樓市終于蟄伏！一大批調(diào)控政策正在加碼

    房地產(chǎn)脫韁的勢頭被結(jié)結(jié)實實按下去了。

    周四（5月18日），國家統(tǒng)計局公布了4月的房價數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)上看，春節(jié)之后的一波房價暴動，在以北京為首新一輪政策調(diào)控之后，有所降溫。

    Wind資訊根據(jù)中國國家統(tǒng)計局周四公布的數(shù)據(jù)測算，4月70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)同比升9.6%，連漲17個月，但漲幅連五個月收窄，低于上月的10%；環(huán)比上漲0.7%，連漲24個月，漲幅與上月持平。

    4月70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，低于上月的0.8%。

    樓市終于蟄伏！一大批調(diào)控政策正在加碼

    結(jié)合前幾日公布的數(shù)據(jù)來看：中國1-4月商品房銷售面積同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。商品房銷售額增長20.1%，增速回落5個百分點。

    房地產(chǎn)的整個走勢已經(jīng)明朗：成交量已經(jīng)緩下來了，房價降溫也初見成效。

    4月熱點城市房價降溫，你的城市是漲是跌？

    國家統(tǒng)計局公布4月房價數(shù)據(jù)，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，比3月份增加6個。從環(huán)比看，23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個；7個城市由上月上漲轉(zhuǎn)為持平或下降；3個城市降幅擴大。

    三亞、?？诮捣畲?，從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今領(lǐng)跌（三亞環(huán)比下降1.2%，海口環(huán)比下降0.4%）。而部分三四線城市房價仍在上漲中，唐山、宜昌的環(huán)比房價漲幅都超過2%。

    統(tǒng)計局稱，初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)7個月回落，4月份比3月份回落2.8個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)5個月回落，4月份比3月份回落1.0個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。

    15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環(huán)比下降或持平。其中，北京、上海新建商品住宅價格環(huán)比分別漲0.2%、跌0.1%，深圳持平。

    二手房方面：

    北京、廣州環(huán)比漲幅有較大回落，其中北京二手房價環(huán)比零增長；合肥、廈門、南京房價環(huán)比下跌，去年的“四小龍”蟄伏明顯；上海、深圳二手房房價環(huán)比漲幅則小幅擴大。

    二手房房價環(huán)比漲幅最大的是長沙，達到4.3%。西安、青島、天津、武漢、沈陽、濟南、重慶也在1%及以上，漲幅略明顯。東北樓市也有回暖跡象，沈陽、大連二手房價顯著上漲。

    易居研究院指出，從城市結(jié)構(gòu)來看，各地差異明顯，總體上板塊輪動繼續(xù)，熱點城市漲幅收窄，而弱二線和三線城市漲幅擴大。

    國家統(tǒng)計局分析指出，4月份房價漲幅回落的城市增加，主要是因為4月份熱點城市的調(diào)控政策加碼所致。

    而最新的消息顯示，各地樓市調(diào)控還有不斷加碼之勢。

    北上廣深相繼調(diào)控“商改住”、“類住宅”

    北上廣深等熱點城市陸續(xù)出臺了針對商辦市場的樓市調(diào)控措施。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是，防止住宅調(diào)控后房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲，政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。

    上海：“類住宅”或成歷史！

    5月17日下午，上海市住建委官網(wǎng)公布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》），進一步強化類住宅的清理整頓力度。納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項目近1700萬平方米。

    《意見》出臺，預(yù)示上海對類住宅的具體處置，已由區(qū)域?qū)用鏀U大至全市層面，同時，“將停止審批公寓式辦公項目”等規(guī)定也較以往更加嚴(yán)格。

    前一個月，上海已要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

    有觀點指出，本次類住宅整治并非短期政策，多次調(diào)控下來，上海今后將不再會有類住宅。

    深圳：限制商辦轉(zhuǎn)性

    深圳于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制。“新政出臺后，此類設(shè)施將更多的服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，這對后續(xù)深圳商辦項目有利空效應(yīng)。

    成都：嚴(yán)禁擅自變商為住

    4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

    廣州：加強商辦類房地產(chǎn)項目管理

    3月30日，廣州提出加強商辦類房地產(chǎn)項目管理。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位”。

    北京：嚴(yán)禁“商改住”

    3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場：“商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?rdquo;。

    該政策阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋也設(shè)置嚴(yán)苛門檻。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：3月26日之前3天，北京全市成交量達850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的全口徑商辦項目，全市成交量僅7套。

    至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦項目的調(diào)控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

    房企融資渠道進一步收緊

    媒體稱，發(fā)改委二季度起基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文。在樓市的調(diào)控和去杠桿的背景下，房企的融資渠道不斷收窄，資金成本提高。

    從目前的情況看，房地產(chǎn)的主流融資渠道主要包括銀行信貸、信托、定增、發(fā)債、股權(quán)質(zhì)押、基金等方式。如今，大部分資金已經(jīng)被嚴(yán)令禁止進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，融資渠道越來越少。從去年開始銀行理財資金就已經(jīng)被叫停進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時銀行在開發(fā)貸和并購貸的審批上更加嚴(yán)格。房企雖仍可通過信托融資，但很多信托的資金成本已經(jīng)超過10%。在企業(yè)債方面，成功發(fā)行的項目寥寥無幾。

    作為房企融資重要渠道的債券市場，今年前四個月，房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)發(fā)債112只，融資規(guī)模1096.99億元；而去年同期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債463只，融資規(guī)模4832.47億元。從債券融資規(guī)模來看，今年前四個月，房企國內(nèi)融資規(guī)模較去年同期下滑77.3%。

    而在國內(nèi)發(fā)債規(guī)模下滑同時，房企海外發(fā)債規(guī)模一度高企。Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元，發(fā)行債券數(shù)量31只，均創(chuàng)同期歷史新高。其中，今年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍。

    不過，這種形勢在二季度已出現(xiàn)微妙變化。

    數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來同期次低。

    京津冀跨省聯(lián)動：打擊炒房炒地！

    5月16日，北京市通州區(qū)官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱，通州將與天津市武清區(qū)、河北省廊坊市建立“通武廊房地產(chǎn)治理工作組”。

    通州加大對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的打擊力度，計劃對逾150家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)及中介機構(gòu)進行清理。據(jù)通州區(qū)住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通州今年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)清理整治行動取得階段性成果，截至目前已開展執(zhí)法檢查289次，約談告誡37次，清理異地經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)113家。

    近日，河北廊坊市政府也傳遞消息稱，4月以來廊坊市加大環(huán)京和環(huán)雄安新區(qū)房地產(chǎn)市場管控力度，防止市場炒作和房價過快增長，一批涉嫌違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)被查處。

    河北省近期再次強調(diào)，針對環(huán)雄安地區(qū)和環(huán)首都區(qū)域進行統(tǒng)一限購，外地人在環(huán)首都購房需提供3年納稅證明。