南京推出最嚴“新寧十條”:賣新房公證搖號 新購房三年限售

    5月13日南京樓市調(diào)控再度升級。根據(jù)《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，14日起，南京市新購房3年“限賣”，新房銷售須公證搖號。即便在調(diào)控基調(diào)格外嚴厲的北京，目前也尚未祭出“限賣“招數(shù)，南京限購、限貸、限價、限賣“四限”齊發(fā)，堪稱“全國最嚴”。

    被稱為“新寧十條”的新政最大亮點在于，在限購、限貸、限價基礎(chǔ)上再添“限賣”，明確：居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織等5月14日之后新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。商品住房在《南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)》的認購時間或合同確認時間于《通知》執(zhí)行日零點之前的，按照老政策執(zhí)行；二手住房在《南京市網(wǎng)上存量房交易監(jiān)管系統(tǒng)》的合同打印時間或合同確認提交時間于《通知》執(zhí)行日零點之前的，按照老政策執(zhí)行。

    3年“限賣”政策，僅“限”從5月14日零點之后購買的新房和二手房。而14日前認購、成交的住房包括未取得不動產(chǎn)權(quán)證的，均“既往不咎”。新購買期房取證周期一般需要2年，也就是說，新政執(zhí)行后購買的新房期房，實則“限賣”時限是5年。

    縱觀以往歷次調(diào)控，無論限購、限貸還是調(diào)整稅費，均針對交易環(huán)節(jié)。除試點房產(chǎn)稅的上海和重慶外，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎沒有，“限賣”則填補了這一空缺。南京“限賣”背后，折射的是當?shù)貥鞘型顿Y需求屢禁難止的困局，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。至昨日晚，南京新房庫存僅2.17萬套，可售周期不足4個月。

    “限賣”意在回撤貨幣流動性的同時，降低房產(chǎn)本身的流動性，以嚴厲打擊短期游資炒作行為。與房地產(chǎn)稅相比，盡管“限賣”設(shè)定一定年限，且可能隨市場形勢變化而產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，其打擊短期“炒客”的效果或比房地產(chǎn)稅明顯，尤其與限購、限貸結(jié)合后，短線交易空間消失，促使量價回歸理性。

    而南京限賣政策不溯及新政前成交的住房，也體現(xiàn)出當?shù)卣{(diào)控的智慧，即在供需矛盾整體仍然突出的情況下，市場也應(yīng)保有一定的流動性，此前成交的住房仍能持續(xù)供給二手房市場，確保購買及租賃需求。

    堵投機炒熱市場的同時，南京給房企定價設(shè)規(guī)矩，明確延續(xù)住房價格備案政策，對申報價格高于區(qū)域水平的房源，根據(jù)成本調(diào)查情況，物價部門組織相關(guān)部門集體論證，進行價格指導(dǎo)；同時將住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲藏室納入價格備案范圍，以保持備案價格水平基本穩(wěn)定。南京將全面推行新建商品住房銷售價格誠信承諾制度，督促開發(fā)企業(yè)加強內(nèi)部價格管理，防止價外加價、強制服務(wù)以及采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等名義變相漲價行為。

    在此之前，因受制于“限價”約束，南京部分樓盤利用“房號”彌補限價之“虧”。此次南京顯露態(tài)度：將一直對炒賣房號行為保持嚴厲打擊的高壓態(tài)勢。明確對于供需矛盾突出的項目，需采取公證機構(gòu)主持搖號方式，公開銷售商品住房，確保“公開、公平、公正、透明”。購房順序根據(jù)搖號結(jié)果決定，搖號結(jié)果現(xiàn)場公示。各企業(yè)須嚴格落實購房實名制。認購后不得增加、減少、更改購房人姓名（夫妻雙方除外）。購房人姓名不一致的，房地產(chǎn)交易中心不得辦理網(wǎng)上備案等交易手續(xù)；不動產(chǎn)登記機關(guān)不得為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

    南京的調(diào)控升級文章還著力持續(xù)從供應(yīng)端發(fā)力。事實上，增加樓市有效供給，對供需矛盾突出的一二線熱點城市而言，是考驗樓市調(diào)控成敗的一大關(guān)鍵。南京已研究制定住宅用地供應(yīng)近三年計劃和五年規(guī)劃，2017-2021年全市供應(yīng)住宅用地5150公頃，年均供應(yīng)計劃較2016年增加47.1%。

    當?shù)馗鼘讶瞬藕椭械褪杖肴后w安居作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要組成部分，將用5年時間解決16萬人才居住問題，將籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。為此，南京調(diào)整優(yōu)化土地出讓模式：當?shù)貕K競價達到最高限價時，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府；同時，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式，來保障自住購房需求。

    自去年12月起，南京房價已經(jīng)出現(xiàn)“4連降”， 此番當?shù)貥鞘姓{(diào)控力度很大，后期如果持續(xù)進行信用收縮，市場顯著降溫已是大概率。