商住房再承壓 部分銀行已不能做抵押貸款

在房價暴漲中，樓市主角之一的商住房，在部分一線城市的調(diào)控中走向末路，目前銀行也加入了圍剿行列。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從多家銀行了解到，廣州、北京等地的商住公寓，部分銀行已明確下令不能做抵押貸款。

銀行收緊商住房抵押貸

4月12日，廣州某股份制銀行的個貸經(jīng)理告訴記者：“我們現(xiàn)在不接受商住公寓抵押貸款。這是3月30日出的政策。”

記者以客戶身份咨詢了在廣州的國有大行、股份制銀行等多家銀行的個貸經(jīng)理，他們都表示，自己所在銀行目前已不能做商住公寓抵押貸款。

“公寓抵押貸款現(xiàn)在可能沒哪個行肯做了。”廣州某國有大行的個貸經(jīng)理告訴記者，在該行，住房、商鋪、寫字樓目前都可以做抵押貸款，但不再接受商住公寓的抵押，目前廣州的銀行房子抵押貸款利率一般是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%-40%。

而僅在一個月前，3月中旬，廣州某國有大行的支行負(fù)責(zé)人曾向記者介紹，當(dāng)時商住公寓做抵押貸款，最高可貸款六成，最長時限為10年，利率上浮10%-30%。

就此問題記者咨詢了北京的銀行人士。4月13日，北京某國有大行的支行人士表示，在北京，“現(xiàn)在好多家銀行已禁止商用公寓做抵押貸款，我們行還沒有禁止，但在風(fēng)口浪尖上，報上去不一定能批，能做不一定代表好通過審批。”

該人士表示，目前該行的規(guī)定是商用公寓抵押用于經(jīng)營性貸款，根據(jù)評級來確定利率，正常貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%，最長貸款年限為3年，一般為1年。如果抵押貸款用于個人消費，用途要明確，有發(fā)票證明。

與之相對的，目前普通住宅的抵押貸款沒有變化，最高可貸款七成。據(jù)記者調(diào)查了解，在廣州的各家銀行，目前住房抵押貸款一般最長可達(dá)10年，最低可做到利率上浮10%。其中中信銀行可做到25年，利率上浮30%。而廣發(fā)銀行的住宅抵押貸在市場中最受歡迎，甚至可做到最長30年，最低利率是基準(zhǔn)利率上浮10%。據(jù)悉，公務(wù)員、老師、金融從業(yè)者等職業(yè)最受銀行歡迎，房子抵押貸款能獲得最低貸款利率——在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的優(yōu)惠。

井噴的商住宅

近年來，一線城市商辦類項目銷售火熱。

在3月30日，廣州出臺商住公寓的限購政策，當(dāng)晚廣州出現(xiàn)了搶購商住樓的現(xiàn)象。廣州天河區(qū)一位售樓部人士表示，“我們在3月30日最后兩小時簽了40套房。”

事實上，去年下半年開始，廣州公寓市場出現(xiàn)“井噴”。克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州公寓成交達(dá)33919套，成交面積171.37億元，總成交金額達(dá)303.96億元，三項數(shù)據(jù)同時創(chuàng)下廣州公寓歷史新高。在成交價格方面更是不遜色于住宅，全年公寓成交均價為17737元/平，同比上一年上漲25%，創(chuàng)下近三年新高。

到了今年2月份，廣州商業(yè)及辦公產(chǎn)權(quán)的一手酒店式公寓共成交2380套，環(huán)比1月猛漲99.2%，同時也是近五年同月份里面成交量最高的一個月。價格方面，首次突破2萬元水平線，一手公寓均價20560元/平方米。

北京同樣火爆，數(shù)據(jù)顯示，2016年北京酒店式公寓銷售套數(shù)為62844套，而普通住宅銷售套數(shù)為50462套，近十年首次出現(xiàn)酒店式公寓銷售好于普通住宅的現(xiàn)象。與此同時價格不斷攀升，2015年商住價格約為2.64萬元/平方米，而到了今年前兩個月，均價已經(jīng)達(dá)到了4.54萬元/平方米。

政策變臉

此前，由于嚴(yán)格的限購，不限購、不限貸的商住公寓實現(xiàn)了不少人想要在一線城市安家的買房夢，且不限購的政策也成為了不少投資者的最后一塊寶地。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來，也是為消費者負(fù)責(zé)，保護(hù)購房人權(quán)益的重要舉措。

廣州商住宅的變臉是從3月30日開始。

剛剛過去的3月，成為史上調(diào)控最嚴(yán)的月份。其中，今年3月17日以來，在短短半個月時間里，廣州已連續(xù)出臺了5次樓市調(diào)控政策。其中，在3月30日這天，廣州規(guī)定，個人不得購買商住公寓。

3月30日，廣州發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。”

而對商住宅的限購政策，廣州并非第一個，北京3月26日的樓市新政就精準(zhǔn)指向商住公寓，規(guī)定個人不得購買，在全國范圍內(nèi)開啟“商住”限購政策的先河。此外，北京的商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

而在此前，上海也對商住進(jìn)行整頓，128個項目暫停銷售，并要求已鎖定的區(qū)內(nèi)15個“類住宅”項目整改恢復(fù)商辦用途。

目前北京、上海、廣州、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)開展整治“商改住”項目。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次北京、廣州限購商住公寓政策出臺后，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。限購商住公寓的政策將導(dǎo)致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。這種情況下，商住公寓市場成交和價格有可能出現(xiàn)大幅下跌。