海南樓市初現(xiàn)拋售潮 三亞2月份交易量銳減七成

    春節(jié)前，全國人民還在為海南房價飆升速度之快而感慨不已，短短兩周過去，海南卻頻頻傳來退燒的信號，不但交易量銳減、價格滯漲，而且出現(xiàn)久違的打折現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士判斷，這說明海南樓市開始趨于理智，甚至有人直言，海南樓市泡沫將提前破裂。但受采訪人士均認為，對海南島的長遠發(fā)展而言，房價下跌利大于弊。

    交易量銳減

    2010年1月4日，國際旅游島獲批。大量資金嗅覺極為靈敏，蜂擁進入海南，并迅速將海南樓市的銷售量推上一個巔峰。據(jù)悉，國際旅游島獲批5天之內(nèi)，整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量。

    銷售量的上漲極大推動了房價的上漲。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1月份?？?、三亞房價同比漲幅分別位居全國第一、二位。

    但進入2月中旬以來，海南樓市中最為火暴的三亞地區(qū)，樓盤銷售量大幅下跌。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，2月中旬三亞商品房總簽約數(shù)環(huán)比2月上旬下滑幅度達65.37%，對比1月同期的總簽約數(shù)下滑幅度達74.7%。?？诘臉鞘谐山涣恳渤霈F(xiàn)明顯下滑。據(jù)海口市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，春節(jié)黃金周期間，海口市正式簽約銷售的商品房42套，同比下降85.57%；面積0.48萬平方米，同比下降85.19%；金額4498.90萬元，同比下降67.72%；平均銷售價格9372.71平方米，同比增長117.88%。

　　購房門檻降低

    1月底，本報進行海南樓市置業(yè)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查的絕大多數(shù)項目幾乎都沒空搭理貸款置業(yè)的客戶，但近期記者再次撥通部分項目的電話后發(fā)現(xiàn)，對貸款置業(yè)的客戶態(tài)度明顯有了轉(zhuǎn)變。

    據(jù)寶安某濱海項目的銷售人員介紹，目前首套房可以辦理首付三成的按揭，二套房可辦理首付四成的按揭。但據(jù)其透露，在一個月前，想要辦理按揭貸款卻不容易，“全款購房的客戶都辦理不過來，哪里有時間辦按揭貸款。”

    ?？跒I江新城內(nèi)的某項目也表示現(xiàn)可以辦理按揭，“按政策執(zhí)行，首套房三成首付，二套房四成首付。”不過，依然有部分項目不接受貸款購房。三亞某項目的銷售人員很果斷地拒絕了記者貸款買房的想法，只告訴記者：“目前項目就是這么規(guī)定的，至于以后再看銷售情況吧。”

    伴隨全款購房要求的逐步瓦解，打折銷售的信號也悄然出現(xiàn)在不少項目的銷售計劃中。多個項目推出全款98折、96折，三亞某項目直接推出“正月初一到十五購房直減房款10萬”的優(yōu)惠。

    拋售潮初起

    伴隨開發(fā)商主動降低門檻，部分早入手的投資者開始拋售手中的房源。

    山西的何先生在朋友的推薦下，2009年12月份到海南一下子買進十幾套房源作為投資，2010年2月初，房子已經(jīng)漲出了可觀利潤，何先生曾猶豫之后的選擇，是賺一筆就撤，還是繼續(xù)持有，在經(jīng)過思想斗爭和對海南實地考察之后，何先生還是決定將房子拋售，將資金撤回。在三亞，有浙江投資者曾在1月9日以均價1.7萬元/平方米購買了福海花園海景房，10天過后，這套房子的總價就漲了42萬元。節(jié)日前后發(fā)生的微妙變化，短短的10來天春節(jié)假期，似乎成了海南樓市瘋狂的冷卻劑。

    “節(jié)前節(jié)后的氣氛差別太明顯了，我身邊一些準備進入海南的人都打起了退堂鼓，或者，干脆撤離了。”2月22日，海南省浙江商會一位副會長說，“現(xiàn)在主要是一些開發(fā)性的項目操作商。”

    投資者戴老板表示：“我們買房主要是想獲得租金獲利。但按照現(xiàn)在這種趨勢演變，估計下半年海南的租金將會銳減。”一旦資金進去，起碼要在兩三年后見成效。而戴老板不愿意留守這個周期。他認為，雖然近期國內(nèi)樓市處于停頓狀態(tài)，但“還有比海南增值更快的投資區(qū)域存在”。

    堅守者不少

    海南投資者張先生曾在2009年初就大手筆買下了多套位置絕佳的海景房，他表示：“我對海南的看好是長期的，不是想炒一筆就走，三亞的氣候和空氣是用多少錢都買不來的，海南起碼漲三年。”

    采訪中記者了解到，一些對海南有真實居住需求的人在海南價格退潮趨勢顯現(xiàn)后，又開始了在海南置業(yè)的計劃。

    60歲的胡女士本來年前打算在海南買一套養(yǎng)老房，可是年前海南房地產(chǎn)價格的瘋漲潮把胡女士嚇退了，胡女士說：“一天一個價格，海南這樣的漲勢太嚇人了，還是等一等再說。”現(xiàn)在過完年，海南瘋漲的價格已經(jīng)有了退潮的趨勢，胡女士心思又開始活動起來，她說：“我在海南買房不是為了炒房，就是為自己養(yǎng)老用，前一陣子漲的主要都是三亞熱點旅游區(qū)和一線海景房，買不起海邊的我就買島內(nèi)的，現(xiàn)在五指山、萬泉河邊的房子幾千元一平方米的還有很多，很多房子總價仍不超過三四十萬，所以現(xiàn)在去，對于我這樣需求的人來說，選擇還是很多的。”

   觀望者眾多

    可是，目前的價格已經(jīng)足以嚇退大部分前來購房的島外人。

    據(jù)記者了解，趁這個春節(jié)長假來海南度假的島外人多半都帶著買房投資的念頭來的，但是一上島，看到高得嚇人的房價，大部分人已經(jīng)打消了置業(yè)念頭。據(jù)海口某中介公司的銷售人員介紹，目前海南島的二手房價隨便就上萬元，不僅完全脫離了當?shù)鼐用竦氖杖胨?，而且也讓很多置業(yè)的島外人望而卻步。“他們普遍希望再看看走勢，無意接手目前的高房價”。

    來自蘭州的羅女士春節(jié)期間再次前往海南，希望在海南買一處養(yǎng)老兼投資的房子，這已經(jīng)是她第三次來海南，但是從三亞轉(zhuǎn)到?？冢龥Q定放棄在海南買房的想法。“跟前兩年相比，海南的房價漲太高了，城市建設、服務質(zhì)量并沒有什么明顯提高，但房價翻了好幾倍，三亞的房價普遍都在2萬元以上，?？诤命c地段的房子也在1萬元以上，而且大部分都要一次性付款，作為普通購房人，很難承受這樣的價格。”

    旅游島尚是規(guī)劃

    面對海南樓市在短短兩個月之間出現(xiàn)的冷熱現(xiàn)象，越來越多清醒的業(yè)內(nèi)人士發(fā)出警告，認為海南的發(fā)展不能僅靠國際旅游島建設這一噱頭，它需要建立在一個堅實的基礎上，城市建設、醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、治安甚至包括園林建設，以及旅游特色、服務質(zhì)量，這才是海南國際旅游島的內(nèi)在動力，是房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展的基礎。否則，僅僅一個國際旅游島的規(guī)劃和天價的房價，絕不能給海南島帶來長遠的利益。

    文昌同業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部經(jīng)理鄭烽認為，面對房價猛漲，開發(fā)商和購房者都需要冷靜對待。

    “國際旅游島計劃目前還只是一個概念，落地簽、博彩業(yè)等關鍵核心都沒有真正獲批，不要把這個計劃看得過于美好”，他提醒部分大幅提價的開發(fā)商，不能把旅游島獲批當做漲價的唯一籌碼，否則雖然獲得了高利潤，但是損害了企業(yè)形象，而且不利于海南房地產(chǎn)長期發(fā)展。同時，他也提醒購房者，面對利好消息和當下的房價猛漲，需要理性對待，不能過于盲目期望房價還會高漲。

    SOHO中國董事長潘石屹指出，10多年前，海南房地產(chǎn)就是因為沒有實體經(jīng)濟支撐，所以成為泡沫?，F(xiàn)在海南被定為國際旅游島，如果先發(fā)展旅游業(yè)，再發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；或者旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)同步，海南的房地產(chǎn)業(yè)就不會是泡沫。如果沒有別的行業(yè)支撐，而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，那它還是泡沫。

    高房價阻礙長遠發(fā)展

    在國際旅游島的刺激下，海南島已經(jīng)成為冒險者的樂園，居高不下的房價反而成為發(fā)展國際旅游島最大的阻礙。

    中建國際副總裁雷越姝撰文指出，海南，即使對于中國人來說，也不過僅僅是個國際旅游島，但“任何需求都可以有替代方案，當成本太高時。海南作為海島旅游，或許在國內(nèi)暫無可替代，但放眼東南亞，競爭對手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就會更傾向于去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長灘島以及太平洋和印度洋上無數(shù)尚未命名和挖掘的海島。”

    早在春節(jié)前，北京銀騰投資咨詢有限公司總經(jīng)理孫旭東就發(fā)出警告：“伴隨著新年旅游旺季的過去，海南即將面臨一次房價的巨大崩潰。”他指出，“僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月里面已經(jīng)超越了美國的夏威夷，近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘島的數(shù)倍，相信國人不會再次選擇三亞了，地產(chǎn)出現(xiàn)如此概念性的不切實際的炒作，那些先富一族的跟風炒作已經(jīng)注定是噩夢。”

    孫旭東認為，此前海南熱錢云集、投機風起是一個綜合結果，首先市場上的熱錢有強烈的投資需求，其次海南國際旅游島有長期發(fā)展想象空間，兩相結合海南的樓市投資熱潮就成為必然，再加上海南政府推出了禁止批地的措施和春節(jié)長假的到來，更是火上澆油，幾方面的因素綜合起來，就形成了海南房價的暴漲。但他認為這樣的價格是嚴重背離現(xiàn)實和缺乏理性的。

    孫旭東預測：“一旦泡沫破裂，海南的房價將大幅下跌30%-50%，海南再次進入一個較長的休整期。但這種下跌也將為海南的長遠發(fā)展帶來契機，島外的熱錢被套在島內(nèi)，為海南島的建設做出卓越的中長期貢獻。”