北京商辦地塊接連遇冷 房企開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地

    在北京最嚴(yán)格的商辦調(diào)控之下，原本應(yīng)該是“香餑餑”的商辦地塊，卻接連遭遇冷落。5月12日，通州馬駒橋商辦地塊僅獲得一次報(bào)價(jià)，最終以底價(jià)6.2億元出讓。值得注意的是，這已經(jīng)是第三宗遇冷的商辦地塊，5月5日成交的兩宗商辦地塊中，一宗以底價(jià)成交，一宗接近零溢價(jià)成交。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商辦地塊遇冷，意味著調(diào)控重壓之下，房企對(duì)商辦用地拿地開(kāi)始謹(jǐn)慎。目前土地出讓對(duì)企業(yè)持有要求越來(lái)越嚴(yán)格，房企拿地從過(guò)去的銷(xiāo)售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營(yíng)思維，必然會(huì)影響溢價(jià)率。未來(lái)，商辦用地將繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

    底價(jià)成交

    “商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，風(fēng)向就變了。”北京一家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)從業(yè)人員感慨道，之前會(huì)引來(lái)諸多房企爭(zhēng)搶的商辦地塊，現(xiàn)在卻只有寥寥幾家，甚至“無(wú)人問(wèn)津”。這也正是目前北京商辦地塊出讓的真實(shí)寫(xiě)照。

    5月12日，北京國(guó)土局公開(kāi)拍賣(mài)通州馬駒橋鎮(zhèn)YZ00-0606-0014地塊F3其他類(lèi)多功能用地，用地面積為3.5萬(wàn)平方米，起始價(jià)為6.2億元。值得注意的是，由于該地塊在開(kāi)拍前僅獲得1次報(bào)價(jià)，最終該地塊由北京北（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）建通成國(guó)際物流有限公司以底價(jià)6.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)7039元/平方米。

    對(duì)于通州馬駒橋商辦地塊底價(jià)成交的原因，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，但是由于該地塊為商辦用地、要求100%自持20年，且體量不小，持有運(yùn)營(yíng)需要沉淀大量資金，甚至多年難以盈利，非?？简?yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，所以房企關(guān)注度不高。

    事實(shí)上，這并非是商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后首宗遇冷的商辦地塊。5月5日，北京市有兩宗商辦地塊出讓。其中，房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)FS00-LX10-0092地塊只有1家房企報(bào)價(jià)，未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍就以25億元底價(jià)成交；另一宗順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊在競(jìng)拍前有首旅、石榴、萬(wàn)科及首開(kāi)富力聯(lián)合體4家房企參與。但因?yàn)槭竦囊馔馊毕?，?shí)際競(jìng)拍只有3家，官網(wǎng)上報(bào)價(jià)定格在25.8億元，最后首開(kāi)富力聯(lián)合體在經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)拍后，以25.95億元成交，溢價(jià)率僅為1.8%，樓面價(jià)為10196元/平方米。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上述兩宗地塊屬性均為調(diào)控最嚴(yán)格的商辦類(lèi)，而且位置并不優(yōu)越，是出現(xiàn)接近零溢價(jià)成交的最主要原因。在北京最嚴(yán)格的商辦調(diào)控下，之前被市場(chǎng)熱捧的商辦類(lèi)地塊明顯退燒，兩宗土地為零溢價(jià)與接近零溢價(jià)成交，也是最近兩年首次出現(xiàn)。

    此外，商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，3月底朝陽(yáng)和大興的三宗商辦用地分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價(jià)率成交，當(dāng)時(shí)房企拿地相對(duì)較為積極。不過(guò)，近幾年北京商辦土地的平均溢價(jià)率均超過(guò)60%，上述三宗地塊成交的溢價(jià)率都在平均值以下。

    謹(jǐn)慎拿地

    “限購(gòu)政策重拳砸下，商辦市場(chǎng)也迅速冰凍，隨之而來(lái)的是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。商辦地塊的退燒，也反映出房企拿地開(kāi)始變得謹(jǐn)慎。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

    北京一家房企市場(chǎng)部從業(yè)人員表示，在北京純商品住宅供應(yīng)較少的情況下，“商住兩用”成為北京樓市的重要補(bǔ)充。北京對(duì)純住宅產(chǎn)品的限購(gòu)政策、大量購(gòu)房需求的存在以及新房市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品的匱乏導(dǎo)致近一年來(lái)商住類(lèi)市場(chǎng)成交火熱。

    在此情況下，北京土地市場(chǎng)中的商辦地塊也會(huì)引起房企哄搶。但是，商辦限購(gòu)政策的出臺(tái)以及地塊自持運(yùn)營(yíng)的要求，迫使房企不得不考慮盈利問(wèn)題，導(dǎo)致房企開(kāi)始謹(jǐn)慎參與商辦地塊的競(jìng)拍。

    實(shí)際上，商辦市場(chǎng)、商辦土地以及商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商都面臨著相似的窘境，而這一情況的導(dǎo)火索則是商辦限購(gòu)政策的出臺(tái)。3月26日晚，商辦新政規(guī)定：在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目只能出售給公司，購(gòu)買(mǎi)之前已銷(xiāo)售的商辦資格和購(gòu)買(mǎi)普通住宅一致，買(mǎi)房人需要五年社保記錄，但不能使用商業(yè)銀行貸款，且必須全款購(gòu)買(mǎi)。

    這一政策出臺(tái)后，商辦市場(chǎng)成交迅速冰凍。據(jù)一位商辦項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，商辦限購(gòu)出臺(tái)后20天的時(shí)間里，北京商辦成交僅150套左右，商辦限購(gòu)前一個(gè)月成交為5000多套，周成交數(shù)據(jù)也從原來(lái)的上千套，迅速下降到了幾十套。同樣，易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，3月17日-26日，商辦項(xiàng)目成交2542套。“3·26”商辦新政出臺(tái)，市場(chǎng)速凍，每日成交量多為個(gè)位數(shù)，甚至是零。

    張大偉認(rèn)為，未來(lái)商辦市場(chǎng)將繼續(xù)降溫，企業(yè)持有要求越來(lái)越嚴(yán)格，商辦類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售可能性越來(lái)越小，持有經(jīng)營(yíng)成為房企拿地的主流趨勢(shì)，這種情況下，房企拿地從過(guò)去的銷(xiāo)售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營(yíng)思維，必然會(huì)影響溢價(jià)率。預(yù)計(jì)未來(lái)商辦用地將持續(xù)低位運(yùn)行。  

    商辦出路

    一方面是“商改住”被封死，另一方面關(guān)于自持的要求越來(lái)越嚴(yán)格，那么，對(duì)于商辦地塊或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到的商辦項(xiàng)目而言，該如何破局呢？

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，按照商辦政策規(guī)定，新建商辦項(xiàng)目不得向個(gè)人出售，且最小分割單位不得低于500平方米，這一數(shù)字比當(dāng)前北京市場(chǎng)上銷(xiāo)售的主力商住類(lèi)產(chǎn)品——50平方米左右戶(hù)型面積大9倍之多。這意味著個(gè)人客戶(hù)已經(jīng)基本被堵死，對(duì)于商辦類(lèi)項(xiàng)目而言，定位開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上需要的寫(xiě)字樓、辦公類(lèi)產(chǎn)品，尋找有置業(yè)實(shí)力的大中型企業(yè)，制定新的營(yíng)銷(xiāo)思路，打通新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道是一個(gè)選擇。

    不過(guò)，這是對(duì)于可以出售的商辦項(xiàng)目而言，那些需要自持的商辦項(xiàng)目該如何自救呢？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“改售為租”是開(kāi)發(fā)商退而求其次的一種選擇。根據(jù)北京的供地計(jì)劃，未來(lái)五環(huán)外將是主力方向，這就意味著未來(lái)五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項(xiàng)目，企業(yè)通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)的方式，依舊取得穩(wěn)定的租金收益。

    值得注意的是，去年國(guó)務(wù)院曾發(fā)布文件稱(chēng)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格也是民用價(jià)格。這也可能是改變存量商住項(xiàng)目僵局的辦法之一。

    此外，引入REITs等創(chuàng)新金融工具，幫助房企回籠資金，也是一項(xiàng)不錯(cuò)的嘗試。

    一位房企營(yíng)銷(xiāo)人員表示，商辦項(xiàng)目如何破局是擺在房企面前的一道坎。商辦市場(chǎng)冰凍，對(duì)于擁有商辦項(xiàng)目的房企而言，是一次極大的考驗(yàn)，尤其是資金鏈安全問(wèn)題。銷(xiāo)售受阻，導(dǎo)致企業(yè)很難快速回籠資金，長(zhǎng)期持有項(xiàng)目會(huì)增加各種成本，甚至?xí)l(fā)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。