樓市調(diào)控難抑險企熱情 或借道股權(quán)滲透地產(chǎn)開發(fā)

    近日，北京市11個相關(guān)職能部門聯(lián)手推出一系列樓市調(diào)控措施。連續(xù)出臺的一系列政策一直對地產(chǎn)行業(yè)成“打壓”態(tài)勢，卻絲毫沒有動搖險企參與房地產(chǎn)開發(fā)的決心。

    一如之前險資以自用名義購入不動產(chǎn)一樣，保險機構(gòu)又走上了“曲線從戎”的道路。業(yè)內(nèi)分析人士認為，在目前央行調(diào)高存款準備金率及中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出的情況下，在今年內(nèi)不排除有更多的險企會與地產(chǎn)公司通過股權(quán)投資的形式繞開政策的界限滲透房地產(chǎn)開發(fā)。

    2009年10月份以來，浦發(fā)大廈整體轉(zhuǎn)讓曾吸引了泰康人壽參與競拍，中國太平洋人壽、泰康人壽等分別組團參與角逐上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊，陸家嘴太平金融大廈最終被太平人壽成功收購等等險企競購商業(yè)地產(chǎn)項目的消息頻頻見諸報端。由此可見，投資不動產(chǎn)的政策開閘之后，保險資金投資樓市明顯已經(jīng)變得更加積極活躍。

    國壽入主遠洋地產(chǎn)一拍即合

    翻看2010年以來各研究機構(gòu)對我國房地產(chǎn)市場的研究報告可以發(fā)現(xiàn)，諸如“量價齊跌”、“謹防風(fēng)險”、“行業(yè)利空”等等詞匯頻頻出現(xiàn)，揭示地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控下正處于休整階段。然而就在政策趨緊的此時，險企入主地產(chǎn)的消息也頻頻傳出。近期坊間熱議的焦點當(dāng)屬中國人壽入主遠洋地產(chǎn)。

    2009年12月27日，中國人壽斥資58.19億港元，認購遠洋地產(chǎn)發(fā)行的9.34億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例達16.57%。然而，第二大股東的座椅顯然不是中國人壽的心理預(yù)期，就在成為遠洋地產(chǎn)第二大股東后第17天，中國人壽便急不可耐地再度出手。于2010年1月12日，中國人壽購入中化股份所持遠洋地產(chǎn)的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，從而躍居遠洋地產(chǎn)第一大股東。

    對此筆股權(quán)投資，銀河證券的許力平認為，中國人壽在這一階段出手遠洋地產(chǎn)，從時機來看，從價格上來看，均表現(xiàn)出成熟老道的資本運作實力。一方面，入主專業(yè)的地產(chǎn)公司，不僅可以彌補其在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的經(jīng)營短板，通過專業(yè)的公司使其豐厚的資金得到穩(wěn)定的收益回報；另一方面，通過入主專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，還可以規(guī)避諸多對于保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的政策限制。

    遠洋地產(chǎn)與中國人壽的合作可謂一拍即合。吸納中國人壽這一戰(zhàn)略投資者入主，是一又次資本運作的成功案例。遠洋地產(chǎn)高層曾表示，公司的每一次融資都是為了項目拓展而進行。

    作為輻射北京、上海等國內(nèi)一線城市，以及長三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市的國內(nèi)開發(fā)企業(yè)，遠洋地產(chǎn)在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等地共有30多個處于不同開發(fā)階段的項目。資料顯示，截至2009年年末，遠洋地產(chǎn)共有土地儲備1300萬平米。

    在目前這樣一個政策大環(huán)境下，引入一位如此財大氣粗的大東家，對于遠洋地產(chǎn)來說，以后做起項目來就越發(fā)“不差錢”了。

    調(diào)控下的地產(chǎn)風(fēng)險幾何

    央行提高存款準備金率，部分地區(qū)增加地塊投放量以及中央出臺的各項地產(chǎn)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)業(yè)來講，無疑是一個重大利空信號。

    有研究報告指出，2010年1季度樓市成交環(huán)比至少將下降25%。但分析人士認為，樓市成交環(huán)比的下降是因炒房資金減少帶來的一個必然結(jié)果。然而對于保險資金來講，優(yōu)化資產(chǎn)管理以及保險資金的保值增值，是保險業(yè)良性發(fā)展必要而關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。因而，保險資金向收益較高的行業(yè)和領(lǐng)域進行投資，也是保險業(yè)分散風(fēng)險，保證保險資金的保值增值的必然要求。保險資金投資渠道的拓寬，是在優(yōu)化保險資金的資產(chǎn)負債，降低保險公司投資營運風(fēng)險的前提下，所以，他們不可能去炒房，他們看重的更是長遠的穩(wěn)定收益。

    提高存款準備金率使商業(yè)銀行放貸行為更趨謹慎，而增加地塊投放量則在保障了土地合理供應(yīng)量的同時，也將有效抑制對地價的炒作。那么，這些會對房地產(chǎn)企業(yè)虎年的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響嗎？對此，分析人士認為，房價與成交量的下滑肯定會影響地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，但恰恰是低價格更有利于降低開發(fā)商拿地成本，使銷售房價回歸合理區(qū)間，從而使開發(fā)商獲得相對合理且穩(wěn)定的投資回報。從中長期來看，市場活躍度會上升，商業(yè)物業(yè)的價格因此也會出現(xiàn)一定幅度上漲。

    對于保險資金所涉及的房地產(chǎn)領(lǐng)域，大多數(shù)專家學(xué)者的認識基本一致，即保險資金流入一般會進入風(fēng)險較小而回報穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)。在目前央行調(diào)高存款準備金率及中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出的情況下，許力平認為，中國人壽入主遠洋地產(chǎn)，一個是有著豐富的地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗，一個則是有著豐厚的資金實力，當(dāng)前這種環(huán)境下，在今年內(nèi)不排除會有更多的險企與地產(chǎn)公司通過股權(quán)投資的形式展開深層次合作的可能性。對于虎年的地產(chǎn)投資策略，機構(gòu)普遍認為，在行業(yè)利空政策尚未消化、成交量尚未明確企穩(wěn)回升之前，應(yīng)謹慎投資房地產(chǎn)行業(yè)，有政策扶持的特定區(qū)域的房地產(chǎn)公司投資機會相對較大。