萬科小米合作建房被叫停 自持住宅難題待解

    近期，有小米員工透露，萬科利用永豐地塊和小米合作建房一事，因為監(jiān)管等方面的原因限制已經擱置。

    此前，經濟觀察報了解到，萬科永豐自持地塊項目，小米公司內部已經全員自愿認購登記。

    隨后的4月14日，北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售。

    對此，小米官方稱，并沒有聽說雙方合作建房相關事宜，也不存在被叫停說法。北京萬科方面也否認雙方存在合作建房事宜，僅表示獲得永豐地塊后，萬科曾向包括小米在內的多家高新技術企業(yè)進行調研，調研期間，北京萬科根據永豐地塊土地價格、建安成本和相關稅費測算后，獲得每平方米5.5萬元最低成本價，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。

    在官方要求下，萬科和小米合作建房原有模式已無可能。北京萬科方面進一步表示，永豐自持地塊未來開發(fā)運營模式，目前仍處于內部規(guī)劃、討論階段，近期也沒有就相關方面內容進一步對外披露的計劃。“萬科會嚴格遵循北京市政府相關部門對企業(yè)自持商品住房相關要求”。

    其實，不僅是萬科，包括中糧、保利、首開、龍湖等開發(fā)商也在近期通過招拍掛獲得自持比例不等的土地；不僅是北京，包括上海和杭州等地也對開發(fā)商自持商品租房作出“不得銷售或轉讓、全部對外租賃”等要求。

    獲得自持地塊的開發(fā)商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆蓋成本？自持項目開發(fā)、運營模式等問題值得關注。

    持有的尷尬

    從2016年底至今，北京累計出讓8個自持地塊，這些自持地塊未來如何運營，部分開發(fā)商表示目前仍沒有可對外公開的商業(yè)模式和操作路徑。“沒有出路。”對北京8個自持地塊，中原地產北京市場總監(jiān)張大偉給出了這樣的答案，“自持地塊出來后，我們也和包括開發(fā)商、融資機構、政府部門和市場方面做了溝通，從目前來看，這些自持地塊基本沒有出路。”

    首先，目前國內租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發(fā)商難以收回成本，“現(xiàn)在租金收益率1%-2%，最高也就3%，遠低于融資成本，無論怎么測算都是賠錢的。”張大偉表示，除非租金暴漲，“從現(xiàn)在來看，基本沒有可能”。

    其次，由于企業(yè)自持商品住房要求開發(fā)商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉讓，一定程度也限制了間接變現(xiàn)的渠道，比如開發(fā)商以自持項目抵押融資進行投資實現(xiàn)收支平衡，“這個渠道也行不通，因為不能轉讓限制了流通，銀行也只能以租金收益評估，而不能以物業(yè)交易價評估。”張大偉如是認為。

    通常情況下，持有型物業(yè)還可以通過資產證券化方式變現(xiàn)，上海百瑞資產董事長張元浩認為，近年房價不斷上漲的過程中，造成房價和土地價格過高，使得租金收益率較低，開發(fā)商自持商品住房資產證券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一條”。

    高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，與商業(yè)地產相比，商品住宅租金收益較低，僅靠租金顯然難以覆蓋成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我們做商業(yè)地產證券化最低成本是3.3%，這也覆蓋不了，更何況住宅也不可能做到3.3%。”

    在周以升看來，從現(xiàn)實情況來看，租金在現(xiàn)有基礎上再上漲兩倍到三倍的情況下，自持商品住房才能基本達到資產證券化成本線，“這個短期內基本沒有可能，在租金不能達到要求情況下，是不是通過房價下跌來提高租金收益率？這也是一種可能。”

    張元浩在創(chuàng)辦百瑞資產之前，曾在摩根工作了20年，以他的經驗來看，近年房價上漲有較大的非理性因素，是不正常的，在當前嚴厲限購條件下，房價存在下跌的可能和空間，“即便未來房價下跌了，這些自持房能夠實現(xiàn)資產證券化，但原來高價拿地的項目還是無解。”

    不過，中信建投宏觀策略總監(jiān)蔣果表達不同看法，他認為自持租賃型商品房可以把租金做成證券化產品，“但具體項目還得具體看待，需要在剔除一切杠桿后進行。”不過，以現(xiàn)有租金收益率來看，租金證券化后依然難以覆蓋前期成本。

    探索未來商業(yè)模式

    對開發(fā)商獲取自持商品住房項目的初衷，周以升和張元浩均認為，由于此前北京市政府并沒有對自持土地出臺相關使用細則，一些開發(fā)商試圖通過變相銷售來回收成本。

    但是隨著以租代售等變相銷售通道全部被封堵，未來自持商品住房只能用來對外租賃，張大偉認為，此前開發(fā)商競相獲取自持商品住房地塊，不排除通過變相銷售實現(xiàn)快速回籠資金考量的可能，但現(xiàn)在這一可能已經被堵死。

    在張大偉看來，隨著土地出讓自持比例越來越高，未來企業(yè)自持商品住房租賃會成為一種趨勢和一個新的市場，“我覺得更大的意義在于，這些大開發(fā)商通過拿自持地塊，為未來租賃市場的開發(fā)模式、商業(yè)模式作嘗試和探索，以后租賃市場很可能成為開發(fā)商的主流市場。”

    未來五年內，北京市計劃保障150萬套住房供應，其中產權類100萬套，租賃住房50萬套。2017年計劃建設住房30萬套，其中產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。也就是說，未來5年內，北京市住房供應結構中，租賃類比例占到三分之一。

    在贛南蘇區(qū)振興發(fā)展產業(yè)投資基金董事長陳士則看來，當初國家進行第一次房改時，就實施兩條腿走路，一條是現(xiàn)在商品房市場，一條是以滿足群眾基本住房需求的保障房，為此專門成立中房集團用來開發(fā)保障類住房。

    但在實際發(fā)展中，形成商品房一支獨大的局面，保障類商品房供應市場一直沒有發(fā)展起來，直到十八大后才重新開始重視保障類住房建設，“現(xiàn)在房價這么高，大部分人都買不起房了，也應該回歸商品房和保障類住房兩條腿走路的時候了”。

    周以升也認為，在往年房價上漲過程中，政府和開發(fā)商是最大受益者，傳統(tǒng)房地產開發(fā)都是以高周轉為主的三高格局，在現(xiàn)有政策條件下，原來的模式已經難以為繼，“政府和開發(fā)商也應該拿出一部分利潤支持發(fā)展租賃市場，同時也為自己開辟一條新的道路”。

    哪些企業(yè)拿了自持地

    截至目前，北京累計成交了8個自持地塊，其中開發(fā)商100%自持地塊有4幅，3幅位于海淀區(qū)，1幅位于大興區(qū)；開發(fā)商70%自持地塊有4幅，大興區(qū)2幅，房山區(qū)和平谷區(qū)各1幅，這些地塊均要求開發(fā)商自持對外租賃。

    2016年11月17日，中糧地產、首創(chuàng)和天恒聯(lián)合體以57.6億元價格獲得位于海淀永豐20號地塊，占地面積84241.639平方米，建筑面積控制在183336平方米內。要求開發(fā)商100%自持住宅、10%自持商業(yè)。

    海淀永豐18號、19號兩個地塊于2016年12月1日被萬科和萬科住總聯(lián)合體獲得。其中10號地塊用地面積為83549.617平方米，建筑面積控制在138825平方米內，成交價50億元；19號地塊用地面積85584.572平方米，建筑面積控制在162894平方米內，成交價59億元。兩幅土地要求企業(yè)100%自持。

    當天，另一幅位于大興區(qū)黃村100%自持地塊被中鐵地產以36.75億元摘取，用地面積為51970.987平方米，建筑面積控制在135275平方米。4幅100%自持地塊全部在2016年底成交。

    另外，2017年北京還成交4幅開發(fā)商自持70%地塊。2017年1月26日，河北眾美地產以3.9億元價格在房山區(qū)獲得1幅用地面積為15224平方米住宅混合公建土地，建筑面積控制在2627平方米。除去回遷房外，要求開發(fā)商自持70%。

    同一時間，保利、首創(chuàng)、首開和龍湖聯(lián)合體以17.28億元價格取得位于平谷區(qū)金海湖1幅住宅用地，用地面積為151600平方米，建筑面積控制在153116平方米，自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積比例的70%。

    另外兩幅位于大興區(qū)舊宮的土地均于2017年4月13日被首開、中海、保利和龍湖聯(lián)合體取得，其中一幅用地面積為66379.53平方米、建筑面積控制在146035平方米，成交價為57.4億元；另一幅用地面積為85956.89　平方米、建筑面積控制在182033平方米，成交價格為69.8億元。

    這些獲得自持地塊的企業(yè)主體中，除了河北眾美地產單獨獲得一幅土地，龍湖參與兩幅土地外，其他開發(fā)商均有國資背景，其中中糧、中鐵、保利、中海4家開發(fā)商均為央企，首創(chuàng)、首開、住總和天恒為北京市內國有企業(yè)，萬科為深圳市國企控股。

    北京之外，上海和杭州等城市也在開發(fā)商自持商品住房方面進行嘗試，雖然自持規(guī)模、自持年限、自持比例不及北京，但結合2016年“930”到2017年“317”限購政策陸續(xù)出臺，意味著房地產行業(yè)正經歷一場變革，正如張大偉所言，未來企業(yè)自持租賃型將會是一個重要趨勢。

    繼北京出臺企業(yè)自持商品住房相關政策后，4月24日，杭州市住建和國土部門也聯(lián)合下發(fā)《關于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》，其內容和思路基本與北京一致。

    在這種背景下，自持租賃型商品住房如何開發(fā)、運營，通過什么方式回籠資金和盈利，不僅關系著獲得自持地塊企業(yè)的自身利益，也關系著房地產行業(yè)變革轉型路徑。