住建部擬出臺租房新規(guī)：提升承租人的話語權(quán)

    19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）發(fā)布，條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，從多個角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場。其中引人關(guān)注的是條例對租房市場進行了比較多的著墨，其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權(quán)益。

    例如條例明確規(guī)定：

    1.出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；

    2.合同中沒有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；

    3.直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息；

    4.鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)給與相關(guān)政策支持。

    在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。今年初，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。在房價高企很多人買不起房子的情況下，這一條例有何意義？租房的美好時代真的要來了嗎？

    發(fā)揮柔性手段 助力樓市調(diào)控

    國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結(jié)果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。

    因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。

    保護“弱勢群體”權(quán)益 體現(xiàn)國家立法決心

    近年來，在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，當(dāng)事人權(quán)益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題也隨之而來。其中，住房租賃市場尤其混亂。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前租房市場機制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負(fù)”的情形普遍，維權(quán)困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、租期隨意性大，二房東現(xiàn)象屢禁不絕。

    有專家認(rèn)為，加快住房租賃市場立法，建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當(dāng)事人權(quán)益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措。同時也體現(xiàn)了國家政府機關(guān)堅持開門立法、科學(xué)立法、民主立法和提高立法質(zhì)量、實現(xiàn)良法善治的決心。

    保障房源供應(yīng) 提升承租人話語權(quán)

    具體來說，將要出臺的管理條例提升了承租人的話語權(quán)與合約的穩(wěn)定性，比如鼓勵簽訂長期住房租賃合同以及對保障居住環(huán)境和質(zhì)量提出要求。這些規(guī)定能讓承租人的底氣足一些，不過具體效果如何，還要取決于兩方面因素：一是政策執(zhí)行效果如何；二是房屋出租市場的供求情況。在租賃房源供應(yīng)充足的情況下，承租人自然有更高議價能力，政策施行也會較為順暢。反之則政策實施阻力大，租戶仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。

    好消息是目前有些城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，這為租賃市場奠定了更好的發(fā)展條件。

    整治不健康租賃市場 可一定程度擠壓房價泡沫

    此外，由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠(yuǎn)談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽?rdquo;，一有機會就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。

    因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。而在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。讓租房者更安心。

    出租、承租利益平衡是租賃市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)

    同時也應(yīng)該注意到，這份征求意見稿對租房市場進行了比較多的著墨，有不少條款涉及保護承租人的權(quán)益。但同時也應(yīng)該保障出租人的正當(dāng)權(quán)益不受侵害。因此在意見征求期內(nèi)，或許能聽到不少這方面的聲音。畢竟出租人和承租人之間并非零和博弈的關(guān)系，找到雙方權(quán)益的平衡點是房屋租賃市場長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

    樓市健康發(fā)展還需政策頂層設(shè)計

    此外，總體看，從三月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產(chǎn)市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯的效果，但此類“補丁式”政策雖然能夠滿足即時的需求，但層層摞起來的“補丁”卻遠(yuǎn)談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進行頂層設(shè)計，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點出發(fā)，對以往的政策進行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場發(fā)展留出空間。