嚴(yán)控類住宅的上海樣本：土地出讓市場生變

    一場針對樓市規(guī)范的整肅，一次關(guān)于“抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作”的調(diào)查，一條由上海市政府官網(wǎng)發(fā)布的消息，一種在市場上存在了近20年的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，一夜間，類住宅迎來了未來發(fā)展上的大轉(zhuǎn)變。

    “類住宅”，是一種將商業(yè)、辦公規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的產(chǎn)品。4月21日，風(fēng)暴來襲。上海政府公布了（2017）19號文《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》（以下簡稱“《規(guī)定》”）。

    近6000字的規(guī)定，核心的第九條和第十條細(xì)則，在生產(chǎn)和銷售兩端限制了上海“類住宅”在2017年4月10日至2022年3月31日期間內(nèi)的生存空間：針對生產(chǎn)端，未來辦公用地的出讓合同中將會明確不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店；在銷售端，辦公、商業(yè)可售部分要以層為單元進(jìn)行銷售，這使得即便公寓式酒店被建造，但面向普通購房者的銷售變得不可能。

    彼時，上海住建委暫停146個疑似“類住宅”項目網(wǎng)簽的事件引起關(guān)注。已售和在售的“類住宅”項目何去何從，規(guī)定出臺后會給開發(fā)商帶來怎樣的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商又會如何應(yīng)對等問題都成為了一個個巨大的懸念。

    多家涉及“類住宅”項目的房企品牌部人士在接受時代周報記者采訪時均稱，旗下受到影響的項目占據(jù)整體比例較小，并不會對整體產(chǎn)生致命性影響，公司也在配合政府做好后續(xù)工作，而各家一致的呼聲指向于后續(xù)進(jìn)一步的整改細(xì)則出臺。

    另據(jù)時代周報記者多方了解，時隔近4月，盡管項目網(wǎng)簽依舊亮“紅燈”，但在銀行貸款層面，對不少購買“類住宅”項目的業(yè)主們予以放行。

    不過，政策的寬容度還在收緊。連續(xù)多日里，北京、廣州也對“類住宅”祭出了監(jiān)管的方案。

    合理與不合理

    產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年，不能落戶，不能享受學(xué)區(qū)等住宅配套；首付比例達(dá)50%，最多貸款年限10年；水電氣費高，稅費貴，相比較普通住宅，此前的“類住宅”產(chǎn)品并不存在天然優(yōu)勢。

    即便這樣，“類住宅”也備受市場和開發(fā)商的追捧。

    綠地集團(tuán)董事長張玉良在今年年初接受媒體群訪時給出了原因。他認(rèn)為由于資源的錯配，同一個地方住宅價格能高出商辦價格80%，“（這）根本就不合理，但此前在市場導(dǎo)向的驅(qū)使下，開發(fā)企業(yè)沒辦法，拿的是辦公性質(zhì)，市場需要的是居住，那就改成居住。”

    不限購不限貸是“類住宅”們的王牌賣點。調(diào)控升級后被擠出的住房需求，為其提供了滋生的土壤。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)以北京為例，公開了一組數(shù)據(jù)：自2008年以來，北京酒店式公寓市場規(guī)?？傮w一直處于擴(kuò)大的態(tài)勢，從2008年的1.2萬套到2016年的4.2萬套，一路攀升。這意味著，限購限貸每升級一次，此類產(chǎn)品的供應(yīng)就會有一個上行。

    政府監(jiān)管的效應(yīng)也在顯現(xiàn)。按照同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2017年2月，上海酒店式公寓連續(xù)兩個月零供應(yīng)，3月成交2.80萬平米，環(huán)比、同比分別下滑20%、56%。

    不過，截至目前，上海市已經(jīng)獲得預(yù)售許可證、但并未出售的“類住宅”存量面積約為95萬平方米左右（約95公頃）。對比上海2016年商品住宅面積（含保障性住房面積）800公頃的計劃供應(yīng)面積，已經(jīng)占了11.9%。

    據(jù)時代周報記者了解，上海本次暫停網(wǎng)簽是針對150平方米以下戶型的“類住宅”項目，不過，當(dāng)中也有無辜受到牽連的純商辦項目。

    寶龍地產(chǎn)內(nèi)部不愿具名人士對時代周報記者表示：“往往在一張預(yù)售證上不僅僅包含寫字樓還會有例如餐飲的商業(yè)部分，這些大量的小面積商業(yè)、寫字樓產(chǎn)品也會被一并被停止網(wǎng)簽。”

    事實上，在過去幾年間，政府對“類住宅”有過警示。上海自2015年4月1日起實施的《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的意見》已經(jīng)對公寓式辦公建筑作過界定。對于這些“帶有獨立衛(wèi)生設(shè)備的單元式辦公建筑”的建筑控制要求為：每一分隔單元的建筑面積不小于150平方米，層高不大于4.5米。

    只不過，這些要求都被部分開發(fā)商和購房者選擇性地忽視。游走在灰色地帶，“類住宅”們往往存在擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖炔灰?guī)范問題。

    此前“類住宅”避開政府監(jiān)管并不困難。一不愿具名的分析人士對時代周報記者作出了梳理：“因為項目的建管審驗多數(shù)只驗到主體竣工這一步，由建管質(zhì)安部門主刀。而交房的審驗一般由房管部門介入，以面積達(dá)標(biāo)程度、維修資金收繳情況、物業(yè)配套達(dá)標(biāo)程度等維度為考量，房管部門不查建設(shè)上的事，地產(chǎn)商就可以借中間的空檔去整成‘類住宅’，照樣拿到五證。”

    但這一次，開發(fā)商也強(qiáng)烈感受到了政府的態(tài)度和決心。

    “國家已經(jīng)在嚴(yán)控類住宅，且在出讓商辦用地的時候?qū)Τ钟心晗抻辛藝?yán)格的規(guī)定并要求嚴(yán)格執(zhí)行。”中國金茂控股集團(tuán)有限公司高級副總裁劉峰對時代周報記者表示。

    他同時向時代周報記者指出，一方面，現(xiàn)在“類住宅”在改為原來用地性質(zhì)后，市場上商辦類產(chǎn)品的供應(yīng)就會增加，對市場會帶來一定的影響；另一方面，可銷售的商辦產(chǎn)品在面積上變大后，未來對開發(fā)商在持有和運(yùn)營能力上提出了更高的要求。

    變化的土地出讓市場

    政策規(guī)范的另一面，并未改變開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的熱情。

    典型的是龍湖地產(chǎn)。在5月6日上海龍湖北城天街鉑金島全球發(fā)布盛典上，龍湖品牌及營銷部區(qū)域管控中心商業(yè)營銷總監(jiān)陳健飛對包括時代周報記者在內(nèi)的媒體公開表達(dá)了龍湖對商業(yè)地產(chǎn)的堅持和熱情。

    “擴(kuò)縱深、近郊區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)，是龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略。”陳健飛介紹表示，“集團(tuán)要求每年銷售收入10%用作商業(yè)投資、預(yù)計到2017年底龍湖商業(yè)在一線城市初具規(guī)模、預(yù)計經(jīng)過10-15年，商業(yè)利潤將占據(jù)集團(tuán)核心利潤的20%以上”。

    開發(fā)商對商辦地塊的熱情也并未改變?？硕鹱稍償?shù)據(jù)顯示，上海一季度出讓的11幅地塊中，有5幅為商辦類用地。其中，夏陽街道盈港路南側(cè)15-02地塊以371%溢價成交，樓板價19800元/平方米，在出讓要求中，開發(fā)商的自持比例達(dá)100%。

    不過，自持的部分如何處理，是開發(fā)商在接受時代周報記者采訪中均提及的棘手問題。而這樣的問題同樣困擾著拿下住宅地塊的開發(fā)商們。

    2017年上海土地第一拍中，出讓條件中已經(jīng)明確了自持建筑面積中有不低于15 %的住宅物業(yè)用于租賃。作為拿下三塊地中其中一塊地的開發(fā)商，來自萬科的陳東（化名）對時代周報記者表示：“我們在煩惱這15%的自持比例應(yīng)該如何處理。”

    陳東對時代周報記者回憶稱：“三家在臨港拿地的開發(fā)商一起坐下來開過會討論過，但目前還是沒有最終的方案。算上自持的成本，要達(dá)到近4萬元/平方米，對于企業(yè)而言經(jīng)營成本壓力很大，能保本就很不錯了。”

    中南置地總裁陳小平也有類似的看法。在接受時代周報記者采訪時，他表示，“自持比例的要求，對開發(fā)商一方面是進(jìn)一步推高了成本，另一方面對運(yùn)營能力提出了更高的要求，這意味著開發(fā)商不僅要有開發(fā)銷售能力，還要有自持物業(yè)的運(yùn)營能力”。

    事實上，去年上海不少出讓的地塊中已經(jīng)對自持比例提出了要求。例如，去年備受外界關(guān)注的融信，在上海新江灣城拿下的地塊就含有對自持比例的要求。

    拍賣的規(guī)則也在改變。按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日發(fā)布的一則規(guī)則看，即將于5月26日進(jìn)入拍賣的 上海臨港 蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊出讓方式調(diào)整為“招標(biāo)掛牌復(fù)合式”。

    這意味著，在未來的土地出讓中一旦有效申請人超過三人，地塊將以招標(biāo)方式出讓。反之，則采用掛牌方式出讓。

    在新的出讓規(guī)則中，把房企的基本面也納入了考量范疇，包含房企近三個會計年度合并財務(wù)報表中總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率、考核信用評級、總建筑面積、全裝修面積等其他評定指標(biāo)。

    對此， 新城控股 高級副總裁歐陽捷撰文指出：“這意味著企業(yè)必須有公開透明的財務(wù)制度，有經(jīng)過第三方審計的財務(wù)報表，以證明其經(jīng)濟(jì)實力，僅看這一條，所有非上市房企差不多全軍覆沒。”他更為擔(dān)憂的是，在土地出讓市場，未來甚至可能會出現(xiàn)被幾家開發(fā)商壟斷的新格局。

    增加土地供應(yīng)量，特別是住宅用地供應(yīng)量，是較多開發(fā)商的主要呼聲之一。在陳東看來，在上海出現(xiàn)的兩個倒掛現(xiàn)象令其對未來走勢有了擔(dān)憂：一是在某些區(qū)域二手房市場價格已經(jīng)高于一手房，二是一手土地價格要比周邊在售一手房價格高。

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟根據(jù)不同用地類型，向時代周報記者指出了四大問題。

    他向記者表示，一是上海建設(shè)用地總規(guī)模已經(jīng)超過陸城面積的40%，需要減量化；二是工礦倉儲用地總規(guī)模達(dá)844平方公里，占建設(shè)用地比重為27%，2013年交通運(yùn)輸用地、居住用地占建設(shè)用地比重分別為14和35%，工業(yè)用地結(jié)構(gòu)上不合理；三是2012年上海市農(nóng)村宅基地面積達(dá)424平方公里，占全市住宅用地總量的40%，占農(nóng)村集體建設(shè)用地的比重達(dá)51.5%（但只有10%的農(nóng)村人口）。

    在他看來，198低效建設(shè)用地的減量化（198，是指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，全市共有198平方公里，故稱198區(qū)域），195工業(yè)用地轉(zhuǎn)型或再開發(fā)（195，是指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、城市集中建設(shè)區(qū)以內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，全市共有195平方公里，故稱195區(qū)域），老城區(qū)改造將成為房地產(chǎn)土地供給的主要渠道，而在這種情況下，政策配套需要加碼。

    開發(fā)商的新契機(jī)和新思考

    行業(yè)的競爭進(jìn)入新洗牌階段，是陳小平的看法。

    他對時代周報記者解釋稱，當(dāng)下的環(huán)境，開發(fā)商還是對規(guī)模有焦慮感。行業(yè)不是以前的不進(jìn)則退，而是不進(jìn)則沒。盡管開發(fā)商在土地交易中處于弱勢地位，但只要能利用好房地產(chǎn)周期性調(diào)整下帶來的機(jī)會，進(jìn)對的城市拿對的地，依舊可以做得大規(guī)模，機(jī)會依舊存在。

    原因是，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個存在規(guī)模效應(yīng)的行業(yè)。規(guī)模大的開發(fā)商，其在融資、貸款、采購成本等方面存在天然優(yōu)勢。

    協(xié)信集團(tuán)常務(wù)副總裁兼啟迪協(xié)信執(zhí)行董事曹志東的發(fā)現(xiàn)是，新趨勢下，特大規(guī)模級別的企業(yè)之間的并購在增多，對地產(chǎn)公司來說是一個階段性的機(jī)會。此外，持有物業(yè)的運(yùn)營也在一定區(qū)域內(nèi)形成了聯(lián)盟。他認(rèn)為，資產(chǎn)的對價比資產(chǎn)的買賣更容易達(dá)成成交。

    行業(yè)洗牌在即，開發(fā)商能做什么？住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，未來在大的城市群，特色小鎮(zhèn)和都市更新三大方面存在發(fā)展和投資的機(jī)會點。

    陳晟也有著同樣的看法，“對于開發(fā)商而言，城市更新是未來的一個很大發(fā)展機(jī)會點。事實上，城市更新的利潤空間非常大，此前寶鋼轉(zhuǎn)給融僑的一塊用地就從15億元轉(zhuǎn)手27億元成交，目前該塊地市值可達(dá)50億元。值得注意的是，城市更新的核心要點是以產(chǎn)業(yè)為核心的，土地、資本和企業(yè)、政策的有機(jī)結(jié)合。”他在接受時代周報記者采訪時說。

    上海的開發(fā)商在城市更新上的機(jī)會點被其總結(jié)為六大方面，分別是：低效工業(yè)用地改造、500平方米公里國企紅利土地、700平方米提能增效區(qū)，46個城中村建設(shè)的定向建設(shè)用地、存量用地里面棕色污染用地的處理、特色小鎮(zhèn)批復(fù)用地和郊野公園建設(shè)用地。

    在存量市場上找機(jī)會的做法，已經(jīng)被不少開發(fā)商所采納。在龍頭房企萬科的萬億大萬科業(yè)績中，一半指向存量市場。在城市更新方面，上海萬科已經(jīng)在推進(jìn)哥倫比亞公園、御河公關(guān)和國創(chuàng)中心三大項目。

    轉(zhuǎn)型做長租公寓也是一大出路。長租公寓的價值在鏈家的數(shù)據(jù)里有著體現(xiàn)，按照數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2025年前后，長租市場租金規(guī)模將突破三萬億元。

    不少開發(fā)商已經(jīng)做了布局。萬科上海公司方面已經(jīng)有3個泊寓項目在上海落地。另一大龍頭房企綠地將在2017年在長租公寓上有進(jìn)一步發(fā)展，結(jié)合的正是旗下的商辦地塊，集中在大城市的核心地段和交通便捷的地方。

    存量房的蛋糕并不僅僅只是長租公寓。創(chuàng)客空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不同的業(yè)態(tài)，甚至在二手房交易市場、租賃市場、物業(yè)管理市場等市場均存在機(jī)會。

    陳小平對時代周報記者表示，未來，開發(fā)商要想形成差異化競爭優(yōu)勢，就必須在服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新上作進(jìn)一步的思考。