左曉蕾：政府干預(yù)是促使樓市回歸正常主要力量

    市場機(jī)制失靈，不可能自我修復(fù)，政府干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場已破壞了“市場機(jī)制”的所有基本原則和假設(shè)，面對我國房地產(chǎn)市場的扭曲現(xiàn)狀，決策部門就該堅(jiān)定政策干預(yù)的信心和合法性，理直氣壯、堅(jiān)定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行短期干預(yù)性價(jià)格調(diào)控，同時(shí)適時(shí)持續(xù)推進(jìn)與完善樓市的長期治理制度性建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標(biāo)，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    多重矛盾的相互交織和纏繞，形成了我國今天房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。筆者在“改變房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作屬性征程漫長”（見5月10日本欄）已反復(fù)論證，我們面對一個(gè)不容否認(rèn)的事實(shí)是，當(dāng)前一二線城市的房地產(chǎn)市場并非以居住需求為主，而是以投機(jī)為主。接下來有兩方面的問題需要深刻認(rèn)識：一方面，在以投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場，“市場調(diào)節(jié)機(jī)制”是完全失靈的，而房地產(chǎn)市場非理性繁榮和價(jià)格泡沫必定帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會外部效應(yīng)；另一方面，加強(qiáng)政府的干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場回歸正常居住屬性的最有效力量。因此，堅(jiān)定不移實(shí)施精準(zhǔn)短期調(diào)控，排除干擾，出臺包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的改革措施，加快建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標(biāo)，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)濟(jì)和社會的平穩(wěn)持續(xù)的發(fā)展，是政府當(dāng)前的重要職責(zé)所在。

    筆者認(rèn)為，現(xiàn)在特別需要從三個(gè)方面加深對“炒房”市場調(diào)節(jié)機(jī)制失靈的認(rèn)識。

    首先，在“炒房”市場上，“市場調(diào)節(jié)機(jī)制”中最重要的改變供求變化的效用最大滿足度的約束被破壞。市場價(jià)格由供求變化決定是市場經(jīng)濟(jì)的基本常識。但是，只有供求在最大效用獲得滿足后發(fā)生邊際上的改變，達(dá)成新的供求均衡，才能帶來價(jià)格的變化。房地產(chǎn)一旦由居住需求演變成“投機(jī)”品，其最大效用就是“賺錢”了。賺錢是欲望，而欲望是沒有上限的，“炒房”市場完全喪失了“最大滿足度”的約束，只要價(jià)格不斷上漲，投機(jī)需求就不斷高漲，并帶動投機(jī)性房地產(chǎn)投資不斷上漲。投機(jī)性“欲望效用”單邊推動供求交替上漲，市場定價(jià)機(jī)制的基本條件被破壞殆盡，不可能產(chǎn)生由效用最大化約束推動的供求變化帶來的網(wǎng)狀“市場調(diào)節(jié)”的均衡價(jià)格形成過程和效果。2015年以來，熱點(diǎn)城市房價(jià)翻了一倍有余，而表征樓市景氣度最重要指標(biāo)的房價(jià)目前仍舊在上漲，至少在橫盤。3月，70個(gè)大中城市二手住房價(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月漲幅（0.4%）擴(kuò)大了一倍，且已連續(xù)24個(gè)月上漲。4月以來，在調(diào)控措施最嚴(yán)厲的北京，盡管房價(jià)出現(xiàn)下降跡象，但據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)環(huán)比僅微幅下跌2.1%。深圳、廣州等地，以學(xué)區(qū)房為代表的二手住房，價(jià)格仍在上漲。

    有必要強(qiáng)調(diào)的是，強(qiáng)調(diào)供求失衡支持價(jià)格上漲的主張及增加供給調(diào)節(jié)價(jià)格的觀點(diǎn)，如果不是對“市場調(diào)節(jié)”缺乏常識性認(rèn)知，就是利益導(dǎo)向的刻意偷換概念，誤導(dǎo)市場預(yù)期，擾亂房地產(chǎn)市場的秩序。因此，這已成了否定房地產(chǎn)調(diào)控合理性和合法性的謬論。

    其次，非理性“炒房”需求使市場經(jīng)濟(jì)的理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)被破壞。市場經(jīng)濟(jì)理性決策假設(shè)的意思是，所有經(jīng)濟(jì)參入主體的決策受風(fēng)險(xiǎn)偏好和價(jià)格彈性的約束，決策的前提是風(fēng)險(xiǎn)可承受和價(jià)格彈性可控。但“炒房”行為的決策完全非理性。“炒房”群體不在乎價(jià)格有多高，所以房價(jià)越漲投機(jī)需求越高。這就毫不奇怪為什么會出現(xiàn)“房價(jià)越漲購房市場越火爆”的場景了。“炒房”市場忽略風(fēng)險(xiǎn)、罔顧泡沫的非理性決策行為，與市場經(jīng)濟(jì)的理性決策根本背道而馳，使房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)無合理的均衡價(jià)格可言。

    再次，投機(jī)性房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的外部效應(yīng)。外部效應(yīng)，是指以犧牲別人利益而使自身獲取高額利益，或使部分人獲益而整體經(jīng)濟(jì)和社會總效益受損的經(jīng)濟(jì)活動和行為。投機(jī)性房地產(chǎn)市場制造價(jià)格泡沫對整體經(jīng)濟(jì)和社會帶來的外部效應(yīng)之一是產(chǎn)業(yè)空心化。去年新增貸款超過60%是與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，民間投資大幅下降，相當(dāng)一部分作為個(gè)人購房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。如果房價(jià)反彈，貨幣財(cái)富輕而易舉翻番，銀行和民間資金怎么還有動力去投資年收益只有8%-10%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)？房價(jià)漲則地價(jià)漲，企業(yè)員工房價(jià)補(bǔ)貼、工資隨之上漲，整體制造業(yè)成本大幅上漲。更何況，一些人為買房而降低消費(fèi)支出，這又直接遏制了通過擴(kuò)大消費(fèi)占GDP比重的總需求擴(kuò)張策略。不斷膨脹的“炒房”行為，更誤導(dǎo)投資錯配資源，嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截至2016年底，我國資管行業(yè)規(guī)模約為100萬億元，其中僅銀行理財(cái)規(guī)模就有30萬億元。大量表外理財(cái)?shù)讓淤Y產(chǎn)投向了類信貸、債券、房地產(chǎn)等資產(chǎn)，致使社會信貸進(jìn)一步擴(kuò)張，成為金融機(jī)構(gòu)加杠桿的推手，加劇了金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    外部效應(yīng)之二是收入差距拉大。畢竟，國內(nèi)目前能調(diào)動資源來炒房發(fā)財(cái)?shù)?，只是較少的一部分人。有錢的人炒房，賺更多的貨幣財(cái)富，收入差距大幅擴(kuò)大。“炒房”使少部分人過多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，極不公平使用資源且變相拉大收入差距，可能帶來經(jīng)濟(jì)和社會的極大不穩(wěn)定。

    外部效應(yīng)之三是金融風(fēng)險(xiǎn)加大。由房地產(chǎn)衍生的地方土地財(cái)政和銀行風(fēng)險(xiǎn)，都可能演變?yōu)楦鼑?yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。“以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是上世紀(jì)90年代以來全球暴發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的特征。比如，日本的危機(jī)、亞洲的危機(jī)，2008年爆發(fā)的美國危機(jī)，都是房地產(chǎn)作為投資品推動資產(chǎn)價(jià)格過度膨脹，泡沫破滅所引發(fā)的。“炒房”的牟利行為，不斷推動房價(jià)上漲的高收益，誘使銀行用各種高風(fēng)險(xiǎn)手段增加房地產(chǎn)相關(guān)信貸。比如，類似次級貸的首付貸，近期大幅增長的以房地產(chǎn)裝修為名的消費(fèi)貸等等，使金融泡沫不斷膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行壞賬將大幅上升甚至觸發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

    依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本結(jié)論，市場機(jī)制失靈，不可能自我修復(fù)，政府干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場已破壞了“市場機(jī)制”的所有基本原則和假設(shè)，“市場調(diào)節(jié)”機(jī)制已失靈，那決策部門就該堅(jiān)定政策干預(yù)的信心和合法性，理直氣壯堅(jiān)定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行短期干預(yù)性價(jià)格調(diào)控，同時(shí)適時(shí)持續(xù)推進(jìn)與完善樓市的長期治理制度性建設(shè)。另外，對一些似是而非的、借市場化發(fā)展之名反對政府干預(yù)的觀點(diǎn)應(yīng)及時(shí)給予駁斥，對各種反對出臺政府干預(yù)政策和出臺長期治理制度建設(shè)的行為應(yīng)及時(shí)給予必要的打擊，防止利益群體利用房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展破壞經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基礎(chǔ)。

    （作者左曉蕾系國務(wù)院參事室特約研究員）