居民首套房貸實際利率連升4個月 樓市調(diào)控再加力

    “五一”假期后,多家銀行調(diào)整房貸利率折扣。從5月1日起,北京市多家銀行以網(wǎng)簽時間為節(jié)點(diǎn),5月1日及之后網(wǎng)簽的,首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率,不再有任何折扣;二套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍。

    對于房貸利率折扣越來越少,有人認(rèn)為,這是一種“定向加息”。在業(yè)內(nèi)專家看來,折扣少了并非加息,這是在前期調(diào)控政策之下,銀行根據(jù)市場變化、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的結(jié)果,利率調(diào)整針對的是增量,以抑制“炒房”行為,對于存量房貸,居民的負(fù)擔(dān)沒有加重。

    今年以來,全國首套房房貸平均利率折扣變化明顯,自1月份以來,居民首套房房貸實際利率已連續(xù)4個月上升。

    “房貸利率折扣少了,這既受到各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,也有銀行自身業(yè)務(wù)調(diào)整的因素。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為。

    去年以來,為抑制房價上漲過快,多地出臺了差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    “一方面,銀行要配合各地出臺的住房金融政策,抑制房價過快上漲;另一方面,住房按揭雖然風(fēng)險較低,但并不是銀行較賺錢的業(yè)務(wù)。”曾剛分析,此前大多數(shù)銀行的房貸利率都是有折扣的,這無論與個人消費(fèi)信貸還是企業(yè)貸款相比,銀行發(fā)放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

    去年,不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”,不少銀行2016年新增貸款中超過一半都是住房按揭貸款,還有的住房按揭占比超過六成。

    現(xiàn)在,情況發(fā)生了變化。一季度,我國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。與此同時,貨幣市場利率中樞上行,導(dǎo)致銀行資金成本上升。

    融360分析師李唯一認(rèn)為,對于銀行來說,房貸業(yè)務(wù)回籠周期長,收益較低,房貸業(yè)務(wù)量過大將會降低銀行的資金回籠速度,加劇銀行現(xiàn)金鏈壓力。

    “從負(fù)債端看,銀行成本上升,因此首套房房貸折扣越來越少也是銀行根據(jù)市場變化調(diào)整的結(jié)果。”曾剛說,尤其是對資金成本較高的小銀行來說,在當(dāng)前市場利率之下,房貸折扣越多,其收益率也就越低。

    銀行隨著市場的變化調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),這從一季度的數(shù)據(jù)中也能看出端倪。一季度,個人住房貸款余額19.1萬億元,同比增長35.7%,比上年末回落1.1個百分點(diǎn)。與此同時,更多的信貸資金投向了企業(yè)。一季度,企業(yè)部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%,較上年末大幅上升,提高了30個百分點(diǎn)。

    資金成本上升,導(dǎo)致銀行需要尋求“更賺錢”的資產(chǎn)。因此,曾剛認(rèn)為,今年銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)會發(fā)生較大變化,這意味著房貸在其中的占比會明顯下降。“如果成本上行,資產(chǎn)收益率不跟著上去,那么銀行利潤就難以保證。”

    利率作為宏觀調(diào)控的重要手段,能夠起到抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的作用。從資金面來看,銀行成本上升,會影響房貸的價格,進(jìn)而影響需求。由于各地住房金融政策及限購等政策相繼出臺,從而給過去非理性的房地產(chǎn)市場“潑了盆冷水”。

    “目前市場預(yù)期趨于平穩(wěn),購房需求可能有所下降。”曾剛認(rèn)為,無論是資金面還是購房預(yù)期的變化,都會影響購房者的意愿和交易量。目前看,在穩(wěn)定預(yù)期上,前期房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯作用,此前購房者普遍預(yù)期房地產(chǎn)價格會較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

    有人擔(dān)心,房貸折扣少了、利率高了,會不會誤傷剛需?住房按揭利率折扣變少直接提高了購房成本。“目前來看,調(diào)整針對的是增量,對于存量房貸,居民的負(fù)擔(dān)沒有加重。”曾剛表示,從中長期看,房地產(chǎn)市場漲幅放緩,對于剛需購房者來說是好事,尤其是部分城市房價出現(xiàn)了小幅回調(diào)?？偟膩硭?成本說不定不升反降。

    從后期看,房貸利率在部分城市上調(diào)至基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上,仍有上浮的可能。曾剛認(rèn)為,房貸利率是否會繼續(xù)上浮要看接下來市場利率的變化。“對于銀行來說,如果資金利率繼續(xù)走高,那么房貸利率可能會繼續(xù)上漲。”李唯一預(yù)計,房貸利率繼續(xù)上調(diào)可能性較大,銀行會繼續(xù)收縮房貸業(yè)務(wù)、控制房貸增量,并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點(diǎn)。但從總體來看,房地產(chǎn)調(diào)控一系列“退燒藥”已初見成效。