一線樓市春節(jié)“冬眠” 北京出現(xiàn)“滯漲”格局

    上海樓市五年春節(jié)最冷清

    上海2010年的春節(jié)假期，天氣異乎尋常的冷。身裹厚衣的人們在路上匆匆行走，卻很少有人會將目光投向路旁那曾經(jīng)人頭涌動的地產(chǎn)中介。還有兩天就過除夕了，在浦東中介最密集地區(qū)之一的聯(lián)洋板塊，一位依舊西裝筆挺的小伙子還是選擇在自家店門口攬客，因為他已經(jīng)有一個多月沒有簽下單子了。

    “今年的年關(guān)，看來不好過，成交量可能會比想象的低。”當(dāng)?shù)弥浾呱矸莺?，這位小伙子發(fā)出一聲感慨。假期轉(zhuǎn)瞬即過，他的預(yù)言成真。

    成交量萎靡

    易居·CRIC統(tǒng)計顯示，春節(jié)期間(2.14-2.21)，上海商品房共成交2.3萬平方米，其中商品住宅僅1.3萬平方米。而成交均價則連續(xù)5周持續(xù)走低。上周的商品住宅均價為17091元/平方米，跌幅11.82%。需要指出的是，盡管春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的冰凍期，但今年的成交量卻創(chuàng)下近5年，也就是有具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的新低。

    在成交量跳水的同時，一些樓盤也從漲價的獅子大開口變成小幅折扣讓利。記者從位于浦東的禹州金橋國際售樓處了解到，該樓盤就打出了在2月底前購買該項目房源，將享受總價15萬元的減免優(yōu)惠。盡管這種優(yōu)惠尚未吸引購房者的追捧，但這表明，開發(fā)商們已經(jīng)開始正視市場走冷的現(xiàn)實。

    降價或成有力武器

    與一手房在降價上遮遮掩掩不同，上海二手房市場在春節(jié)間的主動降價，卻引來了不少購房者的關(guān)注。這表明，降價或會成為撬動樓市堅冰的有力武器。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐三林二店經(jīng)理金亮告訴記者，在小幅降價的背景下，春節(jié)長假期間浦東三林板塊的帶看量已較節(jié)前一周增加10%左右，新增掛牌量則放大20%-30%。“目前放盤的房東90%是置換型需求者，經(jīng)歷政策消化期和2月初的淡季后，這些房東從觀望轉(zhuǎn)為出售，并已有5%左右的議價空間。購房者則以上海本地的婚房等剛性需求人群為主。”金亮說。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪則認(rèn)為，剛需置業(yè)群體在假日期間率先啟動恰恰符合了市場的自身規(guī)律，經(jīng)過一段時間的積累，上海二手房市場預(yù)計在3月會迎來一波成交小高峰。此外，置換型市民在二手房市場買、賣之中的談判、議價表現(xiàn)，很可能成為市場打破僵持的突破口，帶動更多交易達成，同時也是左右3月份交易回暖程度的關(guān)鍵因素之一。

    北京樓市進入盤整階段

    三十多平米的房間里，七八臺電腦嗡嗡作響，中介顧問們?nèi)齼蓛傻卦谝黄鹆闹?，接待客戶的咨詢臺前空無一人……這種冷清的場面在如今的中介門店里已經(jīng)屢見不鮮。

    “今年前幾個月的日子不好過。”在某房地產(chǎn)中介公司工作的秦元(化名)一開口就是這句話。“現(xiàn)在北京的房價和去年年底差不多，但成交量下滑卻比較明顯。去年一個房源的單子掛出來，第二天就能帶過去二三十撥看房的，可現(xiàn)在掛了幾天也就能去七八撥，而且是看的多買的少。”

    秦元是所在的這家房地產(chǎn)中介的銷售明星。“去年最忙的時候手里壓了一大堆單子，忙得都沒空帶客戶去看房。我曾經(jīng)只畫了一個房子的平面圖就和客戶簽了單子。”回想起去年的情景，他仍止不住一臉興奮。

    “滯漲”格局出現(xiàn)

    由于2月適逢農(nóng)歷新年，樓市迎來傳統(tǒng)的成交淡季，因此避開春節(jié)期間開盤已經(jīng)成為大多數(shù)開發(fā)商的共識。除了新房供應(yīng)疲軟外，二手房市場成交量繼去年連創(chuàng)新高后也開始出現(xiàn)大幅下跌，而房價依然保持在高位，這使得新年樓市開始進入“滯漲”的局面。

    中國證券報記者在北京走訪時發(fā)現(xiàn)，大部分中介門店都交易冷清，客戶也寥寥無幾。一位前來咨詢的張先生表示，自己本來打算購買一套二手房，但是目前大多數(shù)房屋中介掛出的賣價仍然很高，因此打算再等等看。

    持這種觀望心態(tài)的購房者不在少數(shù)，反映在市場上就是成交量的應(yīng)聲下跌。我愛我家北三環(huán)某門店的店長告訴記者，“去年門店一個月至少可以簽單十幾戶，現(xiàn)在也就兩三戶。大部分購房人都是光看不買，已經(jīng)沒法和去年相提并論。”

    “現(xiàn)在二手房的價格與去年11、12月時的價格差不多，只不過掛單的時間更長，導(dǎo)致成交周期變長。”21世紀(jì)不動產(chǎn)北京信德益家加盟店楊龍表示，目前是成交淡季，可以關(guān)注三月份之后的市場變化。他認(rèn)為未來價格出現(xiàn)大幅波動的可能性不大，尤其是不可能重現(xiàn)2009年成交價格翻番的情況。“價格漲幅會比較有限，而一旦出現(xiàn)下跌，調(diào)整幅度可能更大一些。”

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月中旬(11-20日)，全市二手房均價為13790元，與2月上旬(1-10日)的均價13920元相比微調(diào)1%左右，價格基本持平。而2月中旬全市二手房住宅網(wǎng)簽總量僅為427套，不及上旬市場成交量4715套的十分之一，成交量下跌十分顯著。

    除了二手住宅外，長江證券的統(tǒng)計也顯示，2月7日至2月20日，北京市一手住宅周成交面積23.33萬平方米，較前周下降48.35%。2010年年初以來周平均成交25.34萬平方米，較2009年的39.20萬平方米下降35.37%。

    未來進入盤整期

    在走訪中，中國證券報記者了解到，雖然目前成交量低迷，但大部分中介機構(gòu)對未來市場走勢仍然持樂觀態(tài)度，認(rèn)為未來房價波動幅度不會很大，樓市將進入盤整階段。

    一家房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，目前他們?nèi)匀还膭钯u房人將賣價適當(dāng)定得高一些。“可以先把價格掛出來探探行情。”該人士表示，“報價出現(xiàn)一兩千元的調(diào)整很正常，尤其對于當(dāng)前的高房價，一兩千元的下滑根本稱不上調(diào)整。”

    鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問陳友琴透露，雖然銀行的房貸利率7折優(yōu)惠正逐步淡出市場，但不少中介由于與銀行有合作仍能做到7.1折的優(yōu)惠“擦邊球”，部分銀行在貸款投放過程中也沒有出現(xiàn)大幅收緊。

    深圳樓市節(jié)后緩慢蘇醒

    今年春節(jié)成了深圳樓市罕見的尷尬期，經(jīng)歷連續(xù)六天零成交之后，深圳樓市節(jié)后開始才略有恢復(fù)。深圳市國土委數(shù)據(jù)顯示，除夕至初五深圳新房無一套成交，初六和初七成交量依然為個位數(shù)，隨著長假結(jié)束，初八、初九新房成交量分別達到25套和48套。

    節(jié)后樓市略有恢復(fù)

    連續(xù)六天零成交為近年來罕見，去年春節(jié)前四天深圳新房雖然成交量為零，但初四起便開始成交，初四至初六共成交20套。

    而春節(jié)長假剛過，深圳樓市成交量開始有所恢復(fù)，初七成交新房7套，均價16014元/平方米；初八成交25套，均價21445元/平方米；初九成交48套，均價升至21979元/平方米。

    中原地產(chǎn)深圳總經(jīng)理李耀智表示，春節(jié)歷來是深圳樓市淡季，一方面因為很多深圳市民回老家或出外游玩，留在深圳的較少，另一方面因為春節(jié)期間天氣寒冷，外出看房者稀少。另有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房價很高，調(diào)控大幕已經(jīng)拉開，銀行按揭貸款開始收緊，更多置業(yè)者選擇觀望。

    新開盤項目尤其是定價有所下調(diào)的項目成了近日旺銷的明星。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，初十深圳市新房共成交48套，成交面積3361平方米。定價略有下調(diào)的新開盤項目——七街公館以24套，共1023.81平方米的成交量居全市成交排行榜首位，首地容御花園和摩爾城緊隨其后，都成交5套。

    二手房成交同樣略有回升。正月初七二手房登記開始恢復(fù)，當(dāng)天二手房成交23套，成交面積2156.33平方米；正月初八深圳二手房共成交97套，成交面積7955.85平方米；初九二手房驟然增至174套，成交面積14531.67平方米。中介相關(guān)人士表示，盡管二手房成交量有所恢復(fù)，但仍然屬于較低的水平，與2009年底相比相去甚遠。

    盡管春節(jié)期間成交量低迷，深圳房價依然居高不下。近日成交均價顯示，深圳新房價格依然高處在兩萬元/平方米以上。

    調(diào)控引發(fā)集體觀望

    房地產(chǎn)市場調(diào)控大幕早已拉開，消費者信心有所動搖，觀望情緒重新彌漫樓市，這一點從春節(jié)深圳樓市可以窺見。

    由于看樓人少、成交量少，一些僅剩余少數(shù)尾盤的樓盤春節(jié)期間甚至放假。而一些銷售壓力較大的樓盤則針對春節(jié)推出各種活動，如看房送禮包、買房有折扣等。盡管如此，前來看樓的人寥寥無幾。自正月初三起，深圳觀瀾某樓盤即通過手機短信連續(xù)發(fā)布樓盤促銷廣告，但售樓現(xiàn)場仍然冷冷清清。

    中國證券報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后看房者逐漸增多。中原地產(chǎn)四季花城分行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，初七之后上門詢問和看房的客戶明顯增多。世華地產(chǎn)彩田分行業(yè)務(wù)員介紹，節(jié)后看房的客戶大多為自住客，主要還是詢問二手房價格走勢情況，在觀望中選擇時機。

    雖然新房價格依然堅挺，深圳的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)降價跡象。大部分業(yè)主心態(tài)不再強硬，議價空間開始有所增加。

    中原地產(chǎn)的研究報告也顯示，深圳的175個典型二手樓盤，今年1月份有八成出現(xiàn)了成交價環(huán)比下降，幅度最大的是南山區(qū)世紀(jì)村，環(huán)比已經(jīng)比去年12月時每平方米下降了3000元以上。世華地產(chǎn)報告也顯示，由于二手房售價的下降，深圳的租金回報率有所上升。

     杭州二手超低價房頻現(xiàn)

    春節(jié)長假，杭州樓市異常寒冷。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月13日至19日，杭州商品房成交122套，成交面積2.36萬平方米，環(huán)比下跌50.15%，同比下跌超過70%；成交均價21004元/平方米，環(huán)比下跌17.44%。其中主城區(qū)商品房成交和預(yù)定雙雙為零，這是近年來杭州主城區(qū)首次在春節(jié)假期出現(xiàn)“零成交”紀(jì)錄。

    新盤“后勁堪憂”

    春節(jié)7天長假中，杭州主城區(qū)樓市在預(yù)定、成交方面，均以罕見的零記錄登場。而杭州樓市整體成交量也創(chuàng)歷年新低。

    2月1日至19日，杭州主城區(qū)共成交商品房358套，平均每天不足19套，與1月份日均49套的成交量相比，下滑61%；與2009年12月份213套的日均成交量相比，降幅更是高達92%。更值得一提的是預(yù)定數(shù)據(jù)，2月份截至目前，僅預(yù)定8套，平均一天不足0.5套，說明樓市后勁堪憂。

    中國指數(shù)研究院杭州分院分析師張志杰指出，雖然春節(jié)是傳統(tǒng)淡季，但近段時間人們認(rèn)為調(diào)控將至和房價將調(diào)整的揣測，是造成樓市冷到極點的最大因素。高房價和調(diào)控預(yù)期加重購房者的觀望情緒，從而使市場需求下滑。

    去年年底至今年年初，“營業(yè)稅免征期限從2年回到5年”、“開發(fā)商拿地首付不低于5成”等調(diào)控政策相繼出爐。2月12日，央行再次宣布，自2月25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，短短42天內(nèi)兩次收緊流動性，凍結(jié)銀行超過6000億元資金。

    業(yè)內(nèi)人士也表示，當(dāng)前杭州樓市供應(yīng)不足，也是客觀上造成今年杭州春節(jié)樓市行情創(chuàng)下歷年新低的一個原因。春節(jié)期間，大多數(shù)開發(fā)商并沒有推出特殊優(yōu)惠政策，無法刺激購房者下單。在春節(jié)期間有優(yōu)惠的少數(shù)樓盤，可售房源基本上為尾盤，真正可挑選的好房源并不是很多。事實上，正是因為年前杭州樓市突然遇冷，眾多開發(fā)商和購房者紛紛早已經(jīng)將目光投向了春節(jié)后的市場。

    二手市場現(xiàn)“超低房”

    據(jù)華邦地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)不動產(chǎn)研究機構(gòu)最新的數(shù)據(jù)顯示，虎年第一周(2月15日至21日)，杭州二手樓市有效成交僅29套。2009年年初，樓市雖然還沒有真正好轉(zhuǎn)，但是開年首周也有295套的成交量。

    從日成交數(shù)據(jù)看，2月15日至19日，二手市場基本也是“零成交”，五天成交量僅僅為2套。不過，從20日開始，市場走出停滯狀態(tài)，成交11套，21日成交16套。但價格已有明顯松動。

    數(shù)據(jù)顯示，在這僅有的29套成交房源中，頻現(xiàn)超低價成交的現(xiàn)象。比如春節(jié)期間成交的一套“萬家花城”房源，成交均價是16535元/平方米，而2009年底，“萬家花城”成交的近百套房源中，成交價格普遍在2萬元以上。一套“錦繡新村”房源的成交均價也只有8828元/平方米，與去年底的價格相比，跌幅接近30%。業(yè)內(nèi)專家指出，超低價房源的頻頻出現(xiàn)，給淘房者帶來了一定的機會。

    超低價成交房源的出現(xiàn)，也拉低了春節(jié)第一周二手市場的總體成交均價。據(jù)統(tǒng)計，2010年2月15日至2月21日，杭州二手房總體成交均價為17219.81元/平方米，環(huán)比下跌了1014元/平方米。