樓市陷入“量跌價挺” 房價向上還是向下?

    今年以來,樓市成交量就開始逐漸陷入低迷,尤其是春節(jié)期間,成交量更是創(chuàng)下了“史上最低”。不過低成交量并未影響到房價的堅挺甚至上漲。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心統(tǒng)計顯示,春節(jié)期間不少城市新房的成交均價都創(chuàng)下了歷史新高。那么,這種“量跌價挺”的局面,其背后是什么因素在支撐,又將維持多久呢?當前樓市觀望僵持的局面,又需要什么因素才能被重新激活?2010年房價的走勢又將會是如何呢?

    “量跌價挺”能維持多久?

    春節(jié)期間全國各大城市成交的低迷有目共睹。數(shù)據(jù)顯示,2月第一周,34個重點城市中成交量環(huán)比下跌的城市達21個。尤其是北京、上海等一線城市集體滯脹。春節(jié)期間,北京新房共成交42套,深杭寧蘇四城市成交量甚至未達兩位數(shù),廣州日均網(wǎng)簽量也只有5套。2009年喧鬧了一整年的樓市終于開始顯得有些冷靜,但房價依然未見明顯松動。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比仍上漲了1.3%。

    “量跌價挺”背后的因素其實很簡單,雖然去年12月起一系列關(guān)于樓市的調(diào)控政策密集出臺,但總的來看,這些調(diào)控并未觸及樓市的根本,總體較為溫和,中央也保留了一些“殺招”。因此不少業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測,只要樓市調(diào)控效果不理想,中央仍將繼續(xù)出臺政策。于是,調(diào)控繼續(xù)出臺的預(yù)期,導致了開發(fā)商與購房者都在觀望。購房者面對高房價望而卻步,希望國家能痛下殺招調(diào)低房價；而開發(fā)商則手握重金觀望等待,希望等政策明確后再行部署。

    合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,春節(jié)期間成交低迷主要原因還是新增貨量很少,以廣州為例,近期幾乎沒有新開樓盤,也就刺激不了購房者買房的欲望。另外,由于一手房價還是太高,不少首置需求逐漸分流到了二手市場。從1月的數(shù)據(jù)來看,廣州二手房成交量是一手的2倍,正好說明的了這種現(xiàn)狀。

    在黎文江看來,供應(yīng)量的不足還是導致“量跌價挺”的關(guān)鍵因素之一。“開發(fā)商的存貨基本在去年都消化完了,都‘不缺錢’,因此也就沒有脫銷的動力,更不可能降價促銷了。”因此,“量跌價挺”的局面還將維持多久,相當程度上仍取決于供應(yīng)量能否增加。

    房價向上還是向下?

    在不少購房者看來,歷史仿佛又進入了輪回,2008年下半年,在經(jīng)歷過一輪的暴漲后,樓市也進入了如此一番“量跌價挺”的博弈期,此后受國際金融危機等諸多因素的影響,房價進入了下調(diào)周期。因此目前不少購房者翹首企盼著,當前的觀望和僵持能夠最終導致房價的回調(diào)。

    富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力日前預(yù)測,今年房價將至少下跌10%,讓不少購房者歡欣鼓舞。不過住建部研究室主任馮俊近日在接受媒體采訪時指出,總體上看,受供求關(guān)系以及土地等因素影響,未來一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)房價上漲的壓力依然很大。

    首先來看支持房價上漲的因素。從土地市場來看,交投依然活躍,地王“前仆”而“后繼”的大戲仍在上演。按照面粉價格決定面包價格的道理,今年的房價仍有沖高因素。此外,2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米,比上年下降18.9%,降幅較2008年擴大10.3個百分點。也就是說,在地價高漲,地王頻出的同時,土地購置面積反而縮小,這似乎又成了一個房價上漲的理由。
 

     但是,房價下降的理由似乎也不少。雖然中央政治局會議昨日再次表態(tài),今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但從銀行放貸的情況來看,由于連續(xù)兩次上調(diào)了存款準備金率,目前不少銀行面臨著無貸可放的尷尬局面。此外,房貸優(yōu)惠的陸續(xù)取消,對購房者來說也形成了一大壓力。而今年內(nèi)3到4次的加息的預(yù)期,更可能導致房價下調(diào)的可能。

    一位開發(fā)商指出,目前的觀望和僵持不可能再像2008年那樣最終導致房價大跌,“當時有國際金融危機的大背景,而現(xiàn)在經(jīng)濟形勢總體向好,不可相提并論”。

    樓市還在等什么?

    不過客觀來看,2010年樓市突然降溫,最關(guān)鍵因素還是受到政府調(diào)控的影響。繼去年年底政府出臺“國11條”等調(diào)控政策后,今年央行已經(jīng)兩次上調(diào)準備金率,雖然還不足以牽動購房者的實際利益,但所造成的心理影響已經(jīng)加深了市場觀望情緒。

    春節(jié)前展開的一次被稱為中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況的九部委聯(lián)合督察已經(jīng)放出信號,這次督察的最終情況將成為有關(guān)部門考慮未來的樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)。中原地產(chǎn)胡廣東就指出,兩會后樓市政策還很可能面臨調(diào)整。等兩會定了今年樓市的基本調(diào)子,開發(fā)商和買家也才會相應(yīng)動作。

    上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強則認為,房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后,會有一個觀察期,如果接下來3至5個月市場出現(xiàn)調(diào)整,則不會再有明顯打壓政策。

    黎文江還指出,開發(fā)商被動地等待政策的靴子落定其實并不是最理想的辦法。即使房價不跌,但成交量持續(xù)低迷的話,還有可能影響到股市地產(chǎn)股的表現(xiàn)。因此,開發(fā)商應(yīng)該積極地增加供應(yīng)。只要供應(yīng)量增加了,勢必將激活整個樓市。

    此外,黎文江還建議開發(fā)商提高產(chǎn)品的性價比,“如果只是單純的房價上漲,房子的品質(zhì)卻沒有提高,那購房者勢必買的心不甘情不愿的。但如果房子的品質(zhì)提高了,在當前以改善型需求為主力的樓市,購房動力將大大增加。”