京滬穗深四地樓市遭遇春寒 樓市調(diào)控成效初顯

     2010年樓市，開局比較冷。

    雖處淡季，但是，春節(jié)期間，部分城市住房“零成交”，無疑給開發(fā)商潑上一盆冷水。

    然而，隨著3月傳統(tǒng)“小陽春”行情的到來，樓市交易“蘇醒”跡象顯現(xiàn)。

    未來樓市走向如何？房價(jià)向上走還是向下走？購房者在觀望，開發(fā)商保持謹(jǐn)慎。

    今年，老百姓住有所居的期盼能在多大程度上如愿？帶著疑問，本報(bào)記者深入北京、上海、廣州、深圳等一線城市，一探究竟。

    對此，本版特別推出“節(jié)后觀樓市”系列報(bào)道，以饗讀者。

    市場冷清，樓市調(diào)控成效初顯

    元宵佳節(jié)，春寒叩門，全國房地產(chǎn)市場仿佛也感到寒意陣陣。冬眠、降溫、罕見……成為年初樓市的關(guān)鍵詞。

    2月24日，北京土地市場進(jìn)行了“虎年第一拍”，6塊土地參與競拍。與此前新“地王”誕生的預(yù)測結(jié)果不同，6塊地以44.7億元成交，其中3個(gè)地塊因?yàn)楦傎I者僅一家而沒有進(jìn)行現(xiàn)場競拍，“第一拍”冷清收場。

    土地市場的降溫只是一個(gè)縮影。新年以來，一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控措施逐漸顯現(xiàn)效果。 【中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的“愛恨交織”】

    據(jù)搜房網(wǎng)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月北京有50余個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，與往年相比，供應(yīng)量呈現(xiàn)“井噴”之勢。然而，供應(yīng)增加，需求卻在走低。1月，北京新建商品房成交8698套，環(huán)比減少42.3%。2月份受春節(jié)長假影響，成交量進(jìn)一步大幅下滑。同時(shí)，二手房成交量直線下滑。2010年1月二手房網(wǎng)上簽約量為13649套。而2月截至24日，二手房網(wǎng)簽量為7045套。

    上海樓市同樣總體低迷。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2月13日至27日，上海市僅有6個(gè)項(xiàng)目新推房源入市，總計(jì)商品住宅新增供應(yīng)459套，合5.1萬平方米。在成交方面，同期上海市商品住宅共成交718套，成交總面積為8.4萬平方米，整體偏低。

    而廣州、深圳樓市也不容樂觀。

    從2月20日起，廣州樓市交易量開始緩慢回升。從2月20日—2月27日8天時(shí)間內(nèi)，廣州12區(qū)縣(市)樓市交易1199套。盡管交易量仍處在低位，但比起春節(jié)“黃金周”7天時(shí)間廣州樓盤僅賣出35套、同比銳減88%來說，節(jié)后一周數(shù)據(jù)似乎好看了許多。

    但是，這樣的交易值得推敲。1199套的交易量中，有540套是遠(yuǎn)郊增城市的“業(yè)績”；而真正能夠代表廣州樓市的天河、越秀、海珠、荔灣等中心城區(qū)，各自只有數(shù)十套交易量，不及平時(shí)的1/10。

    從除夕至大年初五期間，深圳一手房則以“零成交”收尾，節(jié)后略見“蘇醒”。從2月19日至2月21日，共成交新房35套、二手房120套，雖說銷售量環(huán)比分別大幅下降75.4%、91.6%，但房價(jià)依然高企不下。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)，盡管環(huán)比下降32.3%，深圳新房上周的成交均價(jià)依然處于每平方米19785元的高位。同時(shí)，深圳二手房市場目前已出現(xiàn)降價(jià)跡象。中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，該市175個(gè)典型二手樓盤中，已有135個(gè)的成交價(jià)環(huán)比下降。

    業(yè)內(nèi)人士指出，盡管新開盤項(xiàng)目價(jià)格仍在高位盤整，但整個(gè)市場已經(jīng)出現(xiàn)投資投機(jī)型購房有所降溫、價(jià)格漲幅趨緩的積極變化。

    樓盤促銷，市場試探還是應(yīng)勢而動(dòng)

    與樓市數(shù)據(jù)變化相應(yīng)的，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓盤促銷開始涌動(dòng)。 【2010年將是樓市盤整年 部分一線城市房價(jià)松動(dòng)】

    春節(jié)前，上海就出現(xiàn)了一批打折促銷的樓盤，春節(jié)后這一現(xiàn)象有所延續(xù)，清盤中的浦東禹洲金橋國際最高優(yōu)惠可達(dá)15萬元。但是，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，打折樓盤大多位于外環(huán)以外，打折的象征意義大于實(shí)際意義。

    深圳中海康城、佳兆業(yè)上品雅園等樓盤推出了打折、送禮包等促銷活動(dòng)，但為之心動(dòng)者寥寥無幾。世華地產(chǎn)彩田北片區(qū)區(qū)域總監(jiān)楊舒慧說，雖然節(jié)后看房、咨詢的顧客漸漸增多，但成交率很低。

    在廣州海珠區(qū)東銀廣場等樓盤，開發(fā)商給出了大約九折的讓利，但打折下來樓價(jià)也均在1.5萬—1.6萬元/平方米；而近日離廣州中心城區(qū)60公里開外的碧桂園假日半島、恒大碧水山莊等遠(yuǎn)郊大盤的排屋和聯(lián)體別墅，推出了6500元/平方米的“迎新價(jià)”，這著實(shí)也吸引了一些看客，產(chǎn)生了一些交易，但這些排屋和聯(lián)體別墅均離開了廣州地頭落在了清遠(yuǎn)市地塊上。

    專家指出，多數(shù)打折樓盤處于郊縣地區(qū)。這是開發(fā)商的市場試探，還是應(yīng)勢而動(dòng)？有待后市觀察。

    與此同時(shí)，購房者年前的恐慌情緒得到有效緩解。

    “打折送禮我也買不起。”深圳一位在上市公司供職的“海歸白領(lǐng)”說，離譜的高房價(jià)讓他的購房計(jì)劃由“夢想”變成了“傳說”。

    上海不少房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也表示，2月份前來看房的消費(fèi)者很少。

    “往年春節(jié)常去一些樓盤看看，今年房價(jià)太高，懶得去了”，一位深圳市民如是說。

    據(jù)北京中原三級市場研究部2月中旬的一份市場調(diào)查顯示，52%的需求客戶表示只要有合適的房源依然會(huì)立即出手購買；35%的被調(diào)查客戶表示打算再觀望一段時(shí)間，看清楚房價(jià)走勢再出手；不再考慮買房的為13%。

     淡季更淡，多種因素形成合力

    淡季更淡，這是年初樓市的一大特點(diǎn)，但是為何會(huì)如此冷？

    “政府調(diào)控，樓市前景不明朗，因此市場觀望氣氛濃重。”在采訪中，記者聽到不少這樣的說法。 【聚焦房價(jià)：新的“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)？】

    中國房產(chǎn)信息集團(tuán)高級分析師付琦認(rèn)為，就上海而言，首先是供應(yīng)不足。市場供應(yīng)由新增供應(yīng)和存量供應(yīng)兩部分組成，特別是存量供應(yīng)的多寡對成交的影響特別大。2010年1月底，上海市商品住宅存量供應(yīng)僅為476萬平方米，這是歷史上的最低點(diǎn)。這些存量供應(yīng)中主要是由尾盤、豪宅別墅、只租不售的房源構(gòu)成，幾乎已經(jīng)沒有有效房源，在這樣的情況下，市場成交一定受到新增供應(yīng)的限制，成交數(shù)據(jù)不可能很高。第二，市場謹(jǐn)慎。目前，購房者已經(jīng)出現(xiàn)了謹(jǐn)慎的心理，對于政策走勢的不確定性，讓不少購房者開始猶豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端購房者為甚。

    付琦表示，由于供應(yīng)不足，開發(fā)商并沒有感覺到市場寒流的到來，因此價(jià)格走勢并沒有出現(xiàn)明顯的變化。供應(yīng)不足所引起的成交趨冷，對開發(fā)商而言沒有絲毫的庫存壓力和資金壓力，開發(fā)商并不需要跌價(jià)來維持銷量。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年一季度上海市場總體將處于觀望，商品住房成交價(jià)格保持平穩(wěn)。

    合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，目前廣州樓市成交低迷主要原因還是供應(yīng)量少，近期幾乎沒有新開樓盤，同時(shí)由于一手房價(jià)太高，也制約了交易。

    不過也有專家認(rèn)為，由于去年信貸寬松，加上樓市交易火爆，開發(fā)商手頭現(xiàn)金流充裕，因此并不急于賣樓；新年樓市政策如何，他們正在觀望；但自去年年底以來，國家連續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價(jià)的政策措施，央行對于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的政策也趨于嚴(yán)格，地方也相繼出臺調(diào)控政策，今年下半年，開發(fā)商將面臨真正的資金和調(diào)控政策的壓力。一位深圳開發(fā)商表示，他最擔(dān)心的是“銀行按揭貸款政策繼續(xù)收緊”。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整趨勢已初步形成，預(yù)計(jì)今年房價(jià)“將在市場規(guī)則和調(diào)控政策作用下有所回調(diào)”。

    兩會(huì)召開在即，會(huì)后樓市政策走向的懸念縈繞在各方心頭。