房產(chǎn)調(diào)控面臨"稀缺性"與"抗藥性"雙重困境

    新一輪調(diào)控風(fēng)暴，讓房產(chǎn)再一次成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

    觀察近期各地的房產(chǎn)調(diào)控政策，核心均為限購、限賣與加碼，其目的都是抑制房價過快上漲。然而，房產(chǎn)調(diào)控政策卻變成了重大利好，極大刺激了房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆椤?/p>

    截止到3月30日，全國50個熱點(diǎn)城市合計出讓土地金額為5885.8億元，同比上漲了59.6%。其中，拿地最多的20家大型房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億元，比2016年同期拿地最多的20家大型房企合計拿地總金額上漲了75%。

    北京于3月26日晚出臺了史上最嚴(yán)商辦房產(chǎn)調(diào)控政策，新政執(zhí)行3天時間里，商辦房產(chǎn)成交就由此前一周2333套銷量，跌至僅成交3套。

    但如此冷清的市場絲毫沒有降低開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?月30日，北京出讓朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)的一塊商辦地塊，經(jīng)過33輪競拍，最終以22.5億元被拍出。不僅如此，全國土地市場的熱度也同樣很高，成交樓面均價呈上行態(tài)勢。

    本來旨在抑制房價上漲的調(diào)控政策，怎么變成一種強(qiáng)有力的利多消息？房地產(chǎn)市場為何會出現(xiàn)與調(diào)控目標(biāo)背道而馳的局面？整個社會都在為之困惑。

    其實(shí)，當(dāng)我們換一個角度去分析，便會一目了然。

    首先，調(diào)控政策強(qiáng)化了房產(chǎn)的“稀缺性”。歷次房產(chǎn)調(diào)控都離不開“限購”二字。而在商業(yè)活動中，一般有兩種情況會出現(xiàn)限購：一種是商家面臨產(chǎn)品滯銷，庫存增加，便反其道而行之，采取限購策略，造成稀缺假象，刺激人們的購買欲望。另一種則是對一些稀缺性的生活必需品實(shí)施限購，確保人人都買得起、買得到。前者是心理性稀缺，后者是客觀性稀缺。

    房產(chǎn)限購政策產(chǎn)生的效應(yīng)似乎二者皆有。盡管調(diào)控政策還有“加碼”，但不僅沒有讓房價應(yīng)聲下降，反而加重了房產(chǎn)的稀缺性。例如，我國的一線城市聚集著諸多優(yōu)勢資源，吸引著眾多有資金能力的人涌入，因此這些地方商品住宅房的購買力相對持久，導(dǎo)致稀缺性也越來越強(qiáng)。另外，雖然調(diào)控政策的目標(biāo)是要抑制房價過快上漲，但卻給人以“房屋供不應(yīng)求”的心理暗示，致使投資者心理都形成了這樣的定式，即每一次房價停止上漲，甚至小幅下跌，都是為下一波房價繼續(xù)暴漲做準(zhǔn)備，所以不可“錯失良機(jī)”。

    其次，二手房對調(diào)控政策的“抗藥性”越來越強(qiáng)。多數(shù)二手房都在市區(qū)，所處位置優(yōu)越，所謂的天價學(xué)區(qū)房正是位置決定市場價值的體現(xiàn)。另一方面，二手房不像開發(fā)商靠銀行貸款壘起來的一手房那樣時間成本巨大，對于二手房的房主而言，達(dá)不到心理價位便不會輕易出售。正是由于二手房具有這兩大特征，便容易形成“眾人捂盤”的現(xiàn)象，有時候銷量跌了，但價格依然堅挺，從而讓二手房具有了對調(diào)控政策的“抗藥性”。

    面對房產(chǎn)的“稀缺性”和“抗藥性”并存的狀況，創(chuàng)新調(diào)控政策已勢在必行。

    一是要在解決客觀性稀缺的同時，更要化解心理性稀缺的頑癥，不能簡單打壓房價。否則，在心理性稀缺的作用下，會導(dǎo)致調(diào)控失效。二是要解決對調(diào)控政策的“抗藥性”頑癥，盡量多出新“藥”，不能反復(fù)吃一種“藥”。如果僅靠加大劑量來克服“抗藥性”，便會出現(xiàn)不良后果。