自住房成“攪局者” 開發(fā)商斷臂求生？

    自“3·17”以來，在自住型商品房地塊集中放量的帶動(dòng)下，北京土地市場迎來供應(yīng)高峰。尤其是4月份最后一周，短短4天時(shí)間之內(nèi)，北京土地市場已經(jīng)合計(jì)推出了7宗自住房地塊。

    可以預(yù)見，“自住型商品房”會(huì)成為今年北京土地市場的顯著特征，隨著持續(xù)增加供地量以及加快供地節(jié)奏，將穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，開發(fā)商是選擇觀望風(fēng)色、亦或是斷臂求生？接下來它們在市場的一舉一動(dòng)都將值得關(guān)注。

    自住房將成主流

    4月的最后一周，北京土地市場密集出讓地塊。27日，河南正商分別以28.9億元和12.1億元奪得豐臺(tái)區(qū)槐房村新宮村地塊和順義區(qū)仁和鎮(zhèn)地塊，而金隅空港聯(lián)合體則以19.3億元奪得順義區(qū)天竺鎮(zhèn)地塊。此次拍賣為北京年內(nèi)成交的第16-18宗住宅地塊，三宗地塊將為本市提供建筑規(guī)模約26萬平方米的自住型商品住房。

    短短四天，北京9地塊集中拍賣，其中7宗為自住房供地。業(yè)內(nèi)人士分析，按照目前的供地速度，今年底或明年初，北京新房市場將迎來自住型商品房項(xiàng)目的供應(yīng)高峰。

    北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京“3·17”調(diào)控政策出臺(tái)后，已累計(jì)成交10宗集中建設(shè)自住型商品住房用地，可建設(shè)自住型商品住房建筑規(guī)模約87萬平方米，供應(yīng)地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于軌道交通沿線等交通便利的區(qū)域，將進(jìn)一步滿足北京市居民住房剛性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

    早在4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》同時(shí)發(fā)布，未來五年自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。與原計(jì)劃相比，今年自住房用地由83萬公頃大幅增加到200公頃，供應(yīng)5萬套。從供地面積上看，是原計(jì)劃的2.5倍。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前在北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)上已掛出的地塊，將于5月開始掛牌競價(jià)的經(jīng)營性地塊就已達(dá)到21宗，其中不乏大部分自住型商品房地塊。截至目前，北京市已推出的自住型商品房用地，已經(jīng)是2016年全年自住型商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量的3倍多。

    專家對(duì)此表示，住宅地塊，尤其是自住房地塊的供應(yīng)量大幅增加，一方面能緩解供需矛盾，有效穩(wěn)定房價(jià)；另一方面，這對(duì)于引導(dǎo)市場預(yù)期也將帶來良好影響，更加有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    房企新盤難入市

    實(shí)際上，除了土地市場的供應(yīng)外，北京市今年還會(huì)積極研究打通各類保障性住房使用渠道，在確保限價(jià)商品房備案家庭住房需求基礎(chǔ)上，將部分剩余限價(jià)房轉(zhuǎn)化為自住型商品房，重新定價(jià)后公開銷售，保障無房家庭的自住性需求。

    根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的解釋，自住型商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷售對(duì)象、限定銷售價(jià)格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。最重要的是，其銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定。

    不過，自住房這個(gè)市場“攪局者”，確實(shí)給部分房企出了一道難題。

    以豐臺(tái)為例，北京整體土地資源稀缺，豐臺(tái)是北京五環(huán)內(nèi)唯一整片開發(fā)、集中供地的區(qū)域，因此地價(jià)被頻頻拉高，這里逐漸形成北京新晉的“高端”居住聚集區(qū)。

    資料顯示，龍湖在2014年以35.7億拿下豐臺(tái)西局地塊，純商品住宅部分樓面價(jià)約6萬元/平米。這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊二手房價(jià)格的同時(shí)，也重新定義了京西豐臺(tái)區(qū)域的土地價(jià)值。自此，斥巨資布局豐臺(tái)的品牌房企越來越多，而且大多是聯(lián)合拿地。目前，泰禾、華潤、首開、招商局、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵等均已在此斬獲土地。

    不過，自去年‘9·30’新政以來，北京為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，樓市政策頻頻收緊，‘3·17’新政之后又持續(xù)升級(jí)。這本身已讓此前高價(jià)拿地的房企倍感壓力，而隨著周邊大量的自住型商品房地塊陸續(xù)推出，開發(fā)商對(duì)于普通商品房項(xiàng)目的未來定價(jià)和入市就顯得更為尷尬。

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，豐臺(tái)槐房、新宮區(qū)域周圍在售新房參考價(jià)為72646元/平米，二手房價(jià)格大約40000~50000元每平米，位于該區(qū)域的天恒金融街公園懿府（樓盤資料），當(dāng)初在拿地時(shí)的樓面地價(jià)就超過50000元/平米。而近期拍出的自主型商品房地塊，其35000元/㎡的限價(jià)或?qū)⒋说貐^(qū)的住房均價(jià)拉低不少。

    重壓下如何抉擇

    面對(duì)現(xiàn)實(shí)情況，開發(fā)商是繼續(xù)觀望風(fēng)色、還是斷臂求生？或許心中自有考量。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事鄭文東認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)拿了地塊的開發(fā)商確實(shí)是非常大的沖擊和考驗(yàn)。這意味著要重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品，重新進(jìn)行一種產(chǎn)品定位，這也是開發(fā)商所遇到風(fēng)險(xiǎn)之一。該怎么辦？開發(fā)商就要在配套的軟實(shí)力上下功夫，比如要有高端的消費(fèi)群體所需要的配套設(shè)施，讓這部分人群買了產(chǎn)品后，生活質(zhì)量不下降，從軟環(huán)境方面有了一定的提升，這樣會(huì)是業(yè)主購房當(dāng)中出現(xiàn)價(jià)格差時(shí)的一種無形的補(bǔ)充。

    某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從企業(yè)的角度看，關(guān)鍵要打造圈層的概念，比如說對(duì)于此類項(xiàng)目來說，可以定位為高端物業(yè)。另外，不斷降低開發(fā)成本也是很關(guān)鍵，充分利用住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式來實(shí)現(xiàn)造價(jià)成本的降低，也變得很關(guān)鍵。

    “自住型商品房對(duì)北京樓市不會(huì)產(chǎn)生明顯影響，因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩繉?duì)購買人群有限制性要求，同時(shí)，新入市自住型住宅用地進(jìn)入存量市場還有后置效應(yīng)，加上此類住宅數(shù)量占市場存量房總占比很很小，對(duì)整體樓市影響較小。”藍(lán)光商管常務(wù)副總經(jīng)理向鋒稱，局部影響個(gè)體項(xiàng)目可能性還是有的，給予局部市場供需比和對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的價(jià)值參照，會(huì)擠出部分項(xiàng)目虛高水分。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則指出，問題的關(guān)鍵是如何使房子在保證有利潤的前提下銷售掉：“一是以品質(zhì)取勝，商品房的成本投入可以更多一些，產(chǎn)品可以也做得更好一些。如果商品房的房價(jià)地價(jià)差高于自住房的房價(jià)地價(jià)差，也就意味著在利潤、費(fèi)用同等的情況下，商品房的成本投入可以更多一些，產(chǎn)品可以也做得更好一些。同樣的，如果在成本費(fèi)用相同的情況下，商品房的利潤率水平也不會(huì)低于自住房；二是降本增效，也就是說通過優(yōu)化配置、降低成本、減少費(fèi)用，來提高利潤水平。”