房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈背離愈發(fā)嚴(yán)重

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，全國(guó)賣(mài)地最多的50個(gè)城市合計(jì)賣(mài)地金額已達(dá)10103.8億元，同比上漲33%。但值得注意的是，在持續(xù)的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)成交持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，5月單月，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降明顯，其中部分房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降超過(guò)20%，與過(guò)熱的土地市場(chǎng)形成了鮮明對(duì)比，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈背離現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重。

  土地購(gòu)置面積持續(xù)創(chuàng)新高

  日前，嘉興集中出讓8宗地塊，總出讓面積48.35萬(wàn)平方米，總起價(jià)36.04億元。值得注意的是，這8宗地塊引來(lái)超過(guò)420家房企的關(guān)注，以至于因參與土拍人數(shù)過(guò)多，嘉興市資源要素交易中心有限公司場(chǎng)地有限，土拍會(huì)場(chǎng)不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院。雖然采取“限價(jià)、搖號(hào)”等措施，但該8宗地塊依然經(jīng)過(guò)8小時(shí)“戰(zhàn)爭(zhēng)”，拍出73.69億元，溢價(jià)率超100%。

  對(duì)此，CRIC房地產(chǎn)研究中心研究員楊科偉表示，去年以來(lái)的銷(xiāo)售火熱態(tài)勢(shì)在當(dāng)前熱點(diǎn)城市仍慣性維持，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過(guò)快，補(bǔ)庫(kù)存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然在一系列政策約束下，地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少，大部分城市平均溢價(jià)率相比去年下調(diào)。但整體來(lái)看，2017年前5個(gè)月，全國(guó)賣(mài)地最多的50個(gè)大城市合計(jì)賣(mài)地金額達(dá)到了10103.8億元，同比上漲33%。其中，33個(gè)城市土地出讓金額達(dá)100億元，北京、武漢、廣州、南京等11個(gè)城市土地出讓金超過(guò)300億元。三四線城市賣(mài)地收入也有明顯上升，其中溫州251億元、佛山240億元、嘉興235億元。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然各地樓市調(diào)控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場(chǎng)成交依然活躍。即使很多城市土地調(diào)控政策嚴(yán)格，但企業(yè)依然處于補(bǔ)庫(kù)存階段。

  “房企對(duì)熱點(diǎn)城市拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門(mén)等2016年的二線城市“四小龍”地價(jià)依然處于高位，即使地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶。”張大偉說(shuō)。

  楊科偉認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)普遍“量跌價(jià)仍漲”，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期不變的情況下，新開(kāi)工面積維持在10%以上，4月單月新開(kāi)工面積也維持在近一年來(lái)月度平均水平之上，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)仍舊樂(lè)觀。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27732億元，同比增長(zhǎng)9.3%。其中，住宅投資18671億元，增長(zhǎng)10.6%。其中，1-4月房屋新開(kāi)工面積48240萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.1%，土地購(gòu)置面積5528萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，增速比1-3月份提高2.4%，創(chuàng)下近3年新高；土地成交價(jià)款2104億元，增長(zhǎng)34.2%。

  楊科偉說(shuō)，土地成交價(jià)款增速不斷提高，反映出當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是普遍被看好。

  全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆日前公開(kāi)表示，我國(guó)每年批準(zhǔn)供地中，用于城市的只占2/3，其中，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施占用規(guī)模55%左右，工業(yè)用地30%，正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地僅占15%。“這個(gè)比例是不平衡的。我們工業(yè)用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。”黃奇帆說(shuō)，拍賣(mài)機(jī)制、新供土地短缺、舊城改造循環(huán)，這三個(gè)因素相互疊加，造成目前地價(jià)不斷上升。

  房企銷(xiāo)售現(xiàn)大幅下滑

  值得注意的是，在房企積極購(gòu)地的同時(shí)，住房銷(xiāo)售卻因調(diào)控的收緊，收入大幅下滑。

  億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，50個(gè)典型房企收入明顯下調(diào)。其中，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達(dá)70%，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

  具體來(lái)看，萬(wàn)科5月銷(xiāo)售352億元，環(huán)比下調(diào)15%，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售213億元，環(huán)比下調(diào)9%，綠地銷(xiāo)售180億元，環(huán)比下調(diào)7%。榮盛發(fā)展、雅居樂(lè)、首開(kāi)分別下調(diào)20%、31%和21%。泰禾、復(fù)地、路勁、星河灣則分別下調(diào)50%、23%、75%和41%。

  億翰智庫(kù)相關(guān)分析師表示，伴隨政策全面加碼，樓市調(diào)控效果凸顯，2017年5月，房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降明顯，其中部分房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比下降超過(guò)20%。分析師表示，其原因一方面是3月以來(lái)調(diào)控步步緊逼，效果凸顯，市場(chǎng)觀望情緒蔓延；另一方面，經(jīng)歷“金三銀四”的業(yè)績(jī)沖刺之后，部分房企供給端續(xù)力不足，尤其是主流一二線城市供給嚴(yán)重短缺。“在限價(jià)令調(diào)控之下，部分房企因沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，自然暫緩銷(xiāo)售。”

  CRIC房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜顯示，僅前5個(gè)月就已有33家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破200億元，較2016年同期增加12家，上漲57%。其中，碧桂園、萬(wàn)科等5家房企銷(xiāo)售已超千億元，而2016年同期僅為2家。

  具體來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均超2000億元，較2016年同期業(yè)績(jī)上漲幅度高達(dá)165.6%和57.7%。恒大、保利、綠地也紛紛超過(guò)1000億元，較2016年同期上調(diào)62.2%、29.3%、20.1%。

  警惕房企資金違約風(fēng)險(xiǎn)

  張大偉表示，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房企融資大幅控制。從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng)，房企融資渠道全面收緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面去杠桿階段。在此背景下，地產(chǎn)企業(yè)尤其是規(guī)模較小的地產(chǎn)企業(yè)再融資將受到影響。因此，房企未來(lái)資金鏈情況仍然前途未卜，瘋狂拿地的趨勢(shì)也將逐步減弱。

  事實(shí)上，根據(jù)證監(jiān)會(huì)規(guī)定，自從去年10月以來(lái)，房企融資渠道不斷被緊縮。其中包括嚴(yán)控境內(nèi)發(fā)債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開(kāi)發(fā)貸，同時(shí)，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，文件規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。

  同時(shí)，監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人張曉軍在5月19日的新聞發(fā)布會(huì)上也首提全面禁止通道業(yè)務(wù)，隨后也有消息稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)收緊融資通道，檢查信托公司業(yè)務(wù)。

  而房企融資渠道也全線被限。海通證券分析師姜超表示，雖然目前來(lái)看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務(wù)償還問(wèn)題將逐漸浮出水面。從目前房地產(chǎn)行業(yè)存量非城投債樣本中，74家已披露年報(bào)的房企數(shù)據(jù)顯示，近9成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了貨幣資金規(guī)模的同比增長(zhǎng)，行業(yè)平均貨幣資金規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)62.23%，企業(yè)在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大，國(guó)內(nèi)債務(wù)還款期也將來(lái)臨，在此背景下，個(gè)體信用基本面將因融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的差異而加劇分化，應(yīng)警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。”

  海通證券數(shù)據(jù)顯示，房企存量債務(wù)到期壓力集中在2018-2021年。其中，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019-2021年間到期，貸款的期限以3年為主，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018-2019年到期，故年內(nèi)債務(wù)到期壓力不大，但未來(lái)2-5年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

  至于資金對(duì)房企的重要性，此前黃奇帆的演講中也透露，目前房企資本金和社會(huì)融資比例達(dá)1：9，有的開(kāi)發(fā)商可能達(dá)1：50。黃奇帆說(shuō)，拿地的錢(qián)三七開(kāi)，如果一塊地10億元，房企自己出3億元，另外7億元從金融機(jī)構(gòu)借來(lái)，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元，造好房子后預(yù)售又把按揭貸款拿過(guò)來(lái)。這個(gè)過(guò)程中，如果這塊地三年后漲到20億元，開(kāi)發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款。最終，整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1：9。

  對(duì)此，億翰智庫(kù)相關(guān)分析師也表示，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，若政策高壓態(tài)勢(shì)延續(xù)，房企應(yīng)做好割肉準(zhǔn)備，并且可以先從割肉深度不高的相對(duì)弱線城市開(kāi)始，隨后才考慮強(qiáng)一二線城市。