支行、支行籌備組：

    根據(jù)總行最新按揭貸款利率指導(dǎo)意見(jiàn)，在確保我行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)順利開展的前提下，現(xiàn)調(diào)整個(gè)人住房按揭貸款定價(jià)原則，請(qǐng)各經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)遵照?qǐng)?zhí)行。

    北京分行個(gè)人住房按揭貸款最低指導(dǎo)價(jià)為：首套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。新的住房按揭貸款利率政策于2017年06月05日正式執(zhí)行，但考慮到業(yè)務(wù)的連續(xù)性，支行在2017年06月05日前已受理的按揭業(yè)務(wù)，如果在2017年06月05日（不含）前錄入個(gè)人信貸系統(tǒng)或者客戶提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在2017年06月05日（不含）前，該類業(yè)務(wù)可按原按揭貸款利率政策執(zhí)行。

    請(qǐng)各經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況，合理安排業(yè)務(wù)進(jìn)度，并對(duì)相關(guān)渠道和客戶做好解釋說(shuō)明工作，繼續(xù)積極開展按揭業(yè)務(wù)。

    下面是幫主最近幾天全面走訪的北京房?jī)r(jià)情況，房?jī)r(jià)到底有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降，在這里可以找到答案：

    房?jī)r(jià)有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降？

    近日，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，北京5月份在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的二手房成交均價(jià)下跌，僅4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)20%。

    對(duì)此，有房產(chǎn)中介表示，目前部分地區(qū)房?jī)r(jià)回調(diào)到去年12月時(shí)價(jià)格。也有購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的說(shuō)法不以為然，“房?jī)r(jià)下降沒(méi)有普遍性，只是學(xué)區(qū)房和老舊小區(qū)的房?jī)r(jià)在下降。”對(duì)于亦莊、通州房?jī)r(jià)下跌20%的數(shù)據(jù)，記者采訪的房產(chǎn)中介、當(dāng)?shù)鼐用癫⒉徽J(rèn)同該說(shuō)法，認(rèn)為價(jià)格下降和業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)有關(guān)系。

    除了價(jià)格下跌，二手房交易量也在急遽下降，部分網(wǎng)點(diǎn)交易量下降50%到60%。

    值得注意的是，隨著河北地區(qū)多次出臺(tái)調(diào)控政策，廊坊的“北三縣”房?jī)r(jià)下跌，有房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)而售賣海景房。

    購(gòu)房者：“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格降了100多萬(wàn)”

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。北京二手住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比停漲。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，5月份在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的二手房成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。

    “北京二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)在處于趨穩(wěn)狀態(tài)，降價(jià)幅度大概在4%到6%。”昨日，立水橋地鐵站附近一鏈家中介鄭先生說(shuō)，立水橋附近一套房子在調(diào)控政策前交易價(jià)格為448萬(wàn)，目前同一小區(qū)同一戶型的房子交易價(jià)位在410萬(wàn)元。“降價(jià)30多萬(wàn)，這是我們店面里降價(jià)最多的一套房子。”

    據(jù)鄭先生介紹，北京317新政后房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下降。“貸款年限縮減至25年，再加上房貸折扣利率上升，使得部分購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)房?jī)r(jià)，導(dǎo)致買房減少，賣房者降價(jià)賣房，”鄭先生說(shuō)，也有部分改善型購(gòu)房者急于賣房，以獲得購(gòu)房資金，從而主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)、降價(jià)出售。

    “目前北京地區(qū)房?jī)r(jià)降到了調(diào)控政策出來(lái)之前的價(jià)位，和去年12月房?jī)r(jià)差不多，”鄭先生說(shuō)。

    住在通州的謝女士這兩年一直在看房，她也感受到了房?jī)r(jià)的下跌，“但房?jī)r(jià)下降并沒(méi)有普遍性。”

    “降價(jià)幅度比較大是城里的老小區(qū)和學(xué)區(qū)房，”謝女士說(shuō)，市內(nèi)的老舊小區(qū)的房源戶型或者小區(qū)環(huán)境較差，房?jī)r(jià)有所下降。“而北京不少置換型購(gòu)房者的需求為品質(zhì)更高的小區(qū)，北京各個(gè)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)有限，優(yōu)質(zhì)小區(qū)房?jī)r(jià)并未下降。”

    在謝女士看來(lái)，學(xué)區(qū)房自317新政后也受到較大沖擊。

    “我們單位附近有個(gè)裕中小學(xué)，新政前學(xué)校附近我看的房子價(jià)格為900多萬(wàn)，目前同一棟樓、同一戶型有兩套房子報(bào)價(jià)為728萬(wàn)、753萬(wàn)，”謝女士說(shuō)，這兩套樓層更低，“等于是降價(jià)了100多萬(wàn)快200萬(wàn)”。

    不過(guò)也有房產(chǎn)中介表示，其所在區(qū)域房?jī)r(jià)并無(wú)明顯變化。

    “現(xiàn)在玉泉營(yíng)二手房房?jī)r(jià)在每平米7萬(wàn)到7.5萬(wàn)，和新政前價(jià)格差不多，只不過(guò)不漲價(jià)了。”玉泉營(yíng)附近一我愛(ài)我家房產(chǎn)中介張先生說(shuō)，個(gè)別業(yè)主著急用錢的情況下，才可能降價(jià)出售。

    天通苑一位業(yè)主對(duì)此持類似看法。“我兩個(gè)月前剛買的二手房，簽的時(shí)候是550萬(wàn)，現(xiàn)在價(jià)格和兩個(gè)月前差不多，”其稱，目前其小區(qū)房?jī)r(jià)處于止?jié)q狀態(tài)。

    通州、亦莊降價(jià)20%？中介：“沒(méi)降那么多”

    據(jù)媒體報(bào)道，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在北京地區(qū)二手房交易的12個(gè)區(qū)域中，跌幅最大的是通州區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)20%。

    “沒(méi)有降價(jià)那么多，亦莊地區(qū)一般二手房成交價(jià)下降20萬(wàn)，個(gè)別二手房?jī)r(jià)格下降30萬(wàn)。”昨日，亦莊一鏈家中介稱，目前二手房成交周期在拉長(zhǎng)，有業(yè)主著急出房，有業(yè)主調(diào)低了報(bào)價(jià)和成交價(jià)。

    上述中介介紹，最近賣出了一套不到80平米的房子。“最初業(yè)主報(bào)價(jià)470萬(wàn)，后來(lái)在我們的勸說(shuō)下調(diào)到了450萬(wàn)，最后以435萬(wàn)成交。”

    通州區(qū)居民謝女士認(rèn)為，從成交價(jià)上看，其所在小區(qū)房?jī)r(jià)并未大幅下跌。

    “我們小區(qū)沒(méi)有降價(jià)那么多，與新政前相比，只是有了談價(jià)空間，”謝女士說(shuō)，其小區(qū)業(yè)主的報(bào)價(jià)普遍較高，目前房子談價(jià)空間在50萬(wàn)到100萬(wàn)。“實(shí)際的成交價(jià)不一定下降了，只是報(bào)價(jià)降了，所以使得大家以為房?jī)r(jià)降了。”

    一位房產(chǎn)中介也談到了“報(bào)價(jià)比較虛”。“我的同事最近賣出去的一套房子在高位時(shí)報(bào)價(jià)為750萬(wàn)，最近以670萬(wàn)成交。報(bào)價(jià)比較虛，降了差不多100萬(wàn)。”

    該中介表示，目前其所在的網(wǎng)點(diǎn)制定了“硬性報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。“比如以前房?jī)r(jià)每平米報(bào)價(jià)7.5萬(wàn)，但成交價(jià)為六萬(wàn)，現(xiàn)在我們的政策就是賣價(jià)每平米不能超過(guò)六萬(wàn)，學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)不能超過(guò)15萬(wàn)一平米，”他表示，“要求賣房者調(diào)低報(bào)價(jià)，按照正常的市場(chǎng)價(jià)格走。報(bào)價(jià)超過(guò)硬性標(biāo)準(zhǔn)，房源將從官網(wǎng)下架。”

    一個(gè)多月沒(méi)賣出一套，中介業(yè)務(wù)量驟減

    我愛(ài)我家的中介張先生已經(jīng)“一個(gè)多月沒(méi)有開出一單了”。2016年，張先生賣出23套房，掙了40多萬(wàn)。

    去年9月至今，北京多次出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策。“降溫效應(yīng)很明顯，以317為界線，房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)量一下子降了下來(lái)，”張先生說(shuō)，截至目前其今年共賣出四套房子。“三套是在春節(jié)后到317新政前賣出的，四月賣出一套，五月至今沒(méi)開出一單。”

    張先生說(shuō)，其所在中介網(wǎng)點(diǎn)每個(gè)月簽單數(shù)量為十多單，較年前減少一半多。

    業(yè)務(wù)量驟減已成為各家中介普遍現(xiàn)狀。

    “我五月份沒(méi)有賣出去一套房，四月賣出去一套，”立水橋附近的鏈家中介鄭先生介紹，其所在店面每周賣六到十套房子。“新政出來(lái)前，一周可以賣出20多套，業(yè)務(wù)量減少了60%。”

    兩人均表示，目前來(lái)店面咨詢、看房的購(gòu)房者明顯減少，“多數(shù)在觀望。”

    據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自3月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)下滑。5月份，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。

    另有數(shù)據(jù)顯示，今年5月，京城二手住宅簽約量?jī)H為1.08萬(wàn)套左右，是近27個(gè)月以來(lái)的最低值，環(huán)比4月下跌了近4成。

    但張先生對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)降溫的說(shuō)法不以為意，“只能說(shuō)北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于回歸正常了。”據(jù)他介紹，北京房產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，月交易量為35000套左右，而在五月份北京房產(chǎn)市場(chǎng)成交量為12000套。“目前這個(gè)網(wǎng)簽量為市場(chǎng)正常時(shí)期的交易量。”

    鄭先生對(duì)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)也持樂(lè)觀態(tài)度，“北京根本不缺買房的人，只要戶型、位置或者其他條件足夠好，剛需購(gòu)房者仍會(huì)搶著買。”

    周邊區(qū)域：

    “北三縣”房?jī)r(jià)下跌中介轉(zhuǎn)賣海景房

    6月3日，廊坊房地產(chǎn)調(diào)控再次升級(jí)。廊坊市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房。此前的3月21日，廊坊市主城區(qū)、北三縣、固安及永清于3月22日起執(zhí)行限購(gòu)政策，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于50%。

    “3月21日限購(gòu)政策出來(lái)后，廊坊燕郊這邊的房?jī)r(jià)就在跌了，”熟悉河北房產(chǎn)市場(chǎng)的房產(chǎn)中介杜先生介紹，目前燕郊地區(qū)一般房源價(jià)格為每平米26000元左右，較好房源價(jià)格為每平米三萬(wàn)元。而此前燕郊一般房源價(jià)格為每平米3萬(wàn)元以上，較好房源價(jià)格為4萬(wàn)元左右。燕郊另一位房產(chǎn)中介也表示，目前燕郊地區(qū)房?jī)r(jià)每平米下跌了4000元左右。

    家住北京的陳先生于2015年8月以1.98萬(wàn)元的成交均價(jià)購(gòu)入燕郊納丹堡壘小區(qū)的一套住房，用于投資。今年3月該小區(qū)房屋均價(jià)突破3萬(wàn)元，均價(jià)最高達(dá)3.5萬(wàn)元。然而，317新政后，目前該小區(qū)的成交均價(jià)回落至2.9萬(wàn)元左右。

    同屬“北三縣”，香河和大廠的房?jī)r(jià)也在下跌。

    昨日，“北漂”十多年的李飛表示，他目前居住在距離香河城區(qū)不遠(yuǎn)的某小區(qū)。“目前我這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)大約2.2萬(wàn)元/平米，相比今年3月份最高的2.5萬(wàn)，下降了3000元/平米。”

    李飛說(shuō)，自北京317限購(gòu)之后，香河等北三縣升級(jí)限購(gòu)措施，該小區(qū)的房?jī)r(jià)停止上漲，但基本穩(wěn)定，略微下降。目前小區(qū)交房三年，入住率不足3成，主要是“北漂”。而空置的房屋主要是北京投資客買的，等著后來(lái)的投資者或北漂族接盤。

    大廠的房?jī)r(jià)限購(gòu)后也下跌。“3月份廊坊的限購(gòu)政策出來(lái)后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，成交量很低，中介門店關(guān)了不少。”昨日，大廠一位居民說(shuō)，根據(jù)樓盤的位置和質(zhì)量，降幅在每平米2000元左右。

    杜先生說(shuō)，目前其公司業(yè)務(wù)開始轉(zhuǎn)向售賣山東、東戴河附近的海景房。“河北限購(gòu)政策下，外地人無(wú)法投資河北的房子，不少投資者轉(zhuǎn)向海景房。”

    張大偉解讀目前的市場(chǎng)狀況：

    5月，合計(jì)月內(nèi)二手房住宅簽約10801套，而這一接近1萬(wàn)套的簽約量，是最近27個(gè)月的最低值。5月北京二手房成交價(jià)格環(huán)比下調(diào)1.2%（整體看，市場(chǎng)成交平均面積上升，3月平均單套成交面積86.7平米。4月為91平米，而5月平均單套面積94平米）

    整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了，明顯的成交大幅回落下的，價(jià)格下行。但從價(jià)格調(diào)整幅度看，買賣雙方的博弈依然持續(xù)中，沒(méi)有出現(xiàn)除個(gè)案報(bào)價(jià)大跌外的成交價(jià)格大跌，實(shí)際成交價(jià)格平穩(wěn)微跌。

    整體看，北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整周期。

    從走勢(shì)看信貸收緊等樓市調(diào)控政策是出現(xiàn)市場(chǎng)降溫的最主要原因。

    本輪樓市降溫的主要原因是政策，所以后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還是看政策，目前預(yù)期政策會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以預(yù)期成交量將繼續(xù)低迷，而價(jià)格很可能在成交量下調(diào)3-6個(gè)月出現(xiàn)明顯的變化。

    本輪房?jī)r(jià)調(diào)整主要在二手房市場(chǎng)，因?yàn)樾陆ㄗ≌?016年末已經(jīng)開始限價(jià)，所以二手房?jī)r(jià)格相比新建住宅相當(dāng)于高了10-15%。所以預(yù)計(jì)這一輪市場(chǎng)調(diào)整新建住宅的價(jià)格調(diào)整幅度不會(huì)太大。

    從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及過(guò)去樓市調(diào)控看，最近的確出現(xiàn)了個(gè)案的價(jià)格調(diào)整，有些幅度還不小。但很多機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)不負(fù)責(zé)任，以個(gè)案放大市場(chǎng)恐慌。動(dòng)不動(dòng)跌20%，跌百萬(wàn)。實(shí)際市場(chǎng)的買賣雙方還在博弈過(guò)程中。調(diào)控才2個(gè)月，不可能出現(xiàn)這些普遍現(xiàn)象。